（2016）粤0983民初2356号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-03
案件名称
王军与谭荣杰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
信宜市人民法院
所属地区
信宜市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王军,谭荣杰,周佐能
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0983民初2356号原告（反诉被告）：王军，男，汉族，1974年11月26日出生，户籍所在地广东省信宜市，现住信宜市。委托诉讼代理人：刘冬梅，广东盛州律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭荣杰，男，汉族，1971年1月28日出生，户籍所在地广东省云浮市郁南县，现住信宜市。委托诉讼代理人：张高景，男，汉族，1966年5月26日出生，户籍所在地广东省信宜市，现住信宜市。第三人：周佐能，男，成年人，住信宜市。原告（反诉被告）王军与被告（反诉原告）谭荣杰、第三人周佐能租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，在审理过程中，发现该案不宜适用简易程序进行审理，于2017年2月15日裁定转为普通程序审理后，公开开庭进行了审理。原告王军及其委托诉讼代理人刘冬梅，被告谭荣杰及其委托诉讼代理人张高景到庭参加诉讼。第三人周佐能经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：一、判令谭荣杰向王军支付租金13500元，电费12889.56元，税费4767.78元，合计31157.34元。二、判令谭荣杰支付炸泥机运作费、拉泥费等管理费17674元。三、确认谭荣杰在2016年10月1日自愿解除2015年9月1日与王军签订的《租锯合同》。四、本案一切诉讼费用由谭荣杰负担。事实和理由：王军于2015年9月1日与谭荣杰签订《租锯合同》，王军出租位于广东省××镇禾XX石材工业区的石料锯给谭荣杰原地使用。双方约定租期3年，总租金486000元，平均分三期支付，每期在当年的9月1日前一次性支付给王军。谭荣杰违反合同约定，只是支付了第一期租金，之后未支付过租金，其至今也未按合同约定付清2016年9月份的电费12889.56元、地税4767.78元（2016年1月-9月）、炸泥机运作费6593元（2016年1-6月共1493元，7-9月共5100元）、拉泥费11081元（2016年3-9月19000元/年）。谭荣杰的行为已构成违约。为维护王军的合法权益，请求法院判如所请。王军于2017年1月10日向本院提交《增加诉讼请求申请书》将第二项诉讼请求由“请求法院判令谭荣杰支付炸泥机运作费、拉泥费等管理费17674元”变更为“请求法院判令谭荣杰支付炸泥机运作费、拉泥费等管理费17893.9元”。增加一项诉讼请求：判决被告返还两条价值2000元的锯片给原告，庭审中原告表示放弃该项增加诉讼请求。被告谭荣杰辩称并向本院提出反诉请求：一、判令王军返还和赔偿40681.44元给谭荣杰。二、判令王军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：在2015年8月下旬，谭荣杰与王军协商达成《租锯合同》，签订租期为3年（从2015年9月1日至2018年9月1日止），落款日期是2015年9月1日。2015年8月23日，谭荣杰通过银行转账给王军共196000元（含第一年租金162000元、押金30000元），此金额比合同约定的多转了4000元给王军，当时谭荣杰已向王军说明此事。2016年3月份，谭荣杰应政府要求配合炸泥机调试停产15天，调试正常后政府和相关人员要求出租石锯的锯主将租期延伸15天作为对承租方的补偿。在经营环境恶劣情况下，王军同意另外补多15天给谭荣杰作租期补偿，以上共30天（一个月）不收锯租，王军同意谭荣杰经营至2016年9月30日为第一年租期。由于签订合同至今整个石锯行业都处于低谷，大多数石料厂都处于半停产状态，全镇出租石锯的锯主都以减少租金及其他的方式给予承租方作为补偿。