（2017）黑01民终2748号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-29
案件名称
姜连富与黑龙江上峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜连富,黑龙江上峰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终2748号上诉人（原审被告）：姜连富，男，1969年6月5日出生，汉族，住黑龙江省五常市五常镇清华家园**层*号门。委托诉讼代理人：赵奇盈，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝思齐，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江上峰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省五常市五常镇工商局办公楼1单元101室。法定代表人：吴凤丽，董事长。委托诉讼代理人：王洋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭瑜，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。上诉人姜连富因与被上诉人黑龙江上峰房地产开发有限公司（以下简称上峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2016）黑0184民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜连富的委托诉讼代理人赵奇盈、郝思齐，被上诉人上峰公司的委托诉讼代理人王洋、彭瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜连富上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上峰公司的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院未明确姜连富与上峰公司于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》的合同效力，且认定其签订目的系避税没有事实及法律依据，姜连富已全额支付了税款，不存在欠缴税费的情况。回避姜连富已支付的891420元房款的事实，未将该笔款项从未付房款中扣除属认定事实错误。双方于2015年8月25日签订的后合同已对2014年10月18日签订的前合同进行了变更，双方应按后合同约定履行，并且姜连富因前合同欠付的房款出具的欠条基础已不存在，对欠款本金及利息的约定自然失去意义。判令姜连富承担面积差价款无事实及法律依据。2、一审法院适用《合同法》第61条判令姜连富按照前合同价款向上峰公司承担给付责任属适用法律错误。上峰公司辩称：1、上峰公司有充分的证据证明网签合同是为备案所需，并非双方真实意思表示。2、姜连富主张网签合同对价款予以变更没有证据明显违背生活经验。上峰公司向一审法院起诉请求：1.判令姜连富给付购房款340万元，并按年息24%支付利息至还清全部欠款为止；2.姜连富给付上峰公司为姜连富垫付的进户费84257元；3.姜连富给付上峰公司为姜连富垫付的房屋损坏赔偿款8万元；4.姜连富给付上峰公司购房超面积差价款166700元；5.姜连富给付上峰公司为姜连富垫付的税款324586.88元。一审法院认定事实：2014年3月10日，上峰公司与姜连富经协商，姜连富购买上峰公司开发的金山绿水小区5套商服房屋，单价为5000元/㎡，总房价600万元，当日，姜连富向上峰公司支付房款260万元，约定余款340万元的给付期限，其中297万元姜连富申请贷款后支付，43万元在上峰公司为姜连富办理产权证后，姜连富申请装修贷款下来后支付。双方于2014年10月18日签订了房屋买卖合同1份。后经双方协商，为了达到避税的目的，双方又签订了单价为3500元/㎡，总房价为430万元的房屋买卖合同。同时，上峰公司为姜连富垫付进户费84257元、税款324528.95元、赔偿款80000元。后经实际测量姜连富购买的房屋超出原合同约定面积33.34㎡，姜连富应再行支付房屋差价款166700元。根据上峰公司申请，一审法院依法查询姜连富已购买上峰公司的房屋抵押申请的贷款680万元已于2016年1月29日下发给姜连富。该房屋已办理产权证照。一审法院认为，本案的争议焦点为上峰公司与姜连富之间两次签订房屋买卖合同哪个合同应为有效合同。上峰公司主张应按第一份合同履行，姜连富主张应按交主管部门备案的合同履行。姜连富虽抗辩第二份合同是对第一份合同的变更，并认为最后房屋面积、价格及付款方式均应以双方备案的商品房买卖合同为准，即使前面的合同是双方签署，也因双方协议变更而终止，但姜连富的该抗辩理由与姜连富给上峰公司出具的情况说明相互矛盾。