（2017）苏06民终1171号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-06-27

案件名称

南通乾通物业管理有限责任公司与南通帝濠商贸有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南通帝濠商贸有限公司,南通乾通物业管理有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2017）苏06民终1171号上诉人（原审��告、反诉原告）：南通帝濠商贸有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。法定代表人：陈霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王烨，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通乾通物业管理有限责任公司，住所地江苏省南通市。法定代表人：宋林辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：周一鸣，北京炜衡（上海）律师事务所律师委托诉讼代理人：宗金霞，该公司职工。上诉人南通帝濠商贸有限公司（以下简称帝濠公司）因与被上诉人南通乾通物业管理有限责任公司（以下简称乾通公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。帝濠公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审认定乾通公司多次催交物业费、上诉人拒绝缴纳物业费没有依据，上诉人对于何时缴纳物业费和物业费的标准并无清楚；乾通公司未按照物业合同的约定履行维修义务，上诉人可以要求扣减物业费；本案中乾通公司未催交物业费，上诉人也没有拒绝缴纳物业费，一审法院支持全部违约金错误；被上诉人应当对未履行维修义务给茶楼造成的经营损失予以赔偿。乾通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。乾通公司向一审法院起诉请求：判令帝濠公司立即缴纳所拖欠的物业管理费，并支付逾期付款违约金（自欠付物业费之日起至实际给付之日止按日万分之五计算）。一审法院认定事实：2010年7月31日，南通��通置业有限责任公司与乾通公司签订了《前期物业服务合同》，选聘乾通公司对其开发建设的万濠华府小区提供前期物业管理服务，合同期限自2010年8月1日至2012年12月31日。合同分九章，就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项进行了约定。其中关于商业用房的服务费用，双方约定：业主或物业使用人应在商品房买卖合同约定的交付之日，或者物业服务费的到期当月按包干制每月每平方米2.5元交纳年度物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴款的日千分之三的标准支付违约金。2011年6月28日，南通万通置业有限责任公司更名为江苏致豪房地产开发有限公司。2012年11月28日，江苏致豪房地产开发有限公司与乾通公司签订《前期物业��务合同补充协议》，将合同期限延期至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。上述合同签订后，乾通公司遂按约定为万濠华府小区提供物业管理服务至今。2012年8月18日，帝濠公司和江苏致豪房地产开发有限公司订立租赁合同，向其承租该小区8号楼101单元二层、102单元二层、104单元、107单元一层和二层134平方米用于经营茶楼，物业面积共计827平方米，租期至2020年8月17日；2012年12月25日，帝濠公司追加承租了该小区18号楼107单元176平方米的物业面积作为原租赁合同中商业经营使用，免除装修120天的租期后，租期自2013年3月16日起，亦至2020年8月17日止。帝濠公司承租上述房产后，于2012年8月21日预交了上述827平方米物业面积自2013年3月16日至2013年8月20日期间一年的物业管理费24810元（827×2.5×12）。此后，帝濠公司未再交费。乾通公司追索上述827平方米物业面积自2013年8月21日至2015年12月31日期间及上述176平方米物业面积自2013年3月16日至2015年12月31日期间的物业服务费未果，遂诉至一审法院提出上述诉请。诉讼中，帝濠公司为证明其辩称和反诉主张，提供了案涉房屋漏水的相关照片及其茶楼的月收入报表予以佐证。对此，乾通公司认为，2013年至2016年期间，乾通公司都有就案涉漏水事宜帮帝濠公司联系维修，并提供维修记录及工作日志予以佐证；茶楼的月收入报表系帝濠公司方单方制作，不能认定其真实性和合法性，同时也无法看出其中的经济损失情况及其与所谓的漏水维修迟延之间的因果关系。一审法院认为，南通万通置业有限责任公司（后更为江苏致豪房地产开发有限公司）与乾通公司签订的《前期物业服务合同》及后来《前期物业服务合同补充协议》，均系合同当事人真��意思表示，且于法不悖，合法有效，对包括帝濠公司在内的万濠华府小区的全体业主和物业使用人均具有约束力。乾通公司依约定为小区提供了物业服务，帝濠公司也享受了乾通公司提供的物业服务，却拖欠小区827平方米物业面积自2013年8月21日至2015年12月31日期间物业服务费58648.08元（827×2.5×28+827×2.5÷31×11）及小区176平方米物业面积自2012年12月25日至2015年12月31日期间的物业服务费14754.67元（176×2.5×16+827×2.5÷31×11）不付，有违物业合同约定。