于是谭荣杰向王军提出减少租金的要求，但王军不同意。再后由于经营环境不断恶化，难以经营，大部分石锯都难以正常生产，租金从原来16万元、18万元降至6万元、7万元一年。为了能继续经营下去，谭荣杰再次向王军提出降低租金至合理价格的要求。谭荣杰愿意以高于行情（其他新锯的租价一般为6-7万元）价格以9万元一年的租金与王军协商，但王军不同意。协商不成在无奈的情况下，谭荣杰要求王军先行退回之前多交的租金4000元，政府代收的林业罚款1750元、堆泥场罚款350元共6100元（林业、堆泥场两笔罚款费用是谭荣杰代王军预交）。另外，谭荣杰还支付了谷租1630元、公益金338元、2016年双乐地租300元、2016年劳务调节费2600元共4868元（4868元是一年的收费，谭荣杰在2015年的该项费用也是交了半年），该费用谭荣杰只需交半年2434元即可。以上两项共8534元，应由王军退还给谭荣杰。谭荣杰同时要求王军退回石场押金票转让金100000元（该票本应是2015年租锯时谭荣杰受领王军的，目的是谭荣杰租用王军锯后便于向石场买石头，但王军并未把石场订金收据给谭荣杰，但当时该石场新开采石口至现在都未有石头买，所以谭荣杰强烈要求王军退回100000元）和租锯押金30000元，但王军均未同意退还。无奈之下，谭荣杰同意王军以石场订金收据票抵冲该票的转让金100000元。2016年9月25日王军拿石场订金票给谭荣杰，并签下转让该票的转让协议给谭荣杰，落款时间是2016年9月26日。（事后证实王军在2016年9月25日这天将谭荣杰还在经营的石锯以85000元/年，低于谭荣杰提出的9万元的价格转租给丙方周佐能）。2016年9月27日王军银行转账退回5700元给谭荣杰，2016年9月28日王军支付1250元给谭荣杰，王军称余下的1584元留作支付谭荣杰9月份拉泥费。（说明：1、因王军同意谭荣杰经营多一个月作为补偿，但需承担这个月的拉泥费。2、王军说拉泥费是按19000元/年计算的，1584元刚好够一个月的费用。3、由此可见王军在谭荣杰租期内已将石锯转租给丙方）。2016年9月30日早上，王军拿他持有的与谭荣杰在2015年9月1日签订的《租锯合同》要求谭荣杰终止合同。因王军在2016年9月25日已低价将石锯转租于丙方周佐能。谭荣杰迫于无奈要求王军尽早退回押金，王军答应会尽早退回押金，但要求谭荣杰在《租锯合同》上签字，于是谭荣杰按王军的要求在合同上写上了“此合同在2016年10月1日终止”字样，谭荣杰强调只有待到王军退回押金给谭荣杰，谭荣杰才会签名确认。2016年10月3日谭荣杰通过微信告知王军如不退还押金就由王军支付谭荣杰租锯期间产生的相关欠费（约30000元）。在王军确定不退还的情况下谭荣杰不支付相关费用。谭荣杰认为：1、王军不应收取2016年9月份的租金13500元，因为这是配合炸泥机调试而不能生产的时间，需占用谭荣杰的租期时间，且政府和相关人员要求王军将租期延伸15天以补偿谭荣杰的生产时间，加上经营环境恶劣，王军也同意另外再加15天，两项共30天补给谭荣杰，将租期延伸至2016年9月30日为一年租期（由谭荣杰提供的由信宜市大成镇生态发展和统计办公室的证明和9月份退款录音可证实）。2、拉泥费用王军并未按实际计算，2016年9月份拉泥款应是1420元，王军在9月退款中已多收取，不应再向谭荣杰收取，多收的164元应要退回谭荣杰，谭荣杰未支付的拉泥款应按拉泥承包人的定价8520元收取。3、本案纠纷是由王军违约引起的，根据合同法和担保法的规定，王军应双倍退还押金给反诉人。因为（1）是王军在租期内拿他持有的租锯合同要求谭荣杰按他的意思写上“此合同在2016年10月1日终止”的，但谭荣杰并未签名确认，并不是王军所说的谭荣杰单方面解除。（2）王军在未告知谭荣杰的情况下在租期内已将石锯低于谭荣杰的价格转租给丙方（周佐能），王军违反合同第七条约定。综上所述，王军应返还和赔偿共60164元（其中164元是王军多收的拉泥费），减去王军为谭荣杰支付的电费12889.56元、炸泥机运作费6593元、应返还支付40681.44元给谭荣杰。请求法院查清事实，给予合法公正的判决以维护谭荣杰的合法权益。原告王军针对被告谭荣杰的反诉辩称，一、谭荣杰违反合同约定，而王军没有任何违约责任。1、根据双方签订的《租锯合同》，约定租期为3年，总租金486000元，平均分三期支付，每期在当年的9月1日前一次性支付。