（2017）粤1702民初368号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
阳江市乐居物业服务有限公司与阳江市永升实业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳江市乐居物业服务有限公司,阳江市永升实业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《广东省物业管理条例》：第四十一条
全文
广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初368号原告：阳江市乐居物业服务有限公司，住所地：阳江市江城区创业路49号三楼。法定代表人：周广银，该公司经理。委托诉讼代理人：陈达照，广东迅恒律师事务所律师。被告：阳江市永升实业有限公司，住所地：阳江市江城区石湾北路东A1-3（金河湾小区）。法定代表人：张雄斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。原告阳江市乐居物业服务有限公司（下简称乐居物业公司）与被告阳江市永升实业有限公司（下简称永升实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐居物业公司的委托诉讼代理人陈达照、被告永升实业公司的委托诉讼代理人黄远航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年10月至2016年12月物业服务费用（含水电分摊费用）36591.16元及滞纳金（自2016年11月1日起，每日按尚欠物业服务费总额的千分之三计算至付清时止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月5日，原告与被告签订了《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告开发的座落于阳江市××××北路的阳江市金河湾住宅小区提供物业管理服务，合同期限自2013年9月20日起至2016年9月19日止。上述合同期限届满后，为解决开发商遗留问题，阳江市金河湾小区业主委员会决定暂时继续委托原告为小区提供物业管理服务。2016年9月20日，该小区业主委员会发出[2016]003号《关于小区物业管理事宜的公告》，明确委托原告按照《金河湾物业服务综合管理手册》中《前期物业管理服务协议》提供物业服务。根据上述公告及《前期物业管理服务协议》约定，高层住宅、商铺的物业服务费用交纳标准均按每月每平方米1.2元计收。上述公告发布后，原告继续为该小区提供物业服务。经结算，被告从2016年10月至2016年12月期间尚欠原告物业服务费用（含水电分摊费）36591.16元。根据《前期物业管理服务协议》第九条第四款的约定，被告拖欠原告物业服务费用，已构成违约，应从次月首日起每天按欠费总额的千分之三向原告支付滞纳金。被告永升实业公司辩称，第一、原告与被告之间物业服务合同已到期，不存在欠付原告方的物业服务费；第二、被告方根据与原告方原所签订的物业服务合同的约定，被告方已付清了双方所约定的物业服务费，因此，被告并没有拖欠原告方的物业服务费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：被告永升实业公司是位于阳江市××××北路的阳江市金河湾住宅小区的开发商。于2013年9月5日，被告永升实业公司（甲方）与原告乐居物业公司（乙方）签订了一份《金河湾住宅小区前期物业服务合同》，其中约定，甲方（原告）选聘乙方（被告）对阳江市金河湾住宅小区提供前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费和支出采取包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（不计入建筑面积的甲方自留物业不交纳物业服务费），具体标准如下：住宅：1.2元/月.平方米；商铺：1.2元/月.平方米；写字楼：1.8元/月.平方米；按《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但为了便于管理，双方约定在本合同签订之日起三个月内，甲方支付18万元给乙方（一个月内支付8万元），三个月内如达到约定的服务质量标准，再付余下10万元，作为支付乙方的物业管理服务费（物业服务资金）。乙方在该小区提供物业服务期间的经营管理自负盈亏，由此产生的一切债权债务均与甲方无关；甲方、业主或物业使用人违反本合同相关条款的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按当月物业服务费用应缴总额的3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限为三年，自2013年9月20日起至2016年9月19日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。上述合同签订后，被告按约定支付了18万元给原告，原告按约定对上述小区提供物业管理服务，并制订了《金河湾物业服务综合管理手册》。该手册中的《前期物业服务协议》（原告作为甲方，业主作为乙方）约定，物业管理服务费在每月5日前交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方从次月首日起每天按欠费总额的千分之三向甲方缴付滞纳金。2016年8月至9月间，该小区成立业主委员会。2016年9月21日，该小区业主委员会发出[2016]003号《关于小区物业管理事宜的公告》，其中载明，根据业主委员会2016年9月20日开会决定，现阶段开发商还有遗留问题尚未解决，乐居物业对情况比较了解，暂时先与乐居物业签订一年的物业管理合同（合同时间2016年9月21日至2017年9月20日）。当日，业主委员会并函告原告在这期间按照如下条款执行：一、按《金河湾物业服务综合管理手册》中《前期物业管理服务协议》继续履行双方的权利义务；二、缴费标准不变，1、高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.2元（不含电梯费）计收（不含公共水电费分摊）；2、商铺按建筑面积每月每平方米1.2元计收（不含公共水电费分摊）。