（2017）闽0122民初31号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-21
案件名称
福州鼎森房地产开发有限公司与张加俊商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
连江县人民法院
所属地区
连江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州鼎森房地产开发有限公司,张加俊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十二条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初31号原告：福州鼎森房地产开发有限公司，住所地：福建省连江县凤城镇华光西路2号凤凰城10#楼1店面。法定代表人:陈延标，董事长。委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所律师。被告：张加俊，男，1981年12月2日出生，汉族，住福建省连江县。原告福州鼎森房地产开发有限公司（以下简称鼎森公司）与被告张加俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鼎森公司委托诉讼代理人林柏冬到庭参加诉讼，被告张加俊经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎森公司向本院提出诉讼请求：1.解除鼎森公司与张加俊之间签订的《商品房买卖合同》；2.张加俊协助鼎森公司办理《商品房买卖合同》登记备案（预售合同编号：XXXX，预告登记证号：连房预XX字第XXXX号）注销手续；3.张加俊向鼎森公司支付合同违约金94448.55元；4.张加俊偿还鼎森公司代为支付的银行按揭款145944.33元（截止2016年9月22日）；5.张加俊赔偿鼎森公司本案律师代理费2万元。事实和理由：鼎森公司与张加俊于2014年10月13日签订了关于鼎森中央公园二区11#楼2305号单元房《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX，预告登记证号：连房预XX字第XXXX号）。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同真实有效。该合同约定：张加俊购买鼎森公司开发建设的位于连江县凤城镇国泰路1号鼎森中央公园二区11#楼2305单元，建筑面积170.57平方米，总价款1888971元。张加俊以银行按揭方式付款，首付房款568971元已支付给鼎森公司，剩余房款132万元办理银行按揭贷款。该合同附件六第二条第7点同时约定：张加俊违约情形包括：①、张加俊须及时偿还银行月供房款，如果发生欠款，鼎森公司代张加俊偿还的按揭贷款本息，张加俊须在收到鼎森公司书面通知的15日内偿还鼎森公司相应欠款及同期银行利息。否则，张加俊应支付逾期应付款日万分之三的违约金，本合同继续履行。②、如果鼎森公司代张加俊偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭金额的10℅，则视为张加俊构成根本性违约，鼎森公司有权单方面解除《合同》，已交付的定金不予退还，并按本合同第四条约定的商品房总价款的5℅向鼎森公司支付违约金。鼎森公司有权重新处置该房产，张加俊已交的购房款和重新处置该房所得的款项在扣除买受人银行贷款本息及解除《合同》所发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、拍卖费买受人应承担的违约金)后，余款返还张加俊。张加俊于2014年10月13日支付购房首付款568971元，剩余132万元购房款与中国农业银行股份有限公司连江县支行签署《个人购房担保借款合同》，该合同约定由鼎森公司承担阶段性担保责任。2015年1月4日张加俊通过个人住房按揭贷款支付鼎森公司剩余房款132万元，而后张加俊开始按《个人购房担保借款合同》约定返还银行月供。自2015年8月份起，张加俊开始出现断供情形，截止2016年9月22日，鼎森公司代张加俊偿还的按揭贷款本息累计145944.33元，已超过合同约定按揭贷款总额的10%。2016年2月26日和2016年4月20日，鼎森公司书面通知张加俊及时偿还鼎森公司代付按揭款，但张加俊拒绝履行。张加俊拒不偿还鼎森公司代付按揭款，显然构成合同违约，也给鼎森公司造成巨大经济损失。2016年10月11日，鼎森公司代张加俊偿还的按揭贷款本息累计金额已超过合同约定按揭贷款总额10%。按合同约定，鼎森公司有权解除合同。鼎森公司按合同约定向张加俊发出解除购房合同通知书。现张加俊已构成根本违约，根据合同约定，鼎森公司有权解除合同，张加俊应协助办理《商品房买卖合同》登记备案（预售合同编号：XXXX，预告登记证号：连房预XX字第XXXX号）注销手续，并支付违约金和鼎森公司代垫的按揭款，以及赔偿鼎森公司支付的律师费。张加俊未作答辩。鼎森公司围绕诉讼请求依法提交了证据。