（2017）琼0108民初1237号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-11-09

案件名称

海南仁和物业服务有限公司与苏慧物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

海口市美兰区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

海南仁和物业服务有限公司,苏慧

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第五条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第四十二条第一款，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0108民初1237号原告：海南仁和物业服务有限公司，住所地：海南临高碧桂园金沙滩海蓝天一街6座1607房。法定代表人：符涛，该司总经理。委托代理人：钟淑芳，该司收银员。被告：苏慧，女，汉族，1980年10月7日出生。委托代理人：李轩，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托代理人：陈诗杨，海南法立信律师事务所律师。原告海南仁和物业服务有限公司（以下简称仁和物业）诉被告苏慧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法由审判员王沈适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人符涛及委托代理人钟淑芳、被告委托代理人李轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南仁和物业服务有限公司诉称：1、判令被告向原告支付2015年6月16日至2016年2月29日期间拖欠的物业服务费238.56元、代收代缴水电费437.7元、公共分摊费44.3元、小汽车出入服务费180元、电车停放及充电费150元，以上共计1050.56元。2、判令被告支付逾期缴纳物业费滞纳金342.98元。3、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月5日，原告与被告所在的海口市××区业主委员会签订《物业服务委托协议书》，约定由原告对颐海园小区实行物业服务并收取相应费用。被告作为颐海园小区B座302房的业主（租户），所居住的房屋建筑面积为95.43平方米，拥有电动车1辆，汽车1辆，根据《物业服务委托协议书》的约定，被告应当每月向原告支付物业服务费等费用。但是，被告自2015年6月16日起至2016年2月29日便无故拖欠物业服务费238.56元、代收代缴水电费437.7元、公共分摊费44.3元、车辆出入服务费330元、物业费滞纳金342.98元，以上共计1393.5元。原告曾多次以各种形式向被告催缴，但其未予理睬。原告依约履行相关义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理服务；为了保护原告合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决。被告苏慧答辩称：关于滞纳金的问题，原告主张每日千分之一，年利率也就是36%，属于高利贷的范畴，根据相关规定，明显超过了24%，而且原告收费明显不合法，原告是管理不善，造成毒水事件，并且在合同未到期的情况下，匆匆离开，因毒水事件造成业主身体上的伤害和损失，原告违约在先何谈滞纳金。而且部分业主想要主动找原告协商缴纳费用都找不到原告。代收的水电费也应该按照开具发票价格计算。经审理查明，2015年5月5日，原告仁和物业（乙方）与海口市美兰区颐海园小区第二届业主委员会（甲方）签订了《物业服务委托协议书》，约定由原告对位于海口市美兰区海甸岛五西路怡心一横路11号的颐海园小区实行物业服务，委托管理期限为壹年，自2015年5月15日零时起至2016年5月14日24时止。协议书第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第六条约定：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用，1、物业服务费；2、设备维护基金；3、代收代缴水电费；4、车辆出入服务费。第二十二条约定：1、本物业的服务，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元，（其中维护费0.25元）向业主或物业使用人收取。2、服务费标准的调整，经甲乙双方协商后，按《海南省物业管理费中准价标准表》调整。3、公共设施设备维修基金标准：每月每平方米0.25元。业主（住户）按月交纳给乙方代收，代收后乙方将此款转入甲方设立的专户。4、汽车车辆管理费的分配比例为甲方为60%，乙方为40%；发射台管理费分配比例为甲方80%，乙方为20%。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴物业管理费的1‰交纳滞纳金。第二十三条约定：车辆出入服务费由乙方按下列标准车位向使用人收费：1、小车：每辆90元/月；电动车、摩托车：每辆30元/月；自行车：每辆15元/月。2、车库：按海南省规定执行。合同签订后，原告进驻颐海园小区进行物业管理。2015年12月29日，颐海园小区第二届业主委员会向该小区全体业主发出一份《通知》，载明：关于小区各项公摊费用合理分配问题，经小区业主委员会与物业公司共同协商，即6月到12月份物业公司收取的各项公摊费用，请各位业主自行对照下表所列数据进行计算自家分摊费用，物业承诺如多收退还少收补交，业主自行到物业办公室办理。6月至12月期间的正常合理分摊表：电耗分摊常数均为0.03；公用照明分摊分别为10、4.6、5.2、5.1、4.0、3.9、3.5；A电梯用电费用常数分别为21、19、15、12、13、13、14；B电梯用电费用常数分别为5、4、6、5、7、10、7；C电梯用电费用常数分别为7、8、8、8、7、7、8；抽水用电分摊常数分别为0.34、0.34、0.61、0.34、0.36、0.54、0.46。