谭荣杰在2016年9月1日前没有支付第二期租金。而且其至今也未按合同约定付清合同约定的电费、税费等费用。而且谭荣杰单方提前终止合同，在2016年9月提出不再租王军的锯，并在《租锯合同》中写上“合同在2016年10月1日终止”的字样。可见，谭荣杰违约了。2、王军没有违约行为，更没有谭荣杰所说的在2016年9月25日就将涉案的锯租给第三人等行为。3、事实上，谭荣杰在2016年10月1日开始已经在涉案合同地点附近租用他人的锯进行经营。二、根据本案的事实、双方的合同约定和押金的性质，押金是不需要返还给谭荣杰的。谭荣杰要求双倍返还，更加没有依据。1、如上所述，王军没有违约行为，而谭荣杰不交租金又提前终止合同。而且根据双方的《租锯合同》第四条，押金“期满时甲方需一次性归还给乙方”。因此，王军不必要返还押金。2、从押金的性质来看，它是一种履约保证金，当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。本案中，押金就是谭荣杰按照合同履行的担保，特别是担保履行合同三年，确保王军的租金收益。如今，合同被提前终止，由于市场等因素，王军再出租只能是8万多元一年，一年亏了将近8万元。从这些情况来说，王军也不必退还押金给谭荣杰。3、本案没有定金，不能适用法律规定的双倍返还的定金罚则。王军与谭荣杰也没有约定押金双倍返还的情形。因此，谭荣杰要求双倍返还押金没有事实和法律依据。三、王军没有因为经营环境恶劣，承诺给15天免租期给谭荣杰，政府也没有要求王军将补偿的15天在当年的租期内延伸。谭荣杰不能免交2016年9月的租金。王军没有基于谭荣杰的经营环境恶劣而给予谭荣杰免租期。政府曾要求王军将租期向后延伸15天作为谭荣杰的停产补偿。谭荣杰提供的信宜市大成镇生态发展和统计办公室出具的《证明》也是写着“将租期向后延伸15天作为补偿”。根据双方合同约定，租期是2015年9月1日至2018年9月1日，根据政府的要求，延伸的15天是2018年9月2日至10月1日。因此，谭荣杰不能免交2016年9月的租金。四、谭荣杰经营至2016年9月，谷租、公益金、双乐地租、劳务调节费等，应承担2839元，而不是2434元。五、谭荣杰在反诉状中有多处陈述不符合事实。1、王军没有同意多补15天给谭荣杰，也没有同意谭荣杰经营至2016年9月30日为第一年租期。2、租锯租金行情没有6、7万那么少，而谭荣杰在2016年8月份提出减租，王军不同意，其就提出不再租用王军的锯。3、关于石场押金票一事，谭荣杰所述大多数不是事实，而且石场押金与本案无关。4、王军没有在2016年9月25日将涉案的锯租给周佐能等任何第三人。5、反诉状第三页第一段中的5700元，1250元是事实，其他不是事实。6、谭荣杰不再租用王军的锯，王军提出不退押金。而“合同在2016年10月1日终止”的字，是谭荣杰为双方日后不致纠纷而自愿写上的，并非王军以退押金为由要求写上的。综上所述，谭荣杰反诉违约，其反诉请求没有依据，请求法院予以驳回。第三人周佐能不到庭陈述意见，也没有向本院提供任何证据。本院经审理认定事实如下：甲方（出租方）王军与乙方（承租方）谭荣杰于2015年9月1日签订《租锯合同》，主要内容为：“甲乙双方本着平等、自愿、诚实守信的原则，就甲方位于广东省××镇禾XX石材工业区的石料锯壹台租给乙方生产经营事宜，经双方协商达成以下条款：一、租期叁年，从2015年9月1日至2018年9月1日止。二、租金总额人民币：肆拾捌万陆仟元（486000元）。三、租金支付方式（总额平均分三期支付，每期在当年9月1日前乙方一次性支付给甲方）。四、甲方向乙方收取人民币叁万元（30000元）作押金，期满时甲方需一次性归还给乙方。五、租期内乙方需负责生产安全，支付工人工资、税收、田租、管理费等费用（固定投入资产除外）。六、甲方需对乙方租期内因外界事件影响令乙方不能生产超过叁拾天的应要对乙方作退回相应锯租的补偿。七、在租期内，如甲方需转让该石料锯，在同等条件下乙方拥有优先权，如转让给他人，甲方需对乙方造成的损失作出相应的赔偿。八、甲方出租给乙方的锯属正常生产，期满时乙方亦要交回能正常生产的锯给甲方”。庭审中双方均确认谭荣杰已支付押金30000元、第一期租金162000元、第二、三期部分租金4000元共196000元给王军。2016年大成镇石料市场价格大幅波动，期间双方就《租锯合同》的租金问题进行多次协商，但均没有达成一致意见。