（2017）浙07民终1319号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-30
案件名称
东阳市新天地房地产开发有限公司、吴俊峰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东阳市新天地房地产开发有限公司,吴俊峰,李翠玲
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终1319号上诉人（原审被告）：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地：浙江省东阳市白云大道339号。法定代表人：黄孝富，执行董事。委托代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴俊峰，男，1986年10月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省东阳市，现住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：李翠玲，女，1987年10月21日出生，汉族，户籍所在地浙江省东阳市，现住浙江省东阳市。上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房开公司）为与被上诉人吴俊峰、李翠玲商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新天地公司上诉请求：撤销原判，依法改判；本案诉讼费用由吴俊峰、李翠玲承担。事实和理由：原判认定事实及适用法律均有误。第一，关于逾期交房违约金，双方约定交房时间为2014年6月30日，吴俊峰、李翠玲已于2014年1月8日办理了交房手续，未超过约定时间。吴俊峰、李翠玲使用涉案商品房至今，其以实际行为认可交房事实，可视为双方已经在履行合同。一审法院不能仅根据涉案合同约定的交付条件认定交房条件未成就，判令新天地公司承担逾期交房违约金。第二，关于逾期交付权属证书违约金，新天地公司对此表示不认可，根据合同约定，新天地公司只有配合吴俊峰、李翠玲办理过户登记手续的义务，且违约期限应当计至2016年11月17日不动产权证办理之日止。吴俊峰、李翠玲辩称，新天地公司交付房屋不符合交付标准，其不认可将交房时间变更为2014年6月。涉案房屋目前不能办理过户手续。吴俊峰、李翠玲向一审法院起诉请求：一、新天地公司按已付房款的万分之十按日向吴俊峰、李翠玲先行支付自2014年1月8日至2015年12月31日的逾期交房违约金4007822元。自2016年1月1日起，如仍违约，则按同标准支付违约金至实际达到交付条件之日止；二、新天地公司按已付房款的0.1‰按日向吴俊峰、李翠玲支付自2015年1月1日起至2015年12月31日的违约金202611.50元。自2016年1月1日起，如仍违约，则按同标准支付违约金至实际交付土地、房屋权属证书之日止；三、新天地公司继续履行，直到按约定使出售商品房完全达到交付使用条件；四、新天地公司继续履行合同，办好土地证、房屋权属证书并交付原告。一审法院认定事实：吴俊峰、李翠玲系夫妻。2014年1月8日吴俊峰、李翠玲一次性向新天地公司支付涉案房屋购房款共计5551000元。新天地公司向吴俊峰、李翠玲出具收款收据一份，并注明系一次性付清。2014年2月10日，双方办理交房手续，吴俊峰、李翠玲领取了涉案房屋的钥匙及相关的商品房住宅使用说明书、质量保证书。2014年5月7日，双方签订商品房买卖合同一份（合同编号分别为：2014预253097），合同的主要内容为：“……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园J区C1B号……该商品房合同约定建筑面积共680.22平方米……第五条，计价方式与价款，3、按套（单元）计算，该商品房总价款为5551000元……第七条，付款方式及期限，1、一次性付款，买受人已付购房款5551000元……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；……第十条，出卖人逾期交房的违约责任，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之10的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情形的，则出卖人不承担违约责任……第十二条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十五条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为音乐会条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、小区道路、水、电等，具备交付使用。……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”涉案房屋所在房屋工程于2012年12月31日通过竣工验收，于2016年4月6日通过备案。另查明，新天地公司仅办理了涉案房屋所在地块的土地使用权初始登记，至今未取得涉案房屋的房屋所有权初始登记。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案争议焦点主要是：1、新天地公司是否存在逾期交房的情形。吴俊峰、李翠玲认为虽然2014年2月10日已经办理了交房手续，但合同约定交房时间为2013年12月31日，交付时涉案房屋未符合交付条件，涉案房屋的道路、水、电等均未达到合同约定的标准，相应的竣工验收备案表出具时间为2016年4月6日，且吴俊峰、李翠玲支付房款时间为2014年1月8日。新天地公司辩称交房时间不可能早于吴俊峰、李翠玲实际购房时间，故合同中约定的2013年12月31日交房系笔误，合同签订当日双方即办理了交房手续，且吴俊峰、李翠玲在购房时涉案房屋已竣工，系在吴俊峰、李翠玲验收后办理的交房手续，涉案房屋于2013年12月31日前已具备了交付使用的条件，建设工程竣工验收备案证明的有无并不实质影响房屋的使用，故新天地公司并不存在逾期交房的情形。吴俊峰、李翠玲支付购房款为2014年1月8日，与新天地公司签订浙江省商品房买卖合同为2014年5月7日，而合同约定的交房时间为2013年12月31日，不符合常理，但可以肯定的是涉案房屋应当于2013年12月31日已具备交付条件。吴俊峰、李翠玲履行付款义务的时间应认定为系双方对购房一事达成合意，新天地公司应自收到购房款后及时交付相应的房屋。虽然涉案房屋已于2014年2月10日交付给吴俊峰、李翠玲，但根据新天地公司提供的证据，其于2013年12月31日前仅达到了部分交房条件，根据合同约定的交付条件，其尚需取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。