（2016）湘0302民初4353号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-09
案件名称
湘潭市雨湖区金梦被服厂与湘潭市塑料七厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湘潭市雨湖区金梦被服厂,湘潭市塑料七厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十五条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初4353号原告：湘潭市雨湖区金梦被服厂，住所地湘潭市雨湖区平政路***号。经营者：胡法瑞，男，1964年3月6日出生，汉族，浙江省永嘉县人。委托诉讼代理人：易朝金，湖南惟明律师事务所律师。被告：湘潭市塑料七厂，住所地湘潭市雨湖区平政路***号。法定代表人：胡新陵，厂长。委托诉讼代理人：王湘屏，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈优，湖南湘晋律师事务所律师。原告湘潭市雨湖区金梦被服厂（以下简称金梦被服厂）与被告湘潭市塑料七厂（以下简称塑料七厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，原���金梦被服厂向本院提出财产保全申请，请求冻结被告塑料七厂银行存款11万元或查封、扣押同等价值的其他财产，本院依法采取了保全措施。本院依法适用普通程序，分别于2017年3月6日、4月1日两次公开开庭进行了审理。原告金梦被服厂的委托诉讼代理人易朝金、被告塑料七厂法定代表人胡新陵及其委托诉讼代理人王湘屏、陈优到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金梦被服厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告室内装修补偿款233435元、搬迁补助费12000元、停产停业补偿68821元、按期搬迁奖71003元，共计385259元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年1月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于湘潭市雨湖区平政路409号厂房从事棉被生产和销售，租金为16000元/年，租金每半年缴纳一次；租赁时间8���，自2010年1月1日至2018年12月31日。合同就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告向被告缴纳房屋租赁费至2016年12月31日。2016年下半年，因“精美湘潭”建设需要，原告租赁的厂房被征收，湘潭市政府对承租户进行了补偿，且补偿款已汇款至被告公司账户，但被告不支付给原告。经双方协商无效，请求法院支持原告诉讼请求。被告塑料七厂辩称，一、原告诉讼主体不适格。1.本案《厂房租赁合同》的抬头虽然写明乙方是金梦被服厂，但合同并未加盖公章，签字人为胡法瑞、徐愉快，故厂房承租方应为胡法瑞、徐愉快，而非金梦被服厂；2.原告金梦被服厂无企业工商登记信息；二、原告诉称的拆迁补偿款，并非被告自有资产处置所得，而是政策性安置职工的血汗钱。塑料七厂自上世纪五十年代建厂，其厂房系租赁房管部门的直管���房，自身并无房产，企业早已处于倒闭状态。本次“精美湘潭”建设，政府为解决企业职工困难，按房管部门得40%、企业得60%进行分配，其主要目的是为了安置职工；三、双方所签租赁合同因法定情形解除。按照双方所签《厂房租赁合同》第一条第6项、第二条第3项的约定，因“精美湘潭”建设，被告塑料七厂进行企业改制，解除合同条件已成就。同时本次补偿款中并无对承租户的经济补偿。请求法院依法公正处理。原告金梦被服厂为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据1原告税务登记证、经营者身份证、被告企业工商登记信息、税务发票、湘潭市产商品质量监督检验所《非税收入一般缴款书》，拟证明：①原、被告诉讼主体适格；②原告一直在正常生产、经营；证据2《厂房租赁合同》，拟证明原、被告存在租赁合同关��，租赁时间至2018年12月31日止；证据3《证明》一份，拟证明被告出租厂房给原告用于生产；证据4《收条》，拟证明被告已收取原告租金至2016年12月，原告一直按时交纳租金；证据5《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》两份，拟证明：①原告租赁的厂房已被征收；②征收补偿费用的组成；证据6《影像资料》，拟证明原告承租厂房拆除前的状况。被告塑料七厂质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，原告诉讼主体资格应以工商营业执照登记为准；对证据2的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该证据恰好证明本案承租方是两个自然人，而非本案的原告；对证据3的真实性无异议，但对其合法性和关联性均有异议，该《证明》出证人未签署姓名；对证据4的三性无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，拆迁补偿款是政府对企业的补偿，主要用于职工安置；对证据6的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，整个厂房基本没有进行装修，同时根据合同规定，装修须经甲方同意，过道是乙方擅自改的，未经过被告同意。