（2017）新0106民初133号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-28
案件名称
杨庆荣与新疆泰安居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市头屯河区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨庆荣,新疆泰安居房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0106民初133号原告：杨庆荣，男，1975年7月28日出生，汉族，乌鲁木齐市河东威立雅水务公司职员，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘涵，新疆井然律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳苑超，新疆井然律师事务所实习律师。被告：新疆泰安居房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区泰山路399号4栋1层。法定代表人：顾勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦刚贵，新疆巨臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔晓丽，新疆巨臣律师事务所律师。原告杨庆荣与被告新疆泰安居房地产开发有限公司（以下简称泰安居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨庆荣的委托诉讼代理人刘涵、岳苑超、被告泰安居公司的委托诉讼代理人窦刚贵、孔晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨庆荣向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金16070.6元。事实和理由：2015年6月9日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的兰庭·仙湾里小区1号楼1单元302号房屋。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告应于2016年6月30日之前交付房屋，但原告于2016年7月6日按被告要求办理入住手续时，被告无法提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》等材料证实该商品房已竣工验收合格，且被告未按约定为原告所购房屋封闭阳台，因此原告拒绝接收房屋，被告应承担逾期交房的违约责任。被告泰安居公司辩称，2015年6月9日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的兰庭·仙湾里小区1号楼1单元302号房屋。该商品房于2016年5月25日验收合格，形成书面《竣工验收报告》、《质量监督报告》并依法进行竣工验收消防备案，符合合同约定的交房条件。合同中明确约定原告未经许可不得封闭房屋阳台，被告也未承诺交房时为原告封闭阳台。2016年6月30日、2016年7月15日，被告连续两次以媒体公告方式通知原告办理入住手续，但原告拒绝接收房屋，被告的行为并无违约，不应支付逾期交房违约金。即使法院认定被告违约，被告也认为且违约金数额过高，计算方式应以原告已付购房款为基数自2016年7月1日起算。本院经审理认定事实如下：2015年6月9日，原告与被告经协商一致，签订一份《商品房预售合同》，其中第一条、第三条约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）建设的兰庭·仙湾里小区第1栋第3层1单元302号房屋，建筑面积128.37平方米，价款824135.4元。第六条约定：合同签订当日，买受人需向出卖人交付39%房款324135.4元作为首付款（其中63000元于2015年6月19日之前由公积金转入），剩余61%房款500000元以公积金按揭方式支付。第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.0001%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人在接到入住通知后（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）应在15日内办理入住手续，并缴纳相关费用，逾期视为房屋已交付买受人，由此产生的暖气费、物业费等由买受人承担，且按应付款额日百分之五收取违约金；如买受人逾期收房并不缴纳相关暖气费、物业费及违约金，出卖人有权拒绝交付使用直至买受人缴清所有费用；2.如买受人未付清房款及房款逾期的违约金，出卖人有权拒绝交房，并按照本楼栋入住时间或本合同约定的交房时间计算暖气费、物业费及相关违约金，买受人缴清以上费用后方可办理入住；3.自出卖人按上述方式通知买受人后，房屋损毁、灭失的风险由买受人承担；4.房屋的质保期限自出卖人通知入住之日起开始计算（不因上述第2条约定买受人延迟办理入住的时间而延长质保期），超出质保期的房屋维修费用由买受人自行承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0001%向买受人支付违约金；由于买受人的原因，不能按时将办理产证所需的费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案及办证的违约责任。第十八条约定：买受人使用期间不得擅自改变和破坏商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；不得擅自搭建；不得在花园搭建任何构筑物及建筑物、不得改变花园功能及性质；未经许可不得封闭房屋阳台；不得破坏小区整体美观及外立面。否则，出卖人或物业管理公司有权强制拆除或结构修复，并由买受人承担相关费用及损失，并承担总房款10%惩罚性违约金。合同附件三《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第六条约定：未经物业公司许可，买受人不得对所购房屋、受赠的晒台、花园，擅自改动私搭乱建，不得有影响小区整体美观、公共安全的改建行为。第八条约定：由于实际办证手续是：小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后，规划部门办理规划认可手续，然后再办理产证初始登记和产证分户手续，所以双方同意将主合同第十五条中“出卖人应当在商品房交付使用后”的内容，变更为“出卖人应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后”，买受人对此变更认可无异议。