涉案房屋直至2016年4月6日才取得房屋建筑工程竣工验收备案表，房屋建筑工程竣工验收备案表中所列备案文件目录中包含规划、公安消防、环保等部门出具体的认可文件或准许使用文件，故涉案房屋于2016年4月6日才符合交房条件。综上，新天地公司逾期交房的时间应为2014年1月9日至2016年4月5日。2、逾期交房的违约金标准是否应予以调整。要求新天地公司以涉案房屋的购房款为基数按照合同约定的每日万分之三支付违约金，新天地公司辩称合同约定的违约金过高，应予以调整。吴俊峰、李翠玲未提供因新天地公司违约而给其造成损失的证据，涉案合同约定的逾期交房违约金显然过高，故新天地公司的辩称意见予以采纳。酌定逾期交房的违约金的计算方式为以已付购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算。3、新天地公司是否应支付逾期办证违约金。吴俊峰、李翠玲主张要求新天地公司支付自2015年1月1日起按已付房价款的日万分之一计算至交付土地、房屋权属证书之日止的逾期交付权属证书违约金。新天地公司辩称涉案合同约定的是由其办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其已取得土地使用权初始登记，故不存在违约行为，不应承担违约责任。涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2014年12月31日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案新天地公司至今未取得涉案房屋的不动产权初始登记，已构成违约。关于上述权属证书是否需要交付给买受人的问题，虽然涉案合同约定新天地公司应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应以理解成新天地公司在办理权属证书后的通知义务为宜，故吴俊峰、李翠玲主张要求新天地公司支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金应计算至新天地公司取得涉案房屋的不动产权初始登记后通知吴俊峰、李翠玲办理不动产权转移登记之日止。综上所述，吴俊峰、李翠玲的诉请部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴俊峰、李翠玲逾期交房违约金855171.64元。二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴俊峰、李翠玲逾期办理不动产权初始登记的权属证书违约金405223元（暂算至2016年12月30日，此后违约金以5551000元为基数按日万分之一计算至被告实际取得涉案房屋不动产权初始登记并书面通知原告办理不动产权转移登记之日止）。三、驳回原告吴俊峰、李翠玲的其他诉讼请求。案件受理费40483元，由原告吴俊峰、李翠玲负担28363元，被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担12120元。二审中，新天地公司向本院提供以下证据：1、不动产权证复印件一份，证明吴俊峰、李翠玲自即日起可至房管局办理房产过户手续。2、补充协议一份，证明双方约定的交房日期为2014年6月30日。3、交钥匙通知单复印件一份，证明涉案房屋实际已在2014年2月10日交付给吴俊峰、李翠玲。吴俊峰、李翠玲质证意见为，对证据1的真实性不清楚；对证据2、3的真实性有异议。本院认证意见为，证据1登记为紫金庄园J区A77A号房产，并非本案房屋，对关联性不予确认。对证据2，吴俊峰、李翠玲未能提供反驳证据，对真实性予以确认。证据3新天地公司已在一审中提供，不属于新证据，本院不予重复认证。二审中，吴俊峰、李翠玲未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年5月7日，吴俊峰、李翠玲与新天地公司签订紫荆庄园J区《商品房买卖合同》补充协议一份，双方约定涉案房屋的交付日期定于2014年6月30日，补充协议与《商品房买卖合同》第九条约定不一致，以补充协议约定为准。本院认为，关于逾期交房违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，涉案房屋交付期限为2013年12月31日前，交付条件为建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。虽然于2014年2月10日与吴俊峰、李翠玲办理了交房手续，但当时未达到双方合同约定的交付标准。双方虽然通过补充协议约定房屋交付日期变更为2014年6月30日前，但交付标准仍按原合同履行。直至2016年4月6日，新天地公司才取得房屋建筑工程竣工验收备案表及相关规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，双方合同约定的交付标准方才全面成就，逾期交房时间应为2014年7月1日至2016年4月5日，按一审法院调整后的违约金标准计取逾期交房违约金674088.78元。关于逾期交付权属证书的违约金。双方合同约定，出卖人承诺于2014年12月31日前取得涉案房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理房屋的转移登记，出卖人逾期交付权属证书，则按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。新天地公司虽已办理了涉案房屋所在地块的土地使用权初始登记，但至今未取得涉案房屋的所有权初始登记，构成违约。据此，一审法院按双方合同约定认定逾期交付权属证书的违约金亦无不当。综上所述，新天地公司的上诉请求有理部分，予以支持；其余应予驳回。二审依据新证据，对一审判决予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初135号民事判决第二项；二、撤销浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初135号民事判决第一、三项及诉讼费用负担部分；三、由东阳市新天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴俊峰、李翠玲逾期交房违约金674088.78元；四、驳回吴俊峰、李翠玲的其他诉讼请求。一审案件受理费40483元，由吴俊峰、李翠玲负担30108元，由东阳市新天地房地产开发有限公司负担10375元；二审案件受理费16145元，由吴俊峰、李翠玲负担2320元，由东阳市新天地房地产开发有限公司负担13825元。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷代理审判员 盛 伟二〇一七年五月十五日代书 记员 周璟学 更多数据：搜索“”来源：