（2017）湘0104民初2121号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-11-11
案件名称
贾凌与湖南正湘置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾凌,湖南正湘置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初2121号原告贾凌，男，汉族，1993年12月13日出生，住长沙市芙蓉区。委托代理人覃巨石，湖南英萃律师事务所律师。委托代理人姜瑾，湖南英萃律师事务所律师。被告湖南正湘置业有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉外经济学院外教楼2楼。法定代表人胡正佑，董事长。委托代理人彭波，湖南湘达律师事务所律师。原告贾凌诉被告湖南正湘置业有限公司（以下简称“正湘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人覃巨石、姜瑾，被告正湘公司的委托代理人彭波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾凌向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付违约金275254元（以房屋总价款为基数，违约金按照日万分之五的标准从2015年3月9日起至2017年2月28日），从2017年3月1日起至房屋验收合格之日止的逾期交房违约金另行计算；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月2日与被告正湘公司就购买位于长沙市岳麓区枫林三路骑龙苑项目E3幢X层X号商品房等事宜，签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XXXX）。该合同约定商品房总价款760371元，其中买受人（即原告）向出卖人（即被告）交付首期房款380371元，余款380000元以贷款方式支付。该合同第十条还约定“出卖人（即被告）应当在2015年3月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付义受人（即原告）：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”。合同签订后，原告依约支付首付款，并与被告、中国交通银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，该支行也及时向被告支付了合同约定的贷款380000元，至此原告的合同义务已经全部履行完毕。但截至起诉日，原告不仅仍未收到被告发出的收房通知书，被告也从未向原告书面说明无法按期交房的原因，甚至原告的所购房屋目前仍只是处于未竣工验收情形。基于上述事实，原告认为，被告未按合同约定的交付日期按时交付房屋已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。根据合同相关约定，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院查明事实，望判如所请。被告正湘公司辩称：一、原告和被告的合同合法正式有效，双方应按合同约定履行义务。二、原告的请求没有法律依据，被告无需承担违约责任。根据主合同第十一条的约定及补充协议第二条第6点的约定，原告没有在约定的时间内书面通知被告，原告放弃了行使相应的权利，因此，原告不需要承担违约责任。三、如果生效判决确认被告要承担违约责任，那么请法庭考虑以下原因：1、被告逾期交房是不能控制的意外事件，被告的主要股东因涉嫌刑事犯罪被监视居住，被告为了履行合同，在政府监管下筹资启动项目复工，其行为是为了充分考虑买受人利益。2、根据合同法第一百一十四条的规定，商品房买卖合同司法解释第十六条，合同法司法解释第二十七条、二十九条的规定，约定的违约金偏高。因此，原告的诉请没有法律和合同依据，恳请法庭查明案件事实，依法裁决。经审理查明：2013年11月2日，原、被告双方签订了一份合同编号为XXXX的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于长沙市×××枫林××路××商品房××套，建筑面积132.70平方米，商品房总价款760371元。原告应在合同签订日支付首付房款380371元给被告，剩余房款380000元由原告以银行按揭方式支付。第十条约定：被告应在2015年3月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格后的商品房交付原告。第十一条约定：由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过30日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。第二十二条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行的按揭款。附件四补充协议第二条第3点约定：合同第十条约定的“商品房经验收合格”的房屋交付条件是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理分别签署的质量合格文件；其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。第6点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。2013年11月2日，原告向被告支付首付款380371元，并按约定办理了银行贷款。至此，原告已全面、适当地履行了合同约定的全部义务。被告于2013年11月2日向其出具了380371元不动产统一销售发票。2015年3月8日，被告理应按双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定将验收合格的商品房交付原告使用。但被告至今未依合同约定向原告交付房屋。另查明，涉案房屋所在的骑龙苑项目至今未完工，未办理竣工验收手续。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、不动产统一销售发票、《个人房产抵押贷款合同》等证据佐证。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原告贾凌与被告正湘公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已经按照合同约定全面履行了交付房款的义务，而被告却未能按照合同规定在2015年3月8日将经验收合格的商品房交付给原告，且逾期交房期限已经远远超过合同约定的30日，其行为已经构成违约，应当向原告承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。根据合同第十一约定，如因被告的原因未能在自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。根据原、被告在附件四补充协议第二条第6点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。本案原告虽然未能在合同约定的2015年4月7日（从2015年3月8日起经过30日）前以书面形式通知被告，但该书面通知被告支付违约金应只局限于在2015年4月7日前已经产生的违约金，而对于2015年4月7日之后产生的违约金，双方并没有明确约定必须以发送书面通知为前提。同时考虑到本案涉案房屋至今仍未竣工验收到达合同约定的交付条件，若被告依据上述约定请求全部免除其逾期交房违约金的责任，与合同约定不符，更与公平原则不符。因此，本院根据本案的实际情况，酌定被告应从2015年4月8日起向原告承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供证据证实因被告逾期交房所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之五的标准支付违约金，被告提出该违约金过高，本院综合考虑涉案房屋尚未实际交付及原告因被告的违约行为可能造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付从2015年4月8日起至2017年2月28日止的逾期交房违约金26309元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。本案被告还应按已付房价款每日万分之零点五的标准向原告支付从2017年3月1日起至涉案房屋验收合格之日止的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告贾凌支付违约金26309元，被告湖南正湘置业有限公司还应按已付房价款（760371元）每日万分之零点五的标准向原告支付从2017年3月1日起至涉案房屋验收合格之日止的违约金；二、驳回原告贾凌的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2715元，由被告湖南正湘置业有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖和平二〇一七年五月十五日书记员 ＸＸ辉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 搜索“”