被告塑料七厂为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：证据1被告企业法人营业执照，拟证明被告诉讼主体适格；证据2《厂房租赁合同》，拟证明：①合同出租方为湘潭市塑料七厂，承租方为胡法瑞、徐愉快；②合同约定租赁期间，如遇不可抗拒因素，如政府行为或企业破产改制等，甲乙双方应本着互相谅解的原则，无条件终止合同，并不负责任何经济赔偿；③乙方租赁甲方厂房必须遵循来修去丢的原则；证据3“湘潭市人民政府常务会议纪要（第50次）”，拟证明此次征收属集体企业租赁的直管公房，由房管部门与承租企业按被征收房屋补偿总额4:6的比例进行分配；证据4湘潭市企业改革改制工作领导小组《关于印发〈在“精美湘潭”建设征拆中协同推进市属集体企业改制工作方案〉的通知》〔潭企改组（2016）5号〕，拟证明所得征收款，坚持资产安置职工原则，集体企业改制只能通过处置资产筹措资金，市政府不予兜底；证据5《照片》一组，拟证明租赁厂房的装修、设备极其简陋；证据六6塑料七厂、轴承配件厂、钢木家具厂的《拆迁补偿协议》，拟证明轴承配件厂、钢木家具厂的厂房都不存在了，同样补偿了停产停业补偿、搬迁费等费用；证据7轴承配件厂、钢木家具厂《证明》，拟证明补偿的房屋装修、搬迁费等，是政府根据企业改制成本，用于职工养老保险、医疗保险费等给予的优惠政策。原告金梦被服厂质证认为，对证据1的三性均有异议，被告未提供原件，且被告营业执照于2007年1月30日已被工商吊销；对证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，承租方签字人胡法瑞和代理人徐愉快的行为，是履行职务行为并非个人行为，同时证明目的第2、3项与本案无关；对证据3、4的三性无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，不能证明装修设备简陋；对证据6中塑料七厂的《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》无异议，但对轴承厂和钢木厂的《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》均有异议，与本案无关；对证据7的三性均有异议，该《证明》属证人证言，负责人未出庭作证，且与本案无关。对原告金梦被服厂所提交的6组证据，本院认定如下：对证据1、2、4、5、6的三性予以采信；对证据3的真实性予以采信。对被告塑料七厂所提交的7组证据，本院认定如下：对证据1-7的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月1日，原告金梦被服厂（乙方）与被告塑料七厂（甲方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将平政路409号厂房二层750平方米租赁给乙方使用，租金为每年16000元，每半年缴纳一次；甲方负责租赁厂房水、电正常供应，水、电费用由乙方自行缴纳；租赁时间为8年，自2010年1月1日至2018年12月31日止（应为至2017年12月31日止）；合同第一条第六款同时约定，租赁期间，如遇不可抗拒因素，如政府行为或企业破产改制等，甲乙双方应本着互相谅解的原则，无条件终止合同，并不负责任何经济赔偿；第二条第三款约定：乙方租赁甲方厂房必须遵循来修去丢的原则，并且不得将甲方厂房转租、转让。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，在履行过程中，双方均能按合同履行，原告按时向被告缴纳房屋租赁费至2016年12月31日。2016年8月，因“精美湘潭”建设需要，原告租赁的厂房列入征收范围。2016年11月15日，湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所（以下简称雨湖征收所）与被告塑料七厂签订《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》二份，被告出租的房屋被雨湖征收所征收。原、被告所签订的《厂房租赁合同》无法继续履行，原告于2016年12月27日搬离租赁场地。因双方对所得征收补偿款分配未能达成协议，为此原告诉至本院，请求法院判令：1.被告支付原告室内装修补偿金、搬迁补助费、停产停业补偿、按期搬迁奖等385259元；2.由被告承担本案诉讼费用。另查明，（一）被告出租给原告的厂房建筑面积为710.03㎡，其中建筑面积181.18㎡属被告所有（未登记），另528.85㎡属被告租赁房管所直管公房；（二）被告塑料七厂属市属集体企业，长期停产停业，其工商营业执照于2007年1月30日被湘潭市工商行政管理局吊销（未注销）。2016年8月，该企业纳入2016年“精美湘潭”建设棚户区改造的市属集体企业改制范围（改制方式为关闭）。在房屋征拆过程中，租赁的直管公房部分（建筑面积528.85㎡），雨湖征收所依据“湘潭市人民政府常务会议纪要（第50次）”要求，采取了照顾企业的相关举措，其目的是便于企业改制；（三）2016年11月15日，雨湖征收所与被告塑料七厂签订二份《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》。其中：1、被告所有的厂房建筑面积181.18㎡（征收时未登记但认定合法建筑面积），其房屋征收补偿金额为1084723元。具体费用组成如下：①房屋补偿费661669元；②室内装修补偿54172元（按299元/㎡计算）；③附属设施补偿147633元（其中有线电视、电话机、空调、热水器移装费共1240元）；④搬迁补助费6000元；⑤停产停业补偿13895元；⑥按期搬迁奖36236元；⑦其他补偿165118元（其中工作经费27177元，不可预计费137941元）。