（2017）津01民终4082号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-02
案件名称
王建国、周瑞清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建国,周瑞清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4082号上诉人（原审被告）：王建国，男，1958年10月28日出生，汉族，教师，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张桂芬（系上诉人妻子），住同上。委托诉讼代理人：高建宇，天津市存合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周瑞清，男，1975年10月3日出生，汉族，居民，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：黄永鑫，天津文韬律师事务所律师。上诉人王建国因与被上诉人周瑞清房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2016）津0115民初7783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王建国上诉请求判令：1、撤销一审判决第二项，改判不同意退还定金和承担违约金。2、一、二审诉讼费用及鉴定费全部由被上诉人承担。主要理由：1、上诉人一直积极履行合同，被上诉人一直拖延履行合同且被上诉人违约在先。2、被上诉人仅交付了2万元定金，就要求上诉人赔偿120000元的损失，其主张明显不符合法律所倡导的公平原则。3、一审鉴定存在程序上的问题，上诉人要求鉴定人出庭质证，鉴定人并未出庭。被上诉人周瑞卿辩称：一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。被上诉人周瑞卿向一审法院起诉请求：1．判令被告返还原告定金20000元，支付原告违约金250000元；2．诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告双方签订《房屋买卖合同》。变更诉讼请求第1项为：判令被告返还原告定金20000元，支付原告违约金300000元。一审法院认定事实：2016年8月8日，原、被告订立《房屋买卖合同》，合同约定：售房人王颖、王建国（以下简称甲方）购房人周瑞清（以下简称乙方）第一条：1、甲方自愿将坐落在宝坻区宝平景苑39-1-401房屋出售给乙方。第二条：1、甲乙双方协商后的成交价格为85万元。第四条：1、（1）乙方于2016年8月7日向甲方交付该房屋定金20000元；（2）甲、乙双方于2016年9月10日前到房管部门订立房屋买卖协议；（4）剩余房款乙方申请贷款。第六条：7、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金。第八条：经甲乙双方协商，甲方承诺此房满五年，并且该房屋没有贷款，甲方同意乙方过户到指定人名下。合同签订后，原告于2016年8月8日交付被告定金20000元。原、被告签订房屋买卖合同时，被告尚未办理涉案房屋的所有权证书，双方签订合同后，被告补办了涉案房屋的所有权证书。双方对以下事实存在争议：原告主张被告明确表示不同意继续履行合同，并提交2016年9月9日原告给被告发的手机短信1份、2016年9月4日及2016年9月9日原被告电话录音光盘1份予以证实；被告称合同没有约定首付款，被告妻子作为共有人没有签字，合同是无效的。被告对2016年9月4日电话录音的真实性不予认可，称不是其本人声音，但未申请对该电话录音进行鉴定；被告对2016年9月9日电话录音的真实性予以认可，承认是其本人声音，但录音内容有删减，被告曾表示原告未交纳首付款，双方签订的合同无法履行，但该内容在电话录音中没有显示。原告主张其实际损失高于合同约定的违约金标准，并申请对涉案房屋价值进行鉴定。2017年3月10日，天津市金衡房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋作出津金衡房评报司法鉴字（2017）第029号房地产司法鉴定估价报告（以下简称估价报告），确定涉案房屋于2016年9月25日估价时点的市场价值为1090000元。经质证，原告对估价报告予以认可。被告对估价报告的真实性予以认可，但估价报告记载是估价师周慧一人现场勘查，而出具估价报告的是估价师周慧和王海明，是否违反程序需要估价师出庭接受质询。2017年3月27日，天津市金衡房地产土地评估咨询有限公司回复称估价程序合法。另，一审法院从天津市宝坻区不动产登记事务中心调取的天津市不动产登记簿查询证明记载，涉案房屋权利人为被告王建国，登记日期是2016年8月26日。一审法院认为：原、被告双方经协商一致签订的《房屋买卖合同》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。原告依约向被告交付定金20000元，为合同的履行提供了担保，双方均应按照《房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。2016年9月9日原被告的电话录音中，被告明确表示不同意出售涉案房屋，致使双方未能按照合同约定于2016年9月10日前到房管部门订立房屋买卖协议，被告的行为属于违约，应承担违约责任，原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告王建国与原告签订合同时，虽未取得涉案房屋的所有权证，但其是涉案房屋的所有权人，并在签订合同后办理了涉案房屋的所有权登记，故对被告签订合同时被告没有取得房屋所有权证，王建国的妻子没有在《房屋买卖合同》上签名的抗辩意见，一审法院不予采纳。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告诉请被告支付违约金300000元，经估价，涉案房屋于2016年9月25日估价时点的市场价值为1090000元，与合同约定的房屋成交价格850000元相差240000元。因涉案房屋的交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未能准确预见价格走势，被告作为非专业人员，对其违约可能给原告造成的损失更不可预见，故一审法院确定被告赔偿原告损失120000元，返还原告定金20000元。一审法院判决：一、解除原告周瑞清与被告王建国2016年8月8日订立的《房屋买卖合同》；二、被告王建国于判决生效后十日内返还原告周瑞清购房定金20000元，赔偿原告周瑞清违约损失120000元；三、驳回原告周瑞清其他诉讼请求。案件受理费及鉴定费，共计10050元，由被告王建国负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖合同》是上诉方与被上诉方真实意思表示，依法成立且有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。2016年9月9日上诉人与被上诉人的电话录音中，上诉人明确表示不同意出售涉案房屋，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任。当约定的违约金低于造成的损失时，被上诉人有权请求人民法院予以增加，一审法院根据本市二手房价在短期内快速上涨、变动的情况，综合考虑上诉人作为非专业人员，对其违约可能给被上诉方造成的损失不可预见的情形，判决上诉人赔偿被上诉人损失120000元符合法律规定。涉案房屋评估机构天津市金衡房地产土地评估咨询有限公司对上诉人关于评估程序的质疑给予答复，答复结果为估价程序合法。此外，上诉人与被上诉人在《房屋买卖合同》中约定了定金条款，上诉人明确表示不同意出售涉案房屋，被上诉人要求上诉人返还20000元定金，一审法院予以支持无不妥。综上，王建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人王建国负担。本判决为终审判决。审判长 郭萍会审判员 张玉明审判员 王宗新二〇一七年五月十五日书记员 闫 飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”