原告与被告所签订的物业服务合同期满后，经该小区业主委员会同意，原告继续在该小区提供物业管理服务，管理服务期限至2016年12月31日止。原告认为其在该小区提供物业管理服务期间，被告尚欠其在2016年10月至2016年12月期间的物业服务费用，原告经催收无果遂向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，原告主张被告在该小区尚未出售的物业有1-4号铺等52套共9554.10平方米，按建筑面积每月每平方米1.2元计收及应分摊的费用，2016年10、11、12月份的物业服务费分别为11464.92元、12645.12元、12481.12元，共款36591.16元。被告对此予以否认。原告认为该小区尚未出售的物业的证据在被告控制之下，申请本院责令被告提交。本院于2017年3月31日作出裁定，限被告在收到本裁定之日起七日内向本院提交涉案52套的《商品房买卖合同》、售房发票及交楼证明等书证。而被告仅提供了部分《商品房买卖合同》的复印件、未提供售房发票及交楼证明等证据。再查明，原告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区创业路49号。被告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区三环路413号二楼。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告在2013年9月5日签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》及金河湾住宅小区业主委员会的同意，原告据此而依法取得自2013年9月20日起至2016年12月31日止期间为该小区提供物业管理服务的资格，原告在该小区的物业服务期间可按物业服务合同的约定向业主收取物业服务费用。按《广东省物业管理条例》第四十一条第二款规定：“物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”，本案被告作为金河湾住宅小区的建设单位，在该小区尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其的物业服务费用应由被告作为建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。被告已支付给原告18万元的物业服务费，是原、被告在2013年9月5日签订的《金河湾住宅小区前期物业服务合同》所约定期间的物业服务费，即自2013年9月20日起至2016年9月19日止期间的物业服务费，而本案原告所主张的物业服务费用是在2016年10月至2016年12月期间，是在该小区业主委员会成立后委托原告提供物业管理期间所发生的，被告在该小区尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用仍应向原告缴纳，被告没有证据证明在双方所签订的服务合同期限届满后已向原告支付了物业服务费，为此被告抗辩已缴交的主张缺乏依据，本院不予采纳。本案原告请求被告支付该小区尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业服务费，于法有据，本院予以支持，被告应支付物业服务费给原告。对原告所主张被告尚欠的物业服务费的数额。被告作为开发商，该小区尚未出售物业的相关证据在其手中持有，本院根据原告的申请，责令被告依法向本院提交涉案52套的《商品房买卖合同》、售房发票及交楼证明等书证，但其仅提供部分的《商品房买卖合同》的复印件，因此被告应承担举证不能的法律后果，本院对原告主张按被告在该小区尚未出售的物业1-4号铺等52套予以采信，被告应依法支付该52套在2016年10、11、12月份期间的物业服务费共36591.16元给原告。对于原告主张上述物业服务费的滞纳金问题。物业服务协议中约定，物业管理服务费定于每月5日前支付。业主或物业使用人每月逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的3%缴纳滞纳金。被告逾期没有缴纳物业服务费已构成违约，理应支付违约金给原告。本案双方约定按欠费总额的每天千分之三计收违约金，而原告亦未能举证证明被告逾期付款对其造成的实际损失，其请求按欠费总额的每天千分之三计算违约金明显过高，违约金的计算标准应调整至按中国人民银行同期贷款利率计付，以当月所欠的物业服务费为基数，分别计至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《广东省物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下：一、被告阳江市永升实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费用36591.16元给原告阳江市乐居物业服务有限公司；二、被告阳江市永升实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费用36591.16元的违约金（其中11464.92元自2016年11月6日起、12645.12元自2016年12月6日起、12481.12元自2017年1月6日起，均按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）给原告阳江市乐居物业服务有限公司；三、驳回原告阳江市乐居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费864元，其中原告阳江市乐居物业服务有限公司负担50元，被告阳江市永升实业有限公司负担814元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长 冯喜元人民陪审员 陈永宪人民陪审员 林振杰二〇一七年五月十五日书 记 员 何恭棪 来源：百度搜索“”