谭荣杰于2016年10月1日搬离王军的锯厂，《租锯合同》的石锯现在王军的锯厂中。谭荣杰在王军持有的《租锯合同》左下角签写“本合同在2016年10月1日终止”。谭荣杰认为王军持有的《租锯合同》中“本合同在2016年10月1日终止”虽是其本人写的，但不是其本人的真实意思表示。王军认为该份与谭荣杰签订的《租锯合同》已于2016年10月1日由谭荣杰单方自愿解除。2016年10月1日，王军作为甲方（出租方），与乙方（承租方）周佐能签订《租锯合同》。该《租锯合同》主要内容为“甲乙双方本着平等、自愿、诚实守信的原则，就甲方位于广东省××镇禾XX石材工业区的石料锯壹台租给乙方生产经营事宜，经双方协商达成以下条款：一、租期二年，从2016年10月15日至2018年10月15日止。二、租金人民币：第一年85000元，第二年按时价高低调节。三、租金支付方式（在当年10月1日前乙方一次性支付给甲方）。四、甲方向乙方收取人民币贰万元（20000元）作押金，期满时甲方需一次性归还给乙方。五、租期内乙方需负责生产安全，支付工人工资、税收、田租、管理费等费用，在租期期间该厂一切费用由乙方承担。六、在租期内，如甲方需转让该石料锯，在同等条件下乙方拥有优先权，如转让给他人，甲方需对乙方造成的损失作出相应的赔偿。七、甲方出租给乙方的锯属正常生产，期满时乙方亦要交回能正常生产的锯给甲方”。信宜市大成镇生态发展和统计办公室于2016年12月8日出具《证明》1份，主要内容为“位于信宜市大成镇禾乐垌石料区王军锯主租给谭荣杰的石料厂在2016年2月14日至2016年2月29日为配合本变台石锯炸泥机安装调试而停产，投入使用正常后经建设炸泥机领导与政府相关人员协商决定本变台所有出租石锯的锯主要向承租方将租期向后伸延15天作为补偿”。对该证明中的内容，王军和谭荣杰均予以确认，但王军认为应在《租锯合同》三年的租期满后再伸延15天（2018年9月1日至2018年9月15日），且对被告主张在政府延伸15天租期外再延伸15天作为补偿不予确认。谭荣杰认为王军已同意在政府延伸15天租期外再延伸15天作为补偿，延伸的租期应在第一期租期后即2016年9月1日至2016年9月30日作为伸延期。本案在审理过程中发现周佐能是本案必须共同进行诉讼的当事人，本院于2017年2月15日依法追加周佐能作为本案的第三人参加诉讼。庭审中，王军与谭荣杰均确认谭荣杰在租用王军石锯期间产生的田租、炸泥机运作费、电费、税费均由谭荣杰负责承担，但上述费用由王军向谭荣杰收取，由王军代缴。双方均确认：谭荣杰尚欠王军2016年电费12889.56元，2016年1月至9月税费4767.78元、2016年1月至6月炸泥机运作费1493元、2016年7月至9月炸泥机运作费5319.9元【（10359.5元-1493元）÷5个月×3个月】、2016年3月至9月共7个月的拉泥款共9940元（1420元/月×7个月）。谭荣杰代王军支付了林业罚款1750元、堆泥场罚款350元，对该费用，王军予以确认。另外，谭荣杰已支付2016年3月至2017年2月：谷租1630元、公益金338元、地租300元、劳务调节费2600元共4868元。谭荣杰认为其只需支付半年即2016年3月至8月（注：双方均确认2016年1、2月前该组费用已付清）的费用即2434元，王军则确认谭荣杰在2016年实际经营时间为2016年3月至9月，谭荣杰应负担的该部分费用共2839.67元（4868元÷12个月×7个月）。王军已于2016年9月27日银行转账5700元给谭荣杰，于2016年9月28日支付现金1250元给谭荣杰。本院认为，本案的争议焦点是：（一）王军与谭荣杰于2015年9月1日签订的《租锯合同》应于何时解除，是否是谭荣杰于2016年10月1日自愿解除；（二）王军要求谭荣杰支付2016年9月的租金、电费及税费等费用是否合理；（三）王军要求谭荣杰支付炸泥机运作费、拉泥款的数额是多少；（四）谭荣杰要求王军返还押金30000元和赔偿损失30000元是否有依据。（一）王军与谭荣杰于2015年9月1日签订的《租锯合同》应于何时解除，是否是谭荣杰于2016年10月1日自愿解除。庭审中王军和谭荣杰均确认谭荣杰在王军持有的《租锯合同》右下角签写“本合同在2016年10月1日终止”，谭荣杰并于2016年10月1日搬离王军的锯厂，而王军在2016年10月1日将石锯租赁给本案第三人，据此应视为谭荣杰和王军已于2016年10月1日自愿解除2015年9月1日签订的《租锯合同》。