乾通公司要求帝濠公司支付小区827平方米物业面积自2013年8月21日至2015年12月31日期间物业服务费58623.63元，及小区176平方米物业面积自2013年3月16日至2015年12月31日期间的物业服务费14740元，不超出上述标准，合法有据，一审法院予以支持。帝濠公司在未提出法定免责事由的情况下拒交物业服务费，已经构成违约��应当向乾通公司支付逾期付费的违约金。关于违约金的计算标准，乾通公司在诉请中主动降低合同约定标准至每日万分之五，系其对自己权利的处分，并无不当，一审法院照准。关于违约金的起算日期，应根据物业服务的交费时点来确定。根据案涉物业服务协议中关于交费时间的约定，结合帝濠公司首期预交827平方米物业面积一年物业服务费的时间及承租176平方米物业面积的时间，可以推断827平方米物业面积的缴费时点应在本年度的8月20日前预交下一年度的物业服务费；176平方米物业面积的缴费时点应在本年度的3月15日前预交下一年度的物业服务费。所以，827平方米物业面积的物业服务费逾期违约金应从本年度8月20日的次日，即2013年8月21日、2014年8月21日、2015年8月21日分别起计；176平方米物业面积的物业服务费逾期违约金应从本年度3月15日的次日，即2013年3月16日��2014年3月16日、2015年3月16日分别起计。乾通公司举证的维修记录和工作日志，足以证实其对帝濠公司提及的房屋漏水情况尽到了维修义务。帝濠公司对此持有异议，但仅凭其举证的照片和茶楼月经营收入表难以推翻上述事实，一审法院不采信帝濠公司的该异议。帝濠公司据此异议而提出的辩称和反诉意见，因之而失去事实的支撑，一审法院不予以采纳。此外，帝濠公司家虽有屋顶漏水维修孔未恢复的维修善后不佳的情况，但不足以构成帝濠公司拒交物业费的理由。关于帝濠公司的诉讼时效抗辩，一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间也可以参照该规定。本案��，乾通公司从2010年起连续为小区提供物业服务至今天未曾间断，故本案中物业费请求权的诉讼时效在乾通公司离开前未能起算，故帝濠公司以上有关诉讼时效的抗辩主张一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定判决：一、帝濠公司于本判决生效之日起十日内一次性给付乾通公司南通市崇川区万濠华府小区827平方米物业面积自2013年8月21日至2015年12月31日期间物业服务费人民币58638元。二、帝濠公司于本判决生效之日起十日内一次性给付乾通公司按日万分之五计算的逾期��款违约金（以2013年8月21日至2014年8月20日期间的物业服务费人民币24810元为基数，从2013年8月21日起计算至实际支付之日止；以2014年8月21日至2015年8月20日期间的物业服务费人民币24810元为基数，从2014年8月21日起计算至实际支付之日止；以2015年8月21日至2015年12月31日期间的物业服务费人民币9018元为基数，从2015年8月21日起计算至实际支付之日止）。三、帝濠公司于本判决生效之日起十日内一次性给付乾通公司南通市崇川区万濠华府小区176平方米物业面积自2013年3月16日至2015年12月31日期间的物业服务费人民币14740元。四、帝濠公司于本判决生效之日起十日内一次性给付乾通公司按日万分之五计算的逾期付款违约金（以2013年3月16日至2014年3月15日期间的物业服务费人民币5280元为基数，从2013年3月16日起计算至实际支付之日止；以2014年3月16日至2015年3月15日期间的物业服务费人民币5280元为基数，从2014年3月16日起计算至实际支付之日止；以2015年3月16日至2015年12月31日期间的物业服务费人民币4180元为基数，从2015年3月16日起计算至实际支付之日止）。五、驳回帝濠公司的反诉请求。案件受理费人民币1098元，由帝濠公司负担；反诉费人民币525元，由帝濠公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，根据有关法律规定，依法订立的物业服务合同，对业主具有约束力；同时规定，因物业的承租人违反物业管理合同的，应按照业主的规定予以处理。因此，帝濠公司提出的其不知道何时缴纳物业费以及物业费标准的上诉理由，本院不予采纳。对于上诉人提出的未催交物业费的问题，缴纳物业费是上诉人按照合同应尽义务，是否催交不是上诉人缴纳物业费的前提条件，故上诉人的该上诉理��，本院不予采纳。关于上诉人提出的其未按照合同约定履行维修义务的问题，本院认为，根据当事人提供的相关证据，原审认定乾通公司已经履行了相应的维修义务并无不当，二审中，上诉人并没有提交证据对其上诉所称的乾通公司未履行维修义务的事实予以充分证明，故上诉人的该上诉理由，本院亦不予采纳。至于上诉人反诉要求赔偿经营损失的问题，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是，上诉人在以后的物业使用过程中，如认为物业公司未能按照合同履行其应尽义务，上诉人可以另行再向物业公司主张权利。从本案目前情形看，上诉人尚不足以有权要求减少乾通公司所主张的有关年度的物业费。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1623元，由上诉人南通帝濠商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　盛代理审判员　　谷昔伟代理审判员　　张峥嵘二〇一七年五月十五日书　记　员　　施惠惠来自