（2017）苏0404民初1793号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-12-05
案件名称
张ｘｘ与被告周ｘｘ房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
常州市钟楼区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张ｘｘ,周ｘｘ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条，第一百三十四条，第一百六十二条
全文
常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0404民初1793号原告：张ｘｘ。被告:周ｘｘ。委托诉讼代理人:秦ｘｘ，江苏ｘｘ律师事务所律师。委托诉讼代理人:梅ｘｘ，江苏ｘｘ律师事务所实习律师。原告张ｘｘ与被告周ｘｘ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告张ｘｘ以及被告周ｘｘ的委托诉讼代理人秦ｘｘ、梅ｘｘ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张ｘｘ向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告租金9000元、押金1800元、违约金1800元、预交水电费396元，合计12996元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告租赁被告房屋居住，已经交了一年租金，但只居住到六个月，被告告知原告搬离房屋，原告于2月25日腾房；但是被告拒不返还原告预交租金、押金及水电费。原告为维护合法权益提起诉讼，请法院依法裁判。周ｘｘ辩称，一、周ｘｘ并非本案诉争房屋的所有权人，其只是作为受托人处理房屋租赁相关事宜；二、被告从未向原告发出过任何解除租赁合同的通知，不存在违约，原告自行搬离租赁房屋后已经构成违约，导致被告的房屋无法继续正常获得租赁收益，被告保留反诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁协议书》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述以及上述证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2016年7月19日，原告作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）签订《房屋租赁协议书》一份，其中载明：一、甲方将自有座落在ｘｘ苑ｘ幢ｘ单元ｘ室、面积约130平方米的房屋出租给乙方居住使用，未经甲方同意乙方不得擅自转让他方使用；二、租赁期限为2016年7月25日至2017年7月24日，房屋租金每月1800元，半年一付，租金总额10800元，下期付款提前一个月，先付后用，续租必须提前一个月与甲方协商；三、甲方必须保证房屋产权权属清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任；四、甲乙双方如因其它原因需提前终止合同，则违约方支付对方一个月房租作补偿；五、在约定租用期内，水费、电费、煤气费、有线电视、电话等费用均由乙方承担；六、为确保房屋内设施不受损坏及乙方水电煤气有线等费用结清，乙方暂付甲方信用金1800元，于租赁结束后各项正常则甲方退还乙方，如有财物损坏及水电费等其它费用未结清，则甲方将乙方信用金酌情扣除。双方还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付了半年租金及押金共计12600元；并分别于2016年12月25日、2017年1月16日向被告支付了下半年租金5400元、5400元，共计10800元。2017年2月25日，原告从承租房屋中搬离。庭审中，原、被告均认可原告于2017年2月27日向被告支付了水电费612元，其中包括当月水电费216元以及后期水电费396元。被告陈述其在房屋出租给原告时向原告讲过房屋是钟强的不是周ｘｘ，被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、《常州钟楼区房屋拆迁安置协议》及结算单，钟ｘｘ（钟ｘ）因座落在ｘｘ街道ｘｘ村委ｘｘｘ号房屋拆迁安置了ｘｘ苑ｘ幢ｘ单元ｘ室房屋，安置人员由钟ｘｘ、钟ｘ（子）、蒋ｘｘ（媳）；2、委托人为钟ｘ、落款时间为2016年7月10日的《授权委托书》一份以及蒋ｘｘ与钟ｘ签订的《离婚协议》一份，《离婚协议》的主要内容为蒋ｘｘ与钟ｘ二人感情不和导致离婚，协商约定ｘｘ苑ｘ幢ｘ单元ｘ室房屋归钟ｘ所有，《授权委托书》主要内容为钟ｘ由事务繁忙不能亲自处理，特委托周ｘｘ作为合法代理人处理ｘｘ苑ｘ幢ｘ单元ｘ室房屋租赁事宜。原告对被告提供的上述证据经质证认为，租房时周ｘｘ自己和原告说该房屋是她本人的，钟ｘ与周ｘｘ一起来签合同的，中介公司的人也在场，但是在签租赁合同时钟ｘ没有签字，钟ｘ与周ｘｘ是什么关系需要被告提供证据加以证明。关于原告从承租房屋中搬离情况，原告陈述：2017年2月25日，被告要求原告到出租房屋把东西搬走，当天晚上原告要求被告退还房租，但是被告不退还，就叫梧桐苑警务室一个叫韩ｘ的警官将原告从出租房屋中带走，并称原告从事传销，后被告就将门锁换掉了。被告陈述：被告是听ｘｘ苑片区的韩ｘ警官所说原告在租赁房屋中从事传销活动，在原告违约搬离房屋的当天即2017年2月25日换掉门锁。审理中，本院联系了中介公司人员以及原告双方述及的韩警官，韩警官告知本院原告系房东发现承租户从事传销活动后承租户自行离开的，周围邻居也知道该情况；中介公司人员告知本院其并不清楚被告是否告知原告其受钟强委托与原告签订租赁合同。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，被告以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，但是并没有提供证据证明其在订立合同时已告知原告其系代理钟ｘ与原告签订合同，也没有提供证据证明原告在订立合同时知道被告与钟强在房屋租赁事宜中存在代理关系，现原告选择周ｘｘ作为相对人主张权利，符合法律规定。故被告抗辩原告起诉主体错误的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告没有提供证据证明系被告违约解除双方的租赁合同而要求原告搬离承租房屋，从原、被告陈述及本院调查情况，可以认定系原告违约自行搬离承租房屋，应当向被告承担违约责任。根据原、被告双方关于如因其它原因需提前终止合同则违约方支付对方一个月房租作补偿的违约责任约定，原告应当向被告支付一个月的房租1800元作为赔偿。本案中，原告在合同期内居住使用房屋7个月，但原告已经缴纳一年租金21600元及押金1800元、预交了搬离后的水电费396元，被告也没有证据证明原告存在约定的不予退还押金（信用金）的情形，扣除原告应当承担的支付一个月租金的违约责任，被告应当向原告退还房屋租金9000元、押金（信用金）1800元及预交的水电费396元，共计11196元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周ｘｘ于本判决生效之日起十日内退还原告张ｘｘ房屋租金9000元、押金（信用金）1800元及预交的水电费396元，共计11196元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本元减半收取的案件受理费63元（原告已预交），由原告承担13元，被告承担50元并于判决生效之日起十日内直接支付原告。本判决为终审判决。审判员 王明二〇一七年五月十五日书记员 荆远 来源：百度搜索“”