（2016）闽0503民初7938号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-12-18
案件名称
泉州东海开发有限公司与张涛、张颖商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州东海开发有限公司,张涛,张颖
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初7938号原告：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾•太古广场（二期）6号楼A栋6-8层。组织机构代码：61153879-0。法定代表人：姚志胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈远锋，男，1983年11月12日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，被告：张涛，男，1991年7月27日出生，汉族，住福建省松溪县。被告：张颖，女，1993年1月24日出生，汉族，住湖南省津市。原告泉州东海开发有限公司（简称东海公司）与被告张涛、张颖商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理，原告泉州东海开发有限公司委托诉讼代理人陈远锋、被告张涛、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州东海开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除东海公司与二被告于2016年4月11日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等附件；2.二被告按商品房累计应付款67万元的30%向东海公司支付违约金人民币20.1万元；3.二被告退还于2016年4月11日与东海公司签订的《商品房买卖合同》及附件原件；4.二被告立即协助东海公司到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理双方签订的《商品房买卖合同》备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续。事实和理由：2016年4月11日，二被告为购买泉州市东海湾·御花园（二期）6号楼1103号商品房，与东海公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201604110010、房屋代码：724296）及《合同补充协议》等附件。该商品房买卖合同及补充协议约定：商品房总价款为人民币841488元，二被告应在2016年4月11日支付首付款171488元，余款人民币670000以向银行申请公积金贷款的方式向东海公司支付。二被告应在东海供公司书面确定的期限内办结申请贷款的全部递件手续，若未提交资料、缴交相应费用视为二被告逾期，逾期超过30日，东海公司有权解除合同。东海公司解除合同的，应当书面通知二被告。二被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款30%向东海公司支付违约金。2016年5月16日，东海公司与二被告向泉州市房地产与权属登记发证处对该商品房买卖合同申请的登记备案生效。2016年5月18日，东海公司与二被告就该商品房买卖向主管部门申请办理预告登记。合同签订后，二被告向东海公司支付了171488元的首付款，东海公司于2016年5月31日向二被告寄发书面通知，要求二被告依约办理公积金贷款手续，但二被告并未按照书面通知确定的时间办理完毕相应手续。2016年6月22日，东海公司向二被告寄送《逾期办理商品房公积金贷款手续通知书》，再次要求二被告在接到通知书的7日内，办结公积金贷款手续，二被告仍未办理。2016年7月10日，东海公司向二被告寄发了《通知函》，要求二被告在接到通知函的5日内一次性付清剩余房款，二被告仍未支付。2016年7月22日，东海公司向二被告寄发了《关于解除商品房买卖合同的通知函》，书面通知二被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。张涛承认其在缴纳首付款后未依约办理诉争房屋的剩余房款67万元的贷款手续，后亦未支付剩余购房款，东海公司寄送的通知书其均有收到。但辩称其无法办理贷款手续的原因系东海公司在购房时告知其按照条件可以办理公积金贷款手续，但2016年6月份东海公司业务员再次告知张涛其无法办理公积金贷款，只能办理商业贷款，导致其无法办理贷款手续，后其在2016年10月份去申请商业贷款，但因家庭因素无法通过。《商品房买卖合同》约定解除合同违约金过高，应变更为累计未付购房款的10%。其不同意解除《商品房买卖合同》。张颖承认其在缴纳首付款后未依约办理诉争房屋的剩余房款67万元的贷款手续，后亦未支付剩余购房款。但辩称其已与张涛离婚，且经法院调解，诉争房屋归张涛所有，该房屋所产生的债权债务均由张涛承担，且购房的相关手续及办理贷款的手续均系张涛办理，之后逾期付款亦是因张涛的行为导致，且贷款手续无法办理系因家庭原因导致，之后其一直与东海公司的业务员沟通办理按揭的相关事宜。《商品房买卖合同》约定解除合同违约金过高，应变更为累计未付购房款的10%。其不同意解除《商品房买卖合同》，亦不同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院据以认定事实如下：2016年4月11日，东海公司与张涛、张颖签订一份《商品房买卖合同》，约定张涛、张颖向东海公司购买东海湾•御花园（二期）6号楼1103号商品房，总价款为841488元。合同第七条第3款约定：“贷款付款方式：公积金贷款。买受人应当于2016年4月11日前向出卖人支付购房款人民币171488元，余款67万元向银行申请贷款支付”；合同第七条亦约定：“该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四”；合同附件四第一条第1款第2项约定：“买受人已经知悉签订本合同时的各项信贷政策，并可以合理的遇见到本合同签订后相关政策可能发生变化，如买受人因不符合信贷政策，使贷款未被批准、贷款金额不足、贷款批准后银行拒绝放贷、贷款利率调整等的，则买受人均同意在收到出卖人通知后15日内以一次性付款的方式或其他出卖人同意的方式付清剩余购房款”；合同附件四第一条第1款第3项约定：“1）买受人申请商业贷款的，应于购房合同签订当日办结贷款的全部递件手续；买受人申请公积金贷款、商业公积金组合贷款的，应在出卖人书面通知确定的期限内办结申请贷款的全部递件手续；2）买受人所需提交的文件资料及需要缴纳的费用包括但不限于：向按揭贷款银行或公积金代办机构（以下统称按揭银行）提出正式的按揭贷款申请；提供符合按揭银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料；提供相关代办预告登记、预售商品房抵押预登记所需材料；缴交由买受人承担的相关费用；4）若买受人未按上述约定提交资料、缴交相关费用则视为买受人逾期付款，买受人应按本合同第八条的约定承担违约责任”；合同第八条第1款第2项约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人出卖人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”。