上述款项雨湖征收所已于2017年1月6日付至被告征拆改制工作小组账户；2、被告租赁房管所直管公房建筑面积528.85㎡，其房屋征收补偿金额为2440065元。具体费用组成如下：①房屋补偿费1569306元（按60%计算）；②室内装修补偿179263元（其中62.35㎡按638元/㎡计算，另466.5㎡按299元/㎡计算）；③拆移安补偿1088元；④搬迁补助费6000元；⑤停产停业补偿54926元；⑥按期搬迁奖105770元；⑦其他补偿523712元（其中工作经费79328元，不可预计费444384元）。上述款项雨湖征��所已于2016年12月9日付至被告征拆改制工作小组账户。本院认为，原告金梦被服厂与被告塑料七厂所签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。本案双方的主要争执焦点是：（一）原告主体是否适格；（二）原告租赁场地征收后，征收补偿款中是否包含了对承租户（本案原告）的补偿；（一）关于原告主体是否适格的问题。庭审证据显示，本案原、被告所签订的《厂房租赁合同》中，乙方明确约定为金梦被服厂，同时在合同履行过程中，被告向原告出具的房租费收据中缴款单位均为金梦被服厂，且税务登记显示金梦被服厂系个体户，故合同由胡法瑞本人签字并无不当，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，本案原告主体应为金梦被服厂而非胡法瑞。故本院对被告提出的“原告诉讼主体不适格”的辩解，不予采信。（二）关于原告租赁场地征收后，征收补偿款中是否包含了对承租户（原告）的补偿问题。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条、第二十五条、《湘潭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条、第三十一条、第三十三条之规定，房屋征收过程中，除了房屋征收价值的补偿外，还包括了因征收房屋的搬迁、临时安置、停产停业的损失等方面补偿。从本院调取的雨湖征收所与被告塑料七厂签订的二份《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》综合分析，雨湖征收所已支付被告塑料七厂移装费1240元（其中有线电视移装费300元、电话机移装费200元、空调机移装费500元、热水器移装费240元）、装饰装修补偿233435元（54172+179263=233435元）、搬迁费12000元、停产停业补偿68821元（13895+54926=68821元）。因本案征收的房屋被告全部租赁给原告经营，原告金梦被服厂系实际经营者，其搬迁费、移装费系征收单位对实际经营者搬离场地的补偿，故移装费1240元、搬迁费12000元，共13240元应属原告所有；原告要求被告支付“室内装修补偿金233435元、停产停业补偿68821元、按期搬迁奖71003元”的请求，本院认为，装饰装修补偿、停产停业补偿是征收单位对房屋征拆户及实际经营者的补偿，尽管本案原、被告双方所签合同第一条第六款约定“租赁期间，如遇不可抗拒因素，如政府行为或企业破产改制等，甲乙双方应本着互相谅解的原则，无条件终止合同，并不负责任何经济赔偿”、第二条第三款约定“乙方租赁甲方厂房必须遵循来修去丢的原则”，因本案房屋征收系租赁合同有效期内，综合考虑原告对房屋部分进行了装修的现实，本院对装饰装修补偿、停产停业补偿部分作如下处置分配：①装饰装修补偿233435元，原告分得15%计币35015元，被告分得85%计币198420元；②停产停业补偿68821元，原告分得35000元，被告分得33821元；按期搬迁奖71003元，因该费用系对被征收人支持征收的一种奖励，与承租人无关，该费用应属被告所有。故本院对原告提出的该项请求，部分支持；对被告提出的“拆迁补偿款，是政策性安置职工的血汗钱，其主要目的是为了安置职工，本次补偿款中并无对承租户的经济补偿”的辩解，因雨湖征收所与被告��料七厂签订的二份《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》中，补偿费第一、七项已体现了对被告塑料七厂的照顾，对被告提出的该项辩解，本院不予采信。综上所述，本院对原告提出的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十五条之规定，判决如下：一、被告湘潭市塑料七厂在本判决生效之日起五日内支付原告湘潭市雨湖区金梦被服厂搬迁补偿费12000元、装饰装修补偿费35015元、停产停业补偿费35000元、拆移补偿款1240元，共计83255元；二、驳回原告湘潭市雨湖区金梦被服厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义��，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7080元，财产保全费1070元，共8150元，由原告湘潭市雨湖区金梦被服厂负担5000元，被告湘潭市塑料七厂负担3150元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或法定代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 周清溪审 判 员 苏 刚人民陪审员 俞建平二〇一七年五月十五日代理书记员 李 维附：相关法律条文《中华人民共和国���法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《最��人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。 来自