（2017）桂08民终347号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-09-13
案件名称
韦超仁、许日辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦超仁,许日辉,许海彬,许海春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终347号上诉人（原审原告）：韦超仁，男，1957年5月10日出生，汉族，居民，住广西平南县。委托诉讼代理人：林奕，广西律翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许日辉，男，1960年10月16日出生，汉族，居民，住广西平南县。被上诉人（原审被告）：许海彬，男，1982年6月22日出生，汉族，居民，住广西平南县。被上诉人（原审被告）：许海春，男，1989年3月31日出生，汉族，居民，住广西平南县。委托诉讼代理人：许海彬，男，住广西平南县（系许海春胞兄）。上诉人韦超仁因与被上诉人许日辉、许海彬、许海春房屋租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2016）桂0821民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。韦超仁上诉请求：1、撤销一审判决主文第一项，改判违约金计算方法：从2013年10月16日起至2015年7月1日止，以被上诉人实际尚欠的每个月租金（租赁合同约定每个月的租金为3万元）为基数按月利率2%计算违约金；从2015年7月2日起至付清之日止，以244949元为基数按月利率2%计算违约金（上述两项暂计至2016年8月12日止的违约金为217636元）。2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人在一审诉讼中请求三被上诉人按月利率2%计算违约金并未过高。在双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“先付款后使用，乙方须于每个月15日前一次性付清下个月租金。逾期每日按1%收取滞纳金，……”据此，上诉人请求按月利率2%计算的违约金并未超过双方的约定。2、一审判决以2015年9月4日三被上诉人出具的《欠款据》没有约定还款期限及利息给付为由，不支持从2015年7月2日起至起诉之日止的违约金是错误的。被上诉人许日辉、许海彬、许海春辩称，2015年9月10日，上诉人与被上诉人已签订终止房屋租赁合同协议书，终止了双方的房屋租赁关系。经结算，被上诉人尚欠上诉人房屋租金610449元，之后被上诉人用自有的宅基地一份折价抵减365500元，被上诉人尚欠上诉人租金244949元。在结算时，上诉人并未要求被上诉人支付逾期交付租金的违约金，双方的债权债务应以结算时确认的为准，上诉人请求被上诉人支付违约金没有依据。即使被上诉人存在违约行为，合同约定的违约金过高，依法应予以减少。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。韦超仁向一审法院起诉请求：1、判令被告付清拖欠原告房屋租金297949元；2、判令被告支付从2013年5月15日起至2015年7月1日的违约金（滞纳金）19.5万元；3、判令被告支付从2015年7月2日起至付清日止以本金297949元为基数，按月利率2%计算的违约金（暂计至2016年7月28日的违约金为7.8万元）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月28日，原告韦超仁及案外人陈慧强作为甲方与乙方即被告许日辉、许海彬、许海春签订了一份《房屋租赁合同》，约定三被告租用甲方位于平南县平南镇城西街原环城一百全栋房屋作经营KTV以及配套综合商业。租赁期限六年，自2013年3月15日起至2019年3月15日止，从2013年5月15日起计租。第一、二年租金60000元/月，第三年租金64800元/月，第四年租金69984元/月，第五年租金75583元/月，第六年租金81630元/月。乙方须在每月15日前一次性付清下个月租金，逾期每日按1%收取滞纳金，乙方超过一个月未缴清租金的，甲方有单方终止合同的权利。上述租赁房屋所有权，原告韦超仁与案外人陈慧强各占一半，被告向原告韦超仁与案外人陈慧强交纳租金时是分开结算。因经营不善，被告许日辉、许海彬、许海春与原告韦超仁、案外人陈慧强经协商，双方同意终止所签订的《房屋租赁合同》，租金计算期间为从2013年5月16日起至2015年7月1日止。2015年9月4日，原告韦超仁与三被告经结算，确认三被告尚欠原告韦超仁屋租610449元，三被告出具了《欠款据》一份给原告韦超仁收执，该《欠款据》没有约定还款期限及利息给付。当天，被告许日辉将其自有的宅地一份转让给原告韦超仁，并以原告应支付的转让款中的88万，抵减其向原告借款本息514500元，三被告实际尚欠原告租金244949元。在庭后调解过程中，原、被告双方确认，被告已支付了5个月的租金给原告，原告请求被告支付违约金从2013年10月16日起以每月尚欠的租金为基数，按月利率2%计算，被告则认为按月利率2%计算的违约金过高，请求依法予以减少。另查明，2015年7月1日，被告许海春收到原告韦超仁交付的宅地款3万元；2015年9月10日，被告许海彬收到原告韦超仁退还的房屋押金1万元；2016年1月12日，被告许日辉及案外人吕秀玲收到原告韦超仁退还的西街大楼押金1万元。