（2016）赣0403民初2314号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-28
案件名称
郝红梅与余俊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
九江市浔阳区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝红梅,余俊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0403民初2314号原告郝红梅，女，1967年5月23日出生，汉族，住九江市浔阳区，委托代理人陈佼，江西康润律师事务所律师，执业证号13604201010523564。委托代理人王国群，江西康润律师事务所律师，执业证号13604201610515371。被告余俊，男，1969年9月13日出生，汉族，住九江市开发区。委托代理人余程，男，1974年8月4日出生，汉族，户籍地九江市开发区。原告郝红梅与被告余俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告向本院提出管辖权异议，本院经审查依法作出裁定，驳回了被告的对管辖权的异议。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王国群、被告委托代理人余程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年12月14日，原告与被告签订二手房交易合同，合同约定原告向被告购买位于沿浔安置小区的拆迁还房，房屋总价款为240000元。合同还约定，若2015年3月31日未能交房，原告可要求被告退还购房款，并按同期银行货款利率的四倍支付利息。合同签订后，原告于2014年12月15日向被告支付了全部购房款。但截至目前，被告仍未能交房。依法判令被告向原告退还购房款240000元并支付利息（按月息两分自2014年12月15日起计算至付清时止），本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称：原告的诉讼为虚假诉讼，原告与被告是形式上的房屋买卖关系，被告的兄弟余程在2013年11月向金信银通公司借款300万元，该房屋是作为该笔借款的担保，由于该房屋无法正常办理抵押，故双方约定将该房屋以买卖的形式作为抵押担保，金信银通公司指定原告作为买方，为了形式合法化，所有购房款都打给余程账户，同一天又由余程转到其他人账户上；原告与余程是借贷关系，与被告也不是房屋买卖关系，余程巳经将借款归还给了金信银通公司，原告也没有实际将购房款交付给被告，故原告不应当向被告主张该笔购房款，请求法院驳回原告的诉请。原告为支持其诉请向法庭提供以下证据：一、二手房交易合同及授权委托书、房屋征收补偿安置协议书、电子回单打印件，证明双方的买卖合同关系，原告巳经将购房款交付给被告。二、2017年2月20日潘芸借款经过说明及收条一份、2017年1月22日李伟出具的收条复印件一份、中国工商银行汇款凭证复印件5份、2015年6月14日承诺一份，证明原告向被告支付的购房款后，被告已经将该款部分用于偿还余程的债务，并证明被告同意回购房屋，并按合同金额三分支付利息。三、还款计划书复印件和逾期利息催收通知书复印件（经原件核对),证明余程知道转账还款情况。以上证据经法庭质证，被告质证意见为：对原告的证据一真实性没有异议，但对证明目的有异议，这些证据是为了借款抵押签订的，是为了形式上的合法性做的手续。对证据二，承诺是余程出具的，是为了案外人李伟300万元借款出具的，其他的证据我不清楚，也不是余程转账给潘芸和李伟，余程不认识潘芸,也没有找他借过钱。对证据三真实性没有异议，字是余程本人签的，但内容我不清楚。被告为支持其辩称，向法庭提交的证据如下：提交余程的借记卡明细单及交易清单各一份，证明原告与被告的房屋买卖并没有实际发生，仅是形式上的发生，结合其他流水明细，所有的转出款项都是汇入同两个账户上，因此请求法院调取该两个账户的信息；房产抵押借款合同补充条款复印件一份，证明本案的房屋是作为300万元借款的抵押，合同补充条款约定的抵押物是本案的安置还房的房屋，并证明房屋买卖并没有实际发生。以上证据经法庭质证，原告质证意见为：原告对被告的证据真实性没有异议，该证据与本案无关，也达不到被告证明目的，原告巳经将购房款打给被告，至于被告如何使用与原告无关；对房产抵押借款合同补充条款真实性没有异议，但双方签订的买卖合同是在该借款合同之后签订，被告也陈述该房屋也没有办理抵押，余程是为了还款所以出售该房屋，所以原告购买了该套房屋。经审理查明：2014年12月14日，原告与被告签订《二手房交易合同》一份，合同约定乙方（原告）向甲方（被告）购买位于九江市沿××小区××还房（××路项目房屋征收补偿安置协议书，协议编号：237）。约定的主要条款如下：第一条，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已充分了解拆迁还房协议书的内容，并自愿买受该房屋。房屋具体状况：甲方所售房屋位于沿浔小区，可选择农民公寓160平方米，其中拆迁面积107.35平方米，购买面积52.65平方米；第二条，甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋拆迁面积价格为1500元/平方米，总价款240000元；第三条，签订合同之日以现金或转账方式一次性付清；第四条，1、合同签订之日起十个工作日，甲、乙双方共同报九江经济技术开发区房屋管理局备案。2、房屋交付日暂定2015年3月31日，甲方接政府通知收房抽签时必须通知乙方同时前往办理有关手续。3、逾期交付：2015年3月31日政府未能交房，则甲方将政府补偿的过渡费按7元/平方米*拆迁面积计算付给乙方，直到交房止，或甲方退还购房款，并按同期银行贷款利息4倍计付利息。合同由原告在乙方处签名按手印，被告的委托代理人余程在甲方处签名按手印。原告于2014年12月15日通过工商银行向被告指定的账户（即余程银行账户）转账24万元。后因被告未能按约定向原告交付房屋，故原告诉至本院。另查明，被告曾将收取的售房款偿还余程其他债务及利息（其中还给潘芸338230元、还李伟本金31万元、利息41.4万元）。2015年3月2日余程在李伟出具的《逾期利息和服务费催收通知书》上签名，注明：截止今日尚欠本金269万元，利息及服务费确认上述资金额，于3月20日前付10万利息，本金等贷款到账还清。2015年6月14日，余程曾出具一份《承诺》，内容为“我余程于2015年6月30日回购2014年12月14日签订《二手房交易合同》全部房产（共五份），补偿按合同购买金额的三分利息计算。如无力回购则立即协助买房人办理相关过户的法律手续”。2015年10月8日，余程向李伟出具一份《还款计划书》，确认尚欠本金269万元、利息564900元。再查明，本案争议买卖的房屋系被告家庭被拆迁私房的还房，被拆迁房屋无产权证，该还房亦无完全的产权，属限制交易房屋。本案在审理期间，本院依原告的财产保全的申请，依法裁定查封了该争议的拆迁还房。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，原告与被告2014年12月14日签订的《二手房交易合同》因违反相关法律规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求退还购房款符合法律规定，本院予以支持，但要求按合同主张被告承担违约责任本院不予支持，被告应当适当赔偿原告的经济损失。被告辩称双方签订该房屋买卖合同并非实际交易，签订该房屋买卖合同是为余程向李伟借款提供担保，被告实际未取得该售房款。但根据原告提供的证据证实余程收取售房款后用于偿还了其个人债务，虽该购房款未直接汇入被告银行账户，但原告按被告指定的银行账户汇入余程的银行账户，应认定被告收取了购房款，故本院对被告辩称实际未取得该售房款的理由不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告余俊在本判决生效后七日内一次性向原告郝红梅返还购房款24万元，并自2014年12月16日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款的基准利率支付利息。二、驳回原告郝红梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2450元、诉讼保全费1720元，合计4170元，由被告余俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 侯 宁审 判 员 程海平代理审判员 范 婷二〇一七年五月十五日书 记 员 王佳明 关注微信公众号“”