（2017）苏0583民初3887号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-11-10
案件名称
3887伍双全与郑美生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
伍双全,郑美生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十三条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3887号原告：伍双全，男，1988年2月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：罗东升，上海虑远律师事务所律师。委托代理人：王海霞，上海虑远律师事务所律师。被告：郑美生，男，1959年3月3日出生，汉族，住上海市普陀区。原告伍双全与被告郑美生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2017年3月27日公开开庭进行审理。原告伍双全及其委托代理人罗东升、王海霞，被告郑美生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍双全向本院提起的诉讼请求为：一、解除原、被告于2016年7月22日签订的房地产买卖居间协议；二、返还原告支付的定金8万；三、被告向原告支付违约金152000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月22日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，由昆山市运家房地产经纪公司居间操作，同日。原告向被告支付了80000元定金，被告亦向原告出具了定金收据。在该居间协议中明确原告购买被告所有的坐落于昆山市××绿地大道××室房产，成交价格为760000元。该协议签订后，被告提出该房产产权不明晰，有被告女儿郑冬洁的共同共有部分，而其女儿因故去世，需去掉其女儿的名字才能完成过户手续。后原告在等待被告处理产权问题期间，被告提出该房产已经涨价，需原告加价以完成该房产的买卖。综上，被告在产权不明晰情况下签订了房地产买卖居间协议，且在签订后违约，现原告有权要求被告承担总房价20%作为违约款，故起诉至法院，请求法院依法判决。告郑美生辩称，我自始至终没有不出售涉案房屋，仍然同意出售涉案房屋。现在是我妻子表示要求加价，由于该房屋原有我女儿的名字，现我女儿病故，我妻子对该房屋有产权，我妻子表示加价5万元才同意履行我与原告签订的《房地产买卖居间协议》，被告不同意，故导致现在诉讼。经审理查明，位于昆山市××绿地大道××楼××室房产，建筑面积48.56平方米，房屋所有权人登记为郑冬洁、郑美生共同共有。郑冬洁系被告郑美生的女儿,郑冬洁于2015年5月19日死亡。2016年7月22日，甲方郑美生（即本案被告，下文同）与乙方伍双全（即本案原告，下文同）签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买被告所有的位于昆山市××绿地大道××室房产，建筑面积48.56平方米（以产证面积为准），房地产权证号：（昆房权证）花桥字第××号。协议第二条，房地产产权现状：该房地产已办理房地产权证、无抵押或其他权利负担，卖方对该房产享有完整所有权，能完全支配及处理；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署协议之日15个工作日内向银行提交办理清贷款所需要全部资料并办理还贷手续，在银行出具结清贷款的书面通知后三个工作日内房地产交易中心办理注销抵押登记手续；此房价为甲方净到手价格，第二部分房款于2016年8月30日前支付，买卖双方均清楚该房产上述产权状况，且确认房地产是以现状并按套价出售，买方已检查或已授权代表为检查该房地产，并自愿承担相关风险，且不得以此为拒绝履行协议业务；第三条，付款约定：该房产地转让成交价为人民币柒拾陆万元整（小写760000元）；1、付款方式为买方须与签署本协议时交纳的保证金人民币捌万元整（80000元），双方签署本协议后该保证金自动转换为定金，买方须于签署本协议之10日内再向卖方支付首付款人民币壹拾贰万元整（120000元）；2、第二部分楼款：人民币壹拾肆万元整（140000元）；3、银行按揭付款。第三部分楼款买方申请银行按揭贷款人民币肆拾壹万元整（小写410000元）（具体贷款金额以贷款合同为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理；第四条，交房保证金及房款时间。为防范交易风险，买卖双方协商同意房款中预留人民币壹万元整（10000）作为交房保证金，此款托管于经纪方，在卖方完成产权转移登记、实际交房并结清所有费用后再经纪划入卖方账户；第七条，房地产租约及其他事宜。卖方保证对该房地产享有所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本协议前已通知承租人出售事宜，并出示承租人已放弃优先购买的书面材料，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还、抵押及查封事宜，卖方应过户前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；第十条，违约责任。如买卖双方任何一方未能履行本协议之条款以至本协议不能顺利完成，则守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%违约金。该协议下方有伍双全、郑美生、经纪方昆山运家房地产经纪有限公司签字盖章确认。协议签订后，原告按协议约定，向被告支付购房定金80000元，对此，原告提供了定金收据一份予以证明。另查明，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》后，被告郑美生才告知原告涉案房屋尚有其他房屋权利人郑冬洁,现郑冬洁已死亡。此后原告与被告于2016年8月9日通过手机短信、电话达成合意，待被告将死者郑冬洁名字从产证中去除后，原告再行支付第二、第三笔房款。现被告郑美生庭审陈述其妻子要求原告加价5万元，才同意将涉案房屋出售给原告，否则不协助办理涉案房屋的产证过户。上述事实有房地产买卖居间协议、定金收据、房产证复印件、原、被告之间的手机短信、电话录音，原、被告庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告伍双全与被告郑美生签订的《房地产买卖居间协议》系原、被告的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依法、依约履行各自的义务。现因涉案房屋被告郑美生妻子享有权利，原告没有证据证明被告与原告签订《房地产买卖居间协议》获得其授权，且现作为涉案房屋的权利享有人被告郑美生妻子不同意按原、被告签订的《房地产买卖居间协议》继续履行，造成原、被告签订的《房地产买卖居间协议》无法继续履行。基于此，原告向本院诉请要求判决：解除双方签订的《房地产买卖居间协议》；返还原告支付的购房定金8万元；本院予以支持。被告在与原告签订《房地产买卖居间协议》时承诺其对该房产享有完整所有权，能完全支配及处理。现因被告对房屋不享有完全支配和处分权造成原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》无法履行，被告构成违约，被告应当按合同约定承担违约责任，即承担房屋总价款20%的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告伍双全与被告郑美生于2016年7月22日签订的《房地产买卖居间协议》于本判决生效时解除；二、被告郑美生于本判决生效后十日内向原告伍双全返还购房定金80000元；三、被告郑美生于本判决生效后十日内向原告伍双全支付违约金152000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，减半收取5700元。由被告承担。案件受理费，原告已经预交，本院不再退回，该款由被告在履行上述判决给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 杨荣丰二〇一七年五月十五日书记员 唐 亮 来源：