2016年4月25日，张涛、张颖缴交了首付款171488元，亦未支付剩余购房款67万元。诉争合同于2016年5月16日办理登记备案，诉争房屋于2016年5月18日办理预购房商品房预告登记。东海公司于2016年5月31日向二被告寄送《公积金办理通知书》一份，载明二被告应在接到通知书后7日内携带完整资料到泉州市公积金中心办理公积金贷款的申请手续，二被告自认其曾向银行申请办理公积金贷款，银行回复因二被告尚有两笔贷款未还导致无法办理公积金贷款。二被告辩称因东海公司在购房时告知其可以办理公积金贷款手续，但东海公司员工于2016年6月份又告知其无法办理公积金贷款应转为商业贷款，间接导致其无法按合同约定办理相应的公积金手续，但未能提供证据证明。东海公司于2016年6月22日向二被告寄送《逾期办理商品房公积金贷款手续通知书》一份，载明二被告应在接到通知书后7日内办结公积金贷款的手续，否则将依据合同及补充协议的约定追究二被告逾期付款的违约责任。东海公司于2016年7月10日向二被告寄送《通知函》一份，载明二被告应在接到通知书后五日内携带以现金方式一次性向东海公司支付剩余67万元购房款。东海公司于2016年7月22日向二被告寄送《关于解除的通知函》一份，载明自该通知送达之日起，解除原、被告于2016年4月11日订立的《商品房买卖合同》及其补充协议。张涛在庭审中自认上述四份通知材料其均有收到，《关于解除的通知函》于2016年7月24日送达张涛。庭审中，二被告同意将诉争合同及附件原件退还东海公司。另查明，张颖于2016年9月5日向福建省松溪县人民法院起诉要求与张涛离婚，经该院调解：一、张涛，张颖离婚；二、张涛于2016年11月15日之前一次性支付给张颖6万元，张颖以个人名义在兴业银行泉州泉秀支行所借款项由张颖自行负责归还；三、位于泉州市丰泽区6号楼1103归张涛所有，房产按揭款由张涛承担。本院认为,东海公司具有商品房预售资质，东海公司与张涛、张颖签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方在自愿平等基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。一、关于解除合同。张涛、张颖仅支付购房首付款171488元，剩余购房款67万元在东海公司通知后未能依约办理公积金贷款手续，亦未能一次性付款，已构成违约，根据合同第八条第1款第2项约定，东海公司有权解除合同。张涛辩称因东海公司在购房时告知其可以办理公积金贷款手续，但东海公司员工于2016年6月份又告知其无法办理公积金贷款应转为商业贷款，间接导致其无法按合同约定办理相应的公积金手续，但张涛未提供证据，对该辩称不予支持。现东海公司要求解除与张涛、张颖签订的诉争《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等附件，合法有据，应予支持。二、关于诉争合同解除后的处理。1.关于退还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”开发商退还购房款系合同解除后的法定义务，东海公司也应将张涛、张颖支付的首付款171488元退还给张涛、张颖。2.关于违约金。根据合同约定，张涛、张颖应按其累计应付款67万元的30%向东海公司支付违约金20.1万元，但合同约定的违约金明显偏高，故本院酌情将上述违约金标准调整为按商品房累计应付款的20%计算违约金，即张涛、张颖应向东海公司支付违约金为67万元*20%=15.4万元。张颖在庭审中辩称其与张涛已经通过法院调解离婚，调解书约定诉争房屋归张涛所有，房屋按揭款由张涛承担，故其无需承担相应的违约金。但诉争房屋系二被告婚内共同购买，二被告的违约行为均发生在二者婚姻关系存续间，违约金系二被告婚内产生的共同债务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利”的规定，张颖应共同承担二被告因违约而产生违约金，故对张颖的辩解不予支持。综上，东海公司要求张涛、张颖按累计应付款的30%向东海公司支付违约金20.1万元，其中的15.4万元予以支持，超出的部分，不予支持。3.关于返还原件。合同解除后，张涛、张颖应将合同以及附件原件退还给东海公司，张涛、张颖在庭审中亦同意将上述原件退还东海公司。现东海公司要求二被告退还诉争合同及附件原件，合法有据、予以支持。4.关于协助办理合同备案登记解除及产权预告登记注销手续。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售、开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，诉争合同备案登记注销，依法应有相关的行政管理部门处理，属于行政管理范畴；根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，本案诉争合同经判决解除后，预告登记既失去了相应的基础法律关系，本案商品房买卖合同已不具备继续履行的条件。综上，东海公司请求张涛、张颖协助东海公司办理双方签订的合同及附件备案登记解除及产权预告登记注销手续的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解除（二）》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除泉州东海开发有限公司与张涛、张颖于2016年4月11日签订的合同编号为201604110010的《商品房买卖合同》及合同附件；二、张涛、张颖应于本判决生效之日起十日内支付泉州东海开发有限公司违约金154000元；三、张涛、张颖应于本判决生效之日起十日内退还泉州东海开发有限公司上述《商品房买卖合同》及合同附件原件；四、泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还张涛、张颖首付款171488元；五、驳回原告泉州东海开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12215元，由原告东海公司负担2215元，由被告张涛、张颖负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 徐翰毅代理审判员 许祥鑫代理审判员 刘圣楠二〇一七年五月十五日书 记 员 赖丽萍附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十五条当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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