一审法院认为，被告许日辉、许海彬、许海春自愿租赁原告韦超仁的房屋作经营KTV以及配套综合商业，双方签订了《房屋租赁合同》。该租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于原告请求三被告支付房屋租金297949元应否支持的问题。被告已经使用了原告的房屋，却没有按照约定履行支付租金的义务，已经构成违约，依法应当承担违约责任。原、被告经协商同意终止房屋租赁合同并经结算，双方确认三被告尚欠原告租金610449元。之后，被告许日辉支付了365500元给原告，三被告尚欠原告租金244949元。原告请求三被告支付所欠租金297949元，与查明的事实不符，对超出244949元的部分，依法不予支持。原告主张被告许海春收到原告交付的宅地款3万元、被告许海彬收到原告退还的房屋押金1万元、被告许日辉及案外人吕秀玲收到原告退还的西街大楼押金1万元，也属于三被告拖欠原告的租金，但其没有举证证实，该院不予采信。二、关于原告请求三被告支付从2013年5月15日起至2015年7月1日的违约金（滞纳金）19.5万元应否支持的问题。根据《合同法》的规定，被告迟延支付租金，给原告造成了损失，理应赔偿，虽然双方对违约金作出了约定，但原告请求被告以每月尚欠的租金为基数，按月利率2%计算的违约金偏高。被告违约，造成原告的损失主要是利息损失，而原告没有举证证实其实际的损失是多少。因此，被告认为违约金过高，请求予以减少，理由成立，依法应予以调整。违约金从2013年10月16日起至2015年7月1日止，以被告实际尚欠的每月租金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款利率计算较为适宜。三、关于原告请求三被告支付从2015年7月2日起，以本金297949元为基数，按月利率2%计算违约金应否支持的问题。由于双方对该欠款没有约定还款期限及利息支付，应从原告起诉之日起，以被告尚欠的租金244949元为本金，按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算逾期利息较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告许日辉、许海彬、许海春支付租金244949元、利息、违约金[违约金计算方法：从2013年10月16日起至2015年7月1日止，以被告实际尚欠的每个月租金（租赁合同约定每个月的租金为3万元）为基数按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算；利息计算方法：以244949元为基数，从2016年8月12日起按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算至本案生效判决规定的履行期限届满之日止]给原告韦超仁；二、驳回原告韦超仁的其他诉讼请求。案件受理费9509元（原告已预交），由被告许日辉、许海彬、许海春共同负担4996元，由原告韦超仁负担4516元。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，对于被上诉人许日辉、许海彬、许海春尚欠上诉人韦超仁房屋租金244949元，双方没有异议，本院予以确认。关于被上诉人在租赁期间迟延支付租金的违约金应如何计付的问题。由于被上诉人迟延支付租金，已构成违约，应承担违约责任，但被上诉人违约造成上诉人的损失主要是利息损失，被上诉人认为按合同约定按月利率2%计算的违约金过高，请求减少违约金，而上诉人没有举证证实其实际的损失是多少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合本案中，被上诉人在租赁期间投入较大资金对房屋进行装修，而在解除合同后装修物归上诉人所有的实际情况，一审法院对双方约定的违约金予以调整，以被上诉人实际尚欠的每月租金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款利率计算，并无不当，本院依法应予维持。由于上诉人与被上诉人于2015年9月4日结算时立写的《欠款据》，没有约定到还款期限及利息给付，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”和第四十五条第一款：“法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。”的规定，一审法院判决被上诉人从上诉人起诉之日起，按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算逾期利息，符合法律规定。上诉人请求从2015年7月2日起至付清日止，按月利率2%计算违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，韦超仁的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4473元，由上诉人韦超仁负担（韦超仁已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 李志廉代理审判员 陈燕霞代理审判员 韦盼盼二〇一七年五月十五日书 记 员 岑 芸 关注公众号“”