合同签订后，原告以首付款加按揭贷款方式向被告支付购房款824135.4元。2016年5月25日，该商品房所在楼栋建设工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格，并出具竣工验收报告。2016年6月30日，被告在《乌鲁木齐晚报》发布入住公告，通知业主于2016年7月5日-7月10日到兰庭·仙湾里2号楼售楼部办理入住手续。2016年7月12日，兰庭·仙湾里小区部分业主在《乌鲁木齐晚报》发布公告，告知被告因不具备交房条件，业主拒绝收房，待交房手续齐备后再配合办理入住手续。2016年7月15日，被告再次在《乌鲁木齐晚报》发布公告，告知业主小区已达到合同约定的入住条件，催告业主尽快办理入住手续。另查明，2016年6月15日，被告申报了兰庭·仙湾里小区1号、3号高层住宅楼、2号、4号高层底商住宅楼、地下车库建设工程的竣工验收消防备案并提供相应材料，乌鲁木齐市公安消防支队经济技术开发区大队经审查，备案材料齐全，依法核发建设工程竣工验收消防备案凭证。2016年7月15日，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）建设工程质量安全监督站出具质量监督报告，确认工程竣工验收组织形式、验收程序、验收内容符合要求。经被告申请，本院依法向乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）规划房产局（以下简称开发区规划房产局）调查核实情况如下：2016年5月，开发区规划房产局巡查时发现龙熹嘉苑、金吉利、兰庭·仙湾里三个相邻小区建筑外墙立面颜色不一致，与审批的颜色均略有偏差，为了达到大绿谷片区整体建筑规划色彩统一的良好视觉效果，最终确定由兰庭·仙湾里小区调整外立面颜色，调色成本由三家企业共同承担；2016年10月初，兰庭·仙湾里小区外墙立面颜色调整完毕。另查明，兰庭·仙湾里小区业主共计220余户，其中180余户已办理入住手续。被告办理入住手续时向业主交付了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并由业主签字确认。上述事实有原告提交的《商品房预售合同》复印件、公告3份、开发区规划房产局回复函、被告提交的《商品房预售合同》及附件、竣工验收报告、质量监督报告、建设工程竣工验收消防备案凭证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、公告3份、规划设计图纸2份、当事人陈述、本院询问笔录、庭审笔录等存卷为证。本院认为，原告与被告双方在平等自愿、协商一致基础上签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均应按约定履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。关于双方争议的焦点即被告通知原告办理入住手续时房屋是否符合约定的交付条件，因双方在合同中明确约定交房条件为“商品房经验收合格”，原告购买的房屋所在楼栋于2016年5月25日经五方验收合格并出具竣工验收报告，建筑外墙立面调整颜色并不影响原告对房屋的居住使用，故该房屋已符合合同约定的交付条件。原告陈述“被告无法提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》等材料证实该商品房已竣工验收合格，因此原告拒绝接收房屋”，但被告提交的证据可证实其已向办理入住的业主提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且根据《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，五方验收合格即表示竣工验收合格，而《建设工程竣工验收备案表》是建设单位履行将建设工程竣工验收合格的相关资料报建设行政主管部门或者其他有关部门备案义务的登记表，并非建设工程验收合格的证明文件，也非双方合同中约定的交付房屋时的必备文档，即使被告尚未履行上述备案义务，亦不影响房屋已竣工验收合格、符合约定交付条件的事实存在，故对原告该陈述意见，本院不予采纳。原告陈述“被告未按约定为原告所购房屋封闭阳台，因此原告拒绝接收房屋”，因双方在《商品房预售合同》第十八条及合同附件三《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第六条均明确约定“买受人不得封闭阳台”、“不得对受赠晒台擅自改动”，原告的陈述与约定内容相悖，庭审中其提交的录音、视频内容仅证实双方曾就交付房屋、砸墙封闭阳台、收取物业费标准等事项进行交涉，不足以证实双方对合同约定内容作出变更，其提交的《兰庭·仙湾里小区管理规定》复印件系与乌鲁木齐兰亭雅居物业服务有限公司而非与被告签订，且并未约定交付房屋时即应当封闭阳台，故对原告提交的录音、视频、《兰庭·仙湾里小区管理规定》复印件的关联性，本院不予确认，对原告上述陈述意见，本院不予采纳。关于被告交付房屋是否逾期，因被告虽于合同约定的交付期限2016年6月30日以媒体公告的方式通知原告办理入住手续，但公告中载明的办理入住手续时间为“2016年7月5日-7月10日”，即被告能够实际交付房屋的时间晚于约定的交付期限，故被告的行为已构成违约，应当按约定的计算方式向原告支付自2016年7月1日至2016年7月5日期间的逾期交房违约金412.07元（824135.4元按日万分之一的标准从2016年7月1日计算至2016年7月5日）。2016年7月5日之后，被告已提供符合约定交付条件的房屋，原告无正当理由拒绝接收，其行为已构成违约，故原告无权主张之后的逾期交房违约金。被告辩称违约金约定过高，但未提交证据证实违约金数额过分高于原告的实际损失，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告新疆泰安居房地产开发有限公司支付原告杨庆荣逾期交房违约金412.07元（824135.4元按日万分之一的标准从2016年7月1日计算至2016年7月5日）。上述被告给付款项共计412.07元，被告新疆泰安居房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201.77元，减半收取100.89元（原告已预交），由原告杨庆荣负担98.31元，被告新疆泰安居房地产开发有限公司负担2.58元；本院向原告杨庆荣退回100.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘晓莉二〇一七年五月十五日书记员 张 璐 来源：