（二）王军要求谭荣杰支付2016年9月的租金、电费及税费等费用是否合理。庭审中谭荣杰确认2016年9月间尚在使用石锯，并于2016年10月1日搬离王军的锯厂。又因王军、谭荣杰对信宜市大成镇生态发展和统计办公室出具的《证明》的内容“位于信宜市大成镇禾乐垌石料区王军锯主租给谭荣杰的石料厂在2016年2月14日至2016年2月29日为配合本变台石锯炸泥机安装调试而停产，投入使用正常后经建设炸泥机领导与政府相关人员协商决定本变台所有出租石锯的锯主要向承租方将租期向后伸延15天作为补偿”予以确认，应视为王军、谭荣杰对《租锯合同》中的租赁期作出了变更。因此，双方在《租锯合同》约定的第一年的租赁期间应为2015年9月1日至2016年9月15日止。谭荣杰主张王军已同意在政府延伸15天租期之外再补15天作为租期补偿，因谭荣杰没有提供充分证据证实，且王军不予确认。因此，对谭荣杰的该项主张，本院不予采信。对于王军认为应在三年的租赁期届满后再伸延15天的主张，因该《租锯合同》已于2016年10月1日解除，所以该15天应理解为第一期租期后顺延。因此，对王军的该项主张，本院不予以支持。因此，谭荣杰尚需支付2016年9月16日至2016年9月30日的租金6750元给王军。王军、谭荣杰均确认租锯期间产生的电费、税费由谭荣杰承担。因此谭荣杰应支付2016年电费12889.56元、2016年1月至9月的税费4767.78原给王军。（三）王军要求谭荣杰支付炸泥机运作费、拉泥款的数额是多少。王军和谭荣杰庭审确认谭荣杰尚欠2016年1月至6月炸泥机运作费1493元、2016年7月至9月炸泥机运作费5319.9元、2016年3月至9月共7个月的拉泥款9940元（1420元/月×7个月）共16752.9元，故谭荣杰应支付炸泥机运作费、拉泥款共16752.9元给王军。对该事实，本院予以认定。（四）谭荣杰要求王军返还押金30000元和赔偿损失30000元是否有依据。王军不存在违约，但双方已解除《租锯合同》，王军应将押金30000元返还给谭荣杰。对谭荣杰要求王军赔偿损失30000元的主张，本院依法不予支持。谭荣杰代王军缴纳林业罚款1750元、堆泥场罚款350元、缴纳谷租、公益金、地租、劳务调节费共2028.33元（4868元－2839.67元，2016年10月至2017年2月共5个月），缴纳二、三期部分租金4000元，合计8128.33元。王军已退还共6950元（5700元＋1250元）给谭荣杰。因此，王军尚欠谭荣杰的该款项为1178.33元（8128.33元-6950元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）谭荣杰在2016年10月1日自愿解除2015年9月1日与王军签订的《租锯合同》。二、限被告（反诉原告）谭荣杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金6750元、电费12889.56元、税费4767.78元，共24407.34元给原告（反诉被告）王军。三、限被告（反诉原告）谭荣杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付炸泥机运作费6812.9元、拉泥款9940元，共16752.9元给王军。四、限原告（反诉被告）王军于本判决发生法律效力之日起十日内退还林业罚款、堆泥场罚款、谷租、公益金、地租、劳务调节费共1178.33元及押金30000元给被告（反诉原告）谭荣杰。五、驳回原告（反诉被告）王军的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）谭荣杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元（原告已预交），由原告（反诉被告）王军负担191元，由被告（反诉原告）谭荣杰负担829元。反诉费204元（被告已预交），由谭荣杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 欧 宁代理审判员 高洁玉人民陪审员 和卓艺二〇一七年五月十五日书 记 员 姚欣彤 关注微信公众号“”