（2016）京0105民初32612号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-06-11
案件名称
王颖与李冰凌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王ｘ,李ｘｘ,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷,房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初32612号原告（反诉被告）：王x，女，1980年2月1日出生，合益管理咨询（上海）有限公司职员，住北京市西城区。委托代理人罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）李xx，女，1974年2月1日出生，北京万盈和达信息技术有限公司部门经理，住北京市海淀区。委托代理人史建英，北京市国泰世良律师事务所律师。委托代理人李首信，北京市国泰世良律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙笑竹，女，1983年12月15日出生，汉族，该公司法务总监，住单位宿舍。委托代理人康维兵，男，1992年7月6日出生，汉族，该公司法务专员，住单位宿舍。原告（反诉被告）王x（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李xx（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为第三人，公开开庭进行了审理。王x及其委托代理人罗永记、李xx及其委托代理人史建英、李首信及链家公司的委托代理人孙笑竹、康维兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王颖向本院提出诉讼请求：1、李xx继续履行合同，协助王x办理北京市朝阳区百子湾路xx号院南x号楼x层x座xxx房屋的权属转移登记手续，将上述房屋过户至王x名下；并向王x交付上述房屋；2、李xx以540万元为基数按照每日万分之五的标准支付自2016年3月5日至实际办理房屋权属过户之日的违约金。事实和理由：2015年11月21日，王x和李xx经链家公司居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同，合同约定：王x以540万元的总价款购买李xx名下的位于北京市朝阳区百子湾路xx号院南x号楼x层x座xxx房屋（以下简称xxx房屋）。合同签订后，王x依约向李xx支付了购房款213万元，按照房屋交易流程，需要先缴纳完毕税款后，才能预约过户号。链家公司两次通知李xx于2016年3月4日和4月11日配合王x办理缴税手续，李xx为了经济利益不配合王x缴纳税费，而且还单方提出提高房屋价格并要求王x付全款，否则房子就不卖了。李xx在无法定事由也无约定事由的情况下，拒绝履行合同，明示违约，严重侵犯了王x的合法权益。李xx答辩并反诉称：2015年11月21日李xx与王x经链家公司居间介绍，签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》。因李xx卖房的目的是为女儿将来上学买一套学区房，所以在卖房的同时也在海淀区中科如园看中了一套学区房，为了早日买下学区房，愿将307房屋出售。自合同签订后，王x并未积极办理关于房屋相关手续而是采取拖延的方法，李xx为尽早获得售房款，能够买到己看好的学区房，便不断地催促王x及链家公司尽早办理手续。可是无济于事。自2015年11月21日开始，两个多月，70多天之后，直到2016年2月4日双方才去税务部门办理缴税。当日由于链家公司对该房屋作价失误造成高额税费，王x拒绝缴纳28万余元的税款，此事又拖延下来。在此期间李xx多次与王x及链家公司联系，催促他们抓紧时间办理，因为李xx看中的学区房，办理付款手续宽限期也马上到了。双方在合同中约定了应自合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，这是约束双方的条款，目的就是防止各方为了自己的利益无故拖延，损害守约方的合法权益。2016年2月25日，双方协商解除了所签订的网签合同，并到登记部门办理了注销。2016年3月5日李xx正式通知王x及链家公司解除上述合同。网签注销后，链家公司又通知李xx，称王x仍想购买307房屋。2016年3月31日，链家公司的工作人员拿出一份已打印好的《补充协议》，称链家公司已与王x达成一致，双方同意继续履行本次房屋买卖交易，同时重新约定了合同价格、银行贷款、物业交割等事宜，还特别约定，链家公司愿意补偿李xx28万元。当时链家公司提出为节省时间，不要再来回跑了，让李xx先在打印好的纸质网签合同上签字，同时也在这份补充协议上签字，链家公司再找王x在《补充协议》上签字，链家公司盖章就可以了。所以2016年3月31日这份网签合同是在《补充协议》成立的基础上李xx才签字的。后据链家公司称王x未在《补充协议》上签字，并提出如果链家再违约让链家公司赔偿一套房子，故链家公司也没有在这份《补充协议》上盖章。李xx认为《补充协议》是一种新的要约，是第二次网签的前提，2016年3月31日《补充协议》未达成，网签合同不成立，第三人链家公司应当就有关订立合同的事项向李xx如实告之，并将2016年3月31日李xx签字的网签合同退还给李xx。相反链家公司出于私利驱使，恶意串通，欺诈李xx，损害李xx合法利益。故李xx反诉要求确认双方于2015年12月21日签订的存量房屋买卖合同及补充协议已于2016年3月5日解除，王x及链家公司协助李xx办理网签合同的撤销手续，王x支付违约金108万元。针对反诉，王x辩称：李xx要求确认解除2015年12月21日的合同没有依据。李xx称王x拒绝缴税不是事实，是因为经纪人对税费计算有误，三方协商一致才没有办理缴税。之后，重新办理网签合同。双方关于什么时候过户在2015年11月21日签署的补充协议第五条第二款进行了约定，以补充协议为准。李xx要求解除合同没有依据，而且李xx在第二份网签合同签字确认之后，链家公司两次通知李xx配合缴税，李冰凌都没有去。3月31日《补充协议》未签订也是因为李xx导致的，《补充协议》是链家公司经纪人因失误给李xx的补偿。李xx在补充协议最后手写补充一条，我们认为这是对我们不公平的，是李xx故意的。补充协议对合同履行没有影响。这不是李xx要求解除合同和拒绝履行的理由。李xx配合撤销原网签并签署新网签的行为，应视为其同意继续履行房屋买卖合同。链家公司述称：三方于2015年11月21日签订的合同合法有效，并未解除。链家公司的确提出对李xx进行补偿，是为了让李xx继续履行合同。但是后期因为李xx没有继续履行，所以链家公司没有支付补偿款项。