张加俊未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利，其对鼎森公司的证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月13日，张加俊向鼎森公司购买位于连江县凤城镇国泰路1号鼎森中央公园二区11#楼2305单元房，建筑面积170.57平方米，双方签订一份《商品房买卖合同》,约定“第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11074.46元，总金额（人民币）壹百捌拾捌万捌千玖百柒拾壹元整。……第六条付款方式及期限。……3、其他方式：按揭贷款付款方式：购房款总金额为人民币（¥：1888971）人民币大写：壹百捌拾捌万捌仟玖百柒拾壹元整，买受人应该于签订认购协议书时向出卖人支付人民币伍万元整作为履行本合同的定金，定金折抵购房款；买受人应于签订本合同当日向出卖人支付首期房款计（¥：568971）人民币大写：伍拾陆万捌仟玖百柒拾壹元整，余款计（¥：1320000）人民币大写：壹百叁拾贰万元整通过办理银行按揭贷款的方式向出卖人支付，出卖人同意提供担保，并配合买受人办理贷款手续，由此产生的一切费用由买受人承担。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起10日内，由[出卖人]向房屋权属登记机构连江县房产管理交易所申请预告登记”。附件六：《合同补充协议》约定“……二、商品房基本情况及房产价款……7、以下视为买受人违约情形：①买受人须及时偿还银行月供房款，如果发生欠款，出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息，买受人须在收到出卖人书面通知的15日内偿还出卖人相应欠款及同期银行利息。否则，买受人应支付逾期应付款日万分之三的违约金，本合同继续履行。②如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭金额的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《合同》，买受人已交付的定金不予退还，并按本合同第四条约定的商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人有权重新处置该房产，买受人已交的购房款和重新处置该房所得的款项在扣除买受人银行贷款本息及解除《合同》所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、拍卖费买受人应承担的违约金）后，余款返还买受人”。同日，张加俊支付给鼎森公司购房首付款568971元，余款132万元向中国农业银行股份有限公司连江县支行按揭贷款后支付鼎森公司，由鼎森公司承担阶段性连带保证责任。自2015年8月份起，张加俊停止偿还银行按揭贷款，截止至2016年9月22日，鼎森公司代张加俊偿还的按揭贷款本息达145944.33元。2016年2月26日和2016年4月20日，鼎森公司书面通知张加俊及时偿还鼎森公司代付的按揭贷款，但张加俊均未履行。2016年10月11日，鼎森公司书面通知张加俊解除《商品房买卖合同》。另查明，讼争房屋已办理预售合同备案（预售合同编号为XXXX）和预告登记（预告登记证号：连房预XX字第XXXX号）。鼎森公司因本案诉讼而支付律师代理费2万元。本院认为，鼎森公司与张加俊之间签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方当事人均应按约定享受权利和履行义务。现张加俊违反合同约定，未按期偿还银行按揭贷款，截止至2016年9月22日，鼎森公司代其偿还按揭贷款本息145944.33元，已超过合同约定的按揭贷款总额的10%，故张加俊已构成根本性违约，根据合同约定，鼎森公司请求解除其与张加俊之间签订的《商品房买卖合同》，以及张加俊协助鼎森公司办理《商品房买卖合同》登记备案（预售合同编号：XXXX，预告登记证号：连房预XX字第XXXX号）注销手续、向鼎森公司支付违约金94448.55元和偿还截止至2016年9月22日鼎森公司代为支付的银行按揭贷款145944.33元，并赔偿鼎森公司因本案诉讼而支付的律师代理费2万元，依法予以支持。诉讼中，张加俊经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：1解除福州鼎森房地产开发有限公司与张加俊之间于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》；2张加俊应在本判决生效之日起30日内协助福州鼎森房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案（预售合同编号：XXXX，预告登记证号：连房预XX字第XXXX号）注销相关手续；3张加俊应在本判决生效之日起10日内支付福州鼎森房地产开发有限公司违约金94448.55元和归还福州鼎森房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭贷款145944.33元，并赔偿福州鼎森房地产开发有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21800元，由张加俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 吴卫东人民陪审员 陈长开人民陪审员 谢逞辉二〇一七年五月十五日书 记 员 杨 杰附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。