每家分摊计算法：电耗分摊为上表值×用户用电量（物业有每月抄表数）；公用照明分摊为上表值；电梯用电分摊为（附表）各户分摊系数×（上表）电梯用电费用常数；抽水用电分摊为上表值×用户当月用水量（物业有抄表数）。注：1、电梯分摊至提供以后计算方法，以前的分摊不重新计算。2、电价为0.65元/度，水价为3.24元/吨（其中包含污水及垃圾处理费）。在2015年10月1日至2016年2月29日期间，原告分别向海口威立雅水务有限公司、海南电网有限责任公司、海口市排水收费所、海口市环境卫生管理局缴纳了颐海园小区的居民用水费、电费及相关费用。居民用水费单价：2015年9月至2015年11月期间为1.79元／吨；2015年12月至2016年2月期间为1.81元／吨；电费单价为0.6095元/度；污水、生活用水处理费单价为0.80元／吨；垃圾处理费单价为0.37元／吨。被告于2016年1月1日至2月29日在海口市美兰区海甸五西路怡心一横路11号颐海园B座302房居住期间，用水18吨、用电583度，并在该小区停放1辆电车和1辆汽车。原告根据与业主委员会的协商标准计算，被告在该期间的公共分摊费用为44.3元。因被告未支付该期间的物业管理费238.56元及相关费用，原告于2016年9月18日向被告发出《欠费通知单》要求被告交纳相关物业费，但催收未果，遂成诉。另查，2016年2月下旬至3月，颐海园小区发生了一起地下水池饮用水污染事件，导致多位住户出现呕吐和腹泻的临床症状。同年2月29日，原告退出颐海园小区的物业管理服务。本院确认的上述事实，有原告提供的《物业服务委托协议书》、《颐海园小区欠费通知单》、《整付零寄交寄清单》、《海南省国家税务局通用机打发票》、《海南省非税收入一般缴款书》、《通知》及当事人的陈述笔录等在案为凭。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，颐海园小区第二届业主委员会与原告签订《物业服务委托协议书》，约定由原告对颐海园小区提供物业管理服务，该合同对原告及小区业主均具有约束力，原告及小区业主均应按照合同的约定行使权利并履行义务。被告居住在该小区，在接受原告提供的物业服务后，应当向原告支付相应的物业服务费。关于物业服务费、代收代缴水电费、公共分摊费、小汽车出入服务费及滞纳金的问题。（一）关于物业服务费。原告主张被告尚欠物业服务费238.56元，被告对此无异议，本院予以支持。（二）关于代收代缴水电费。本案中，《物业服务委托协议书》第十四条约定，原告负责向业主和物业使用人收取代收代缴水电费。原告依据上述约定主张代收的水费单价为3.24元/吨（含居民用水费、污水及垃圾处理费）、电费单价为0.65元/度。被告则认为居民用水费应按海口市威立雅水务有限公司向原告收取的水费单价1.81元/吨计算。根据《物业管理条例》第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，被告的辩驳意见，于法有据，本院予以支持。因此，被告应支付的综合水费单价为2.98元/吨（1.81+0.8+0.37），故被告应向原告支付代收代缴水费为53.64元（18吨×2.98元/吨）、电费为355.34元（583度×0.6095元/度）。原告主张的代收代缴水电费超出部分，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。（三）关于公共分摊费。业主委员会是物业管理区域内由业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方面反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运行的民间性组织，根据《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，业主委员会对小区各项公摊费用如何合理分配的问题，作出了计算公摊费用（电耗分摊、公用照明分摊、电梯用电分摊、抽水用电分摊）的标准与方法的决定，该决定亦在2015年12月29日由业主委员会以通知的方式向全体业主进行公示，该决定对全体业主具有约束力。原告依据上述决定向被告催收公共分摊费，并无不妥。因此，原告诉求被告支付拖欠的公共分摊费44.3元，于法有据，本院予以支持。（四）关于电车停放及充电费。《物业服务委托协议书》第二十三条约定了小汽车与电动车的出入服务费收费标准，原告主张的停车费用330元，被告没有异议，本院予以支持。（五）关于滞纳金。根据《物业服务委托协议书》第六条约定，原告负有对小区上下水管道的养护、运行和管理义务。在庭审中，原、被告双方对于涉案小区出现水污染事件这一事实，均无异议。但对于水污染事件的后续处理方式，原告与小区业主一直未能达成一致意见。鉴于此故，对原告主张要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，原告已经按照合同向被告提供服务，被告应当根据法律规定和合同约定，向原告支付物业管理费及其他相应费用。至于在物业管理过程中，若原告有不当行为造成被告的损失，被告可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏慧应当于本判决生效之日起十日内向原告海南仁和物业服务有限公司支付物业服务费等费用1021.84元（其中，物业服务费238.56元、代收代缴水电费408.98元、小汽车出入服务费及电车停放费330元、公共分摊费44.3元）；二、驳回原告海南仁和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告苏慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。ivarpgq91bifckklic案件唯一码审 判 员　　王　沈二〇一七年五月十五日法官助理　　崔娇苗书 记 员　　张蓝予速 录 员　　陈晓东附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。撰稿：王沈校对：崔娇苗印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2017年5月15印制（共印15份） 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