在合同履行发生争议后，王x、李xx都以签署第二份网签合同的行为表明了双方愿意继续履行合同。关于之前未能办理过户的原因，2016年2月2日不能交税是因为李xx带的离婚协议没有章，朝阳税务部门不认可，所以换到了2月4日交税，双方去了另一个税务所。2月4日交税的时候这个房屋网签价468万，按照交税标准，属于非普通住宅，应按照非普通住宅标准交税。但由于链家公司对普通住宅和非普通住宅的标准估算错误，导致双方去交税的时候，发现税费高了，王x就没有交税。这个确实是经纪人的过失，所以链家公司提出来补偿李xx1万元，撤销原网签，然后按照普通住宅价格重新网签。后来双方都同意了，撤销了原网签，办理了新网签。之后，链家公司通知李xx协助办理缴税，李xx没有去，所以至今没有履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月21日，李xx（出卖人）与王x（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售307房屋，成交价格为468万元，房屋内家具家电、装饰装修及房屋配套设施设备等作价72万元，上述作价款项由买受人一并支付给出卖人。当事人双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，李xx（甲方）与王x（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为540万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2015年11月21日向甲方支付定金8万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。乙方于2015年12月16日前将第一笔首付款50万元以资金托管的方式支付甲方；乙方于2016年1月23日前将第二笔首付款155万元以资金托管的方式支付甲方。甲乙双方应于2015年12月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意以链家公司在朝阳建委预约过户号为准共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在甲方收到所有房款三个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同。本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续、拒绝购买该房屋、逾期履行约定义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。合同签订后，王x向李xx支付了定金8万元，并通过资金托管的方式，支付了首付款205万元。2015年12月28日，双方办理了网签手续，网签价格为468万元，网签合同编号为C1152747。2016年2月4日，王x、李xx及链家公司工作人员在办理税费过程中，发生争议，王x未依约缴税。后经协商，2016年2月25日链家公司在王x及李xx的协助下办理了上述网签的撤销手续。2016年3月2日李xx在草拟的网签合同上签字后又于2016年3月31日在正式网签合同（合同编号为1202659）上签字，网签成交价格为4679000元。2016年4月5日链家公司通知李xx缴税时间为4月11日。庭审中，李xx提交了2016年3月31日的《补充协议》，称其在正式网签合同上签字系以王x及链家公司同意该份《补充协议》为基础的。此后因各方就合同继续履行未达成一致意见，合同未继续履行。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。各方于2015年11月21日签订的房屋买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，内容真实有效，各方均应按照合同内容严格履行各自权利义务。现该房屋买卖合同仍具备履行条件，各方应依约继续履行该房屋买卖合同，故对王x要求继续履行合同，完成房屋过户及交付手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，考虑到合同履行的对等性，本院对剩余购房款一并处理。另，根据合同约定，本次交易涉及的税费全部由王x承担，并由王x直接向主管机关缴纳。依法缴税是每个公民应尽的义务。合理避税虽不违法法律规定但不能影响合同的正常履行。鉴于王x未能在2016年2月4日依约依法完成缴税义务系此案纠纷发生的主要原因，故本院对其要求李xx支付违约金的请求，不予支持。针对李xx的答辩及反诉意见，虽房屋买卖合同约定当事人双方应自合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但双方在《补充协议》中对这一条款更改为双方同意以链家公司在朝阳建委预约过户号为准共同办理房屋所有权转移登记手续，故李xx以90日内申请办理房屋权属转移登记手续为限主张合同已解除，缺乏法律依据；而2016年2月25日在王x及李xx的配合下链家公司撤销合同编号为C1152747的网签合同并不能证明王x与李xx就解除房屋买卖合同达成一致意见，再结合李xx于2016年3月2日、2016年3月31日两次在网签合同上签字的行为，足以证明其关于合同已解除的主张难以成立。故对李xx要求解除合同并撤销网签的请求，本院不予支持。李xx以解除合同为前提主张的违约金请求，本院一并驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李xx继续履行其与原告（反诉被告）王x及第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一五年十一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）王x将北京市朝阳区百子湾路xx号院南x号楼x层x座xxx房屋所有权人转移登记为原告（反诉被告）王x，并将上述房屋交付原告（反诉被告）王x。原告（反诉被告）王x于过户当日向被告（反诉原告）李xx支付剩余购房款三百二十七万元。二、驳回原告（反诉被告）王x其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李xx的反诉请求。诉讼保全申请费5000元，由被告（反诉原告）李xx负担。本诉案件受理费49600元，由被告（反诉原告）李xx负担。反诉案件受理费7260元由被告（反诉原告）李xx负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。。审 判 长 于 爽人民陪审员 李京华人民陪审员 马兰英二〇一七年五月十五日书 记 员 穆佳涵-4--3- 关注公众号“”