因此，上峰公司提出第二份合同是为了避税才签署，并非双方真实意思表示的理由符合常理，第一份合同的房价也趋近于当时当地的市场房屋价格，而第二份备案合同与房屋实际交易价格差异较大，故对双方于2014年10月18日签订房屋买卖合同予以确认。根据合同约定余款340万元的给付期限，其中297万元姜连富应于申请贷款后支付，43万元应于上峰公司为姜连富办理产权证后，姜连富申请装修贷款下来后支付。根据审理查明，余款340万元的给付条件均已成立，故姜连富未按约给付房价款构成违约，因此，上峰公司请求姜连富支付房款340万元及按约给付利息的请求，符合法律规定，应予支持；利息自姜连富以购买上峰公司房屋抵押贷款680万元后起算，即自2016年1月30日起。上峰公司主张姜连富给付垫税款324528.95元、赔偿款80000元及姜连富应再行支付超面积的房屋差价款166700元的诉请，因上峰公司提供相应证据证实，予以支持。上峰公司主张垫付进户费由姜连富承担无法律依据，不予支持。姜连富抗辩仅欠上峰公司80万元房款及不承担其他税款、赔偿款、超面积房屋差价款与事实不符，亦未有充分证据证实，故不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决如下：1、姜连富给付黑龙江上峰房地产开发有限公司购房款3400000元；并按年利率24%给付上峰公司利息，自2016年1月30日起给付至付清该款为止；此款于判决书生效后15日内履行。2、姜连富给付黑龙江上峰房地产开发有限公司超出原合同面积房屋差价款166700元；此款于判决书生效后15日内履行。3、姜连富给付黑龙江上峰房地产开发有限公司垫付款404528.95元（324528.95元+80000元）；此款于判决书生效后15日内履行。4、驳回上峰公司其他诉讼请求。本院二审期间，姜连富未提交新证据。上峰公司提交一组证据：商品房买卖合同网签截图4张及姜连富持有的5份已经表明作废并被上峰公司收回的收据。意在证明网签时间是2015年3月30日，恰好在同一天出具欠据及情况说明，此时的欠款金额仍然为340万元。上峰公司为姜连富开具收据的同时将原收据收回，两份收据是替代关系，不是并存的。姜连富质证认为，对该截图的真实性、合法性、关联性均有异议。该证据为复印件，无法核实其真实性，且不是新证据。双方签订的5份合同没有备案和填写日期，在一审中上峰公司提交了该合同，最后应当以2015年8月25日的为准。对收款确认单证明的问题有异议，其无法证明89万元与260万元是替代关系。本院认定，对上峰公司提交的证据均为复印件，本院不予确认。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，2014年3月10日，姜连富向上峰公司交付部分案涉房屋购房款后，于2014年10月18日双方签订了商品房买卖合同，明确约定了姜连富购房相关事宜，且双方均已按该商品房买卖合同开始履行，该合同系双方真实意思表示，合法有效。姜连富与上峰公司于2015年8月25日签订的商品房买卖合同与2014年10月18日签订商品房买卖合同房屋价格差异较大，上峰公司称为避税双方于2015年8月25日又签署了商品房买卖合同，并非双方真实意思表示符合客观事实。依据法律规定，以合法形式掩盖非法目的所签订的合同无效，因此，双方于2015年8月25日签订的商品房买卖合同应为无效。一审判决依据有效合同及相关证据判决姜连富给付上峰公司购房款及利息正确。姜连富主张260万元外又交了891420元购房款，但未提交资金往来凭证，同时，2015年3月30日，姜连富出具的欠据载明已付房款891420元，尚欠340万元房款，表明截止2015年3月30日，扣除姜连富已交纳的购房款，尚欠上峰公司购房款340万元，该欠款数额与姜连富于2014年3月10日向上峰公司支付购房款260万元后，尚欠上峰公司购房款340万元相吻合，结合本案相关证据可证明891420元包含在姜连富交纳的260万元购房款之内。故姜连富主张260万元外又交了891420元购房款证据不足。关于购房面积差价款问题，双方在2014年10月18日签订商品房买卖合同中按原设计约定的房屋面积为1192.78平方米，双方按此面积计算房屋总价款，而案涉房屋实测面积超出原设计面积，超出部分低于3%，该部分房款姜连富应当补交。关于姜连富欠缴案涉房屋税款问题。根据五常市地方税务局2016年3月15日企业自查并补缴税款情况说明证实，姜连富应补缴税款324586.88元，上峰公司已经代为缴付完毕，因此，姜连富应将补缴税款给付上峰公司。综上所述，姜连富的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39244元，由姜连富负担。本判决为终审判决。审 判 长 万 迎审 判 员 柳 波审 判 员 宋 凯二〇一七年五月十五日法官助理 张智慧书 记 员 周小倩 更多数据：搜索“”来源：