（2017）吉01民终2131号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
长春海华房地产开发有限公司与刘小靖房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春海华房地产开发有限公司,刘小靖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2131号上诉人（原审被告）：长春海华房地产开发有限公司，住所长春市南关区南环路190号409室。法定代表人：庄勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文武，吉林义理律师事务所律师被上诉人（原审原告）：刘小靖，女，1984年2月15日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：张敏，吉林金可律师事务所律师。上诉人长春海华房地产开发有限公司（以下简称海华房地产公司）因与被上诉人刘小靖房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海华房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判按照《商品房买卖合同》第十条的标准赔偿，一二审案件诉讼费由刘小靖负担。事实和理由：1.案涉房屋门前道路未通的原因是政府道路工程造成，应当按照《商品房买卖合同》第14条约定的标准进行赔偿。2.一审认定的赔偿期间计算错误，海华房地产公司2014年10月即已通知刘小靖入伙，但刘小靖以道路不通为由拒绝入伙，2015年10月道路已经铺设完毕，海华房地产公司再次通知刘小靖入伙，刘小靖仍未办理。对于2015年11月1日至2016年4月1日期间未办理入伙系因刘小靖自身原因所致，不应由海华房地产公司承担。刘小靖辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘小靖向一审法院起诉请求：一、判令海华房地产公司支付刘小靖自2014年11月1日至2016年4月1日延期交房违约金179126元；二、诉讼费用由海华房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年2月19日，刘小靖与海华房地产公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价为1756143元，刘小靖已一次性支付完毕，合同约定交房日期为2014年10月30日。该合同第九条规定对于逾期超过60日合同继续履行的自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。另查明，海华房地产公司因门前道路施工未能如期完成致使刘小靖房屋延期交付，并且因房屋存在与合同约定的不符的烟道，致使刘小靖实际收房时间为2016年4月5日。一审法院认为，海华房地产公司与刘小靖签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第九条规定的对于逾期超过60日合同继续履行的自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金符合法律规定。海华房地产公司延迟交房情况属实，刘小靖实际收房时间为2016年4月5日，刘小靖主张自2014年11月1日至2016年4月1日即1756143元×17个月×万分之二×30天=179126元符合双方合同约定和法律规定，予以采纳；关于海华房地产公司抗辩称延期交房不是其责任，是因政府行为所致一节，因海华房地产公司的抗辩意见并非合同约定的免责条款，并且其所称的政府行为是否导致房屋不能交付也没有证据支持，故对此抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：被告长春海华房地产开发有限公司于本判决生效后7日内立即给付原告刘小靖延期交房违约金人民币179126元。案件受理费3883元，由被告负担。本院二审除一审查明事实外，另查明：1.刘小靖与海华房地产公司签订《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按通知（电话形式、媒体公告、书信）的时间及时办理入伙手续，若属买受人原因延迟办理手续，则视为出卖人已经将上述房产交付给买受人，买受人必须按照入伙通知的时间开始交纳物业管理费、手续费等相关费用；若不按照通知时间办理入伙，物业公司将按日收取管理费0.3%的滞纳金。第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年10月30日前水通、电通、宅前路通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：2014年10月30日前达到使用条件，否则按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。2.海华房地产公司二审提交证据1：东亚经贸新闻2014年10月18日第五版，证明：海华房地产公司已经在报纸上发出过入伙通知。刘小靖质证意见：对证据的真实性、关联性、证明问题均有异议。该份证据的公告是海华房地产公司单方刊登，无法证明在刊登日其房屋具备交付条件，双方签订的《商品房买卖合同》第二页留有明确的通信地址和电话联系方式，同时根据双方签订的商品房买卖合同第11条出卖人应书面通知买受人办理交付手续。根据合同法第11条书面形式是指合同书、信件、数据电文（包括电报、传真、电子邮件）等可以有形的表现所载内容的形式，海华房地产公司在可以电话联系或发送邮件的形式联系到刘小靖而刘小靖未接到相关任何通知的情况下，海华房地产公司仅凭公告认为已经通知刘小靖，违反法律规定，不符合事实。同时按照约定交接应提供房屋验收合格证明，海华房地产公司认为其已经依照合同履行了通知义务，明显欠妥，依据双方签订的商品房买卖合同第11条，在该条款买受人必须按通知时间交纳物业管理费，否则按日收取滞纳金，而刘小靖所交纳的物业管理费开始时间为2016年1月1日，且海华房地产公司未收取任何滞纳金，说明了海华房地产公司的延期交房问题。证据2：烟道设计变更文件、审批表、会议纪要、变更通知单、变更图纸，证明：为满足环保要求于2013年9月做的烟道变更。刘小靖质证意见：对该份证据的真实性、证明问题均有异议。该份证据为海华房地产公司单方提供属于内部材料，并没有依照商品房买卖合同履行向刘小靖通知变更的义务，且海华房地产公司无法提供该方面证据。本院认为：1.海华房地产公司与刘小靖签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。海华房地产公司于2014年10月18日在报纸上发出入伙公告，依据《商品房买卖合同》第十一条约定：“买受人按通知（电话形式、媒体公告、书信）的时间及时办理入伙手续，若属买受人原因延迟办理手续，则视为出卖人已经将上述房产交付给买受人……，”以报纸公告的方式通知买受人收房符合约定，刘小靖应当办理入伙手续，但刘小靖于2016年1月1日才与海华房地产公司协商交房事宜，故2014年10月30日至2016年1月1日逾期交房并非海华房地产公司原因所致，海华房地产公司不应承担该期间逾期交房违约责任。鉴于海华房地产公司与刘小靖均认可双方约定的交房日2014年10月30日前案涉房屋前道路未通。海华房地产公司主张案涉房屋前道路于2015年11月1日修好，但并未提供充分证据予以证实；刘小靖自述其于2016年1月1日与海华房地产公司协商交房事宜时，系因案涉房屋内存在烟道拒绝收房，故应当认定2016年1月1日与海华房地产公司协商交房事宜时，案涉房屋前道路已经修好。依据《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年10月30日前水通、电通、宅前路通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：2014年10月30日前达到使用条件，否则按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。”故海华房地产公司应依此向刘小靖支付2014年10月30日至2016年1月1日的违约金。金额应当计算为1756143元×0.01%×426天=74812元。2.海华房地产公司与刘小靖均认可2016年1月1日至2016年4月5日刘小靖未收房系因案涉房屋中存在烟道，不符合双方合同约定所致。海华房地产公司虽主张烟道系为政府规划部门所做的设计变更，依照《商品房买卖合同》第十条的规定，刘小靖无权拒收房屋。但海华房地产公司提供的证据不足以证实其主张，故海华房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第九条约定的标准承担自2016年1月1日至2016年4月5日期间的逾期交房违约责任。数额应计算为：1756143元×0.02%×95天=33367元。综上，海华房地产公司应当支付刘小靖违约金金额为：108179元（33367元+74812元=108179元）。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初字第1244号民事判决；二、上诉人长春海华房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付被上诉人刘小靖违约金人民币108179元；三、驳回上诉人长春海华房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人刘小靖的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费7766元，由上诉人长春海华房地产开发有限公司负担4660元，由被上诉人刘小靖负担3106元。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 贺银婷二〇一七年五月十五日书 记 员 陈 钢 微信公众号“”