（2017）吉01民终2130号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-07-26
案件名称
田敏与长春中海地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田敏,长春中海地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
与吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2130号上诉人（原审原告）：田敏，女，1956年5月26日生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：齐江涛，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱贺麟，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春中海地产有限公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区净苑小区（北门）3栋。法定代表人：庄勇，系董事长。委托诉讼代理人：王文武，吉林义理律师事务所律师。上诉人田敏因与被上诉人长春中海地产有限公司（以下简称中海地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田敏上诉请求：撤销一审判决，改判中海地产支付逾期将办理权属登记需由中海地产提供的材料报产权登记机关备案的违约金，并承担本案诉讼费用。事实和理由：1.政府不规范操作不能成为免除中海地产承担违约责任的理由。中海地产未能举证证实其在约定的期限内已将全部权属登记资料备齐，也未举证证实其在约定的时间履行了到产权登记机关备案的义务；一审依据中海地产提供的会议纪要和证人证言认定中海地产已经履行了义务明显错误；退一步讲即使土地未灭籍是中海地产无法提交权属登记材料的原因，但2016年1月13日灭籍工作已经完成但中海地产于2016年4月才将办理权属登记材料报产权登记机关，由此可见，即使在正常的时间内完成灭籍，中海地产依旧不能在合同约定的时间将备案材料准备齐全更不能履行备案的义务。2.《商品房买卖合同》补充协议第九条系格式条款，应属无效。补充协议系中海地产预先提供、并针对不同的买受人反复使用，形式上符合格式条款的特征。中海地产并未特别标识提示田敏注意，也没有进行解释和说明，且该条款明显免除了中海地产的赔偿责任，应当认定无效。3.补充协议第九条的约定并不适用于中海地产未在约定的时间内将权属登记材料交至产权登记部门备案的违约行为。4.一审认定中海地产客观上存在违约行为，但主观无过错，不应担当违约责任错误。违约方无论主管上是否存在过错，均应当对守约方承担违约责任。中海地产辩称：1.坚持一审答辩意见。2.中海地产早在2012年就取得产权登记过程中需要由中海地产报送至产权登记机关的全部资料，具备了向产权机关报备的条件，但因政府灭籍工作未完成，产权登记机关一直拒绝受理，且不出具书面不予受理通知，此后中海地产一直积极协调政府各部门，并于2016年3月完成了登记备案，中海地产不应承担违约责任。3.根据第8次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要，纪要的第18条本案追求违约金的诉讼时效已过。田敏向一审法院起诉请求：1.判令中海地产立即将办理权属登记需由中海地产提供的资料报产权登记机关备案；2.请求法院依法判令中海地产向田敏支付违约金（自2014年1月1日起算，暂时计算至2016年8月15日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算，共计违约金71664.36元，此后违约金中海地产应按上述标准承担到实际将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案之日止）；3.本案诉讼费由中海地产承担。一审法院认定事实：2010年10月29日，田敏、中海地产签订《商品房买卖合同》，约定：田敏购买中海地产开发的位于绿园区中海凯旋门小区A2幢3单元737室，房屋总价款为366069元，中海地产于商品房交付后365日内将办理权属登记需要由中海地产提供的资料交产权登记机关备案，如因中海地产的责任，田敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，中海地产按日向田敏支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。同日田敏、中海地产签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第九条对合同第十五条（产权登记）的补充约定中第二款约定“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。”合同签订后，田敏向中海地产支付了购房款，并于2012年12月31日办理了入住手续。因本案所涉地块原拆迁房屋未灭籍，导致中海地产未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续。另查明，田敏所购房屋的地块系中海地产通过招拍挂方式取得，于2016年1月13日长春市收储中心已将该地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕。2016年4月中海地产已办理完毕权属登记备案手续，且部分购房者已经办理完毕产权登记。一审法院认为，田敏、中海地产于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，田敏、中海地产应按合同约定履行自己的义务。根据上述合同及补充协议约定，中海地产虽负有在交付房屋后365日内向登记部门提交产权登记手续的合同义务，但根据中海地产提供的证据，能够证明案涉房屋所在小区是因政府部门在征地过程中操作不规范，未及时将原土地使用权人的房屋和土地使用权进行灭籍，中海地产虽然也曾积极主动向政府部门请示并寻求解决途径，但一直没有得到有效解决，导致中海地产未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续，中海地产虽然客观上存在合同违约事实，但主观并无故意，按照田敏、中海地产双方签订的补充协议第九条的约定，中海地产不应承担违约责任，田敏要求中海地产支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于田敏要求中海地产立即履行合同义务，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助田敏办理产权的诉讼请求，因长春市收储中心已于2016年1月13日将本案所涉地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕，且2016年4月中海地产已办理完毕权属登记备案手续，故田敏该项诉讼请求中要求中海地产将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，实际上已经实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告田敏的诉讼请求。案件受理费1591元由原告负担。本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，中海地产向法庭提交：证据1.建设工程规划许可证；2.规划位置平面图；3.建设工程竣工规划核实通知书；4.建设工程验收竣工备案证；5.建设工程规划核实附图；6.测绘资料；7.楼盘编排栋号登记表；8.委托书；9.受托人身份证复印件；10.土地证复印件；11.长春市发改委文件；12.西水地块灭籍相关情况说明；13.房屋灭籍证明。证明：上述证据提交时间是2016年，但依据长春市房屋权属登记条例26条规定，办理产权登记的资料一共七项，1.申请书；2.身份证明；3.土地使用权证明；4.建设工程符合规划证明；5.房屋竣工证明；6.房屋测绘报告；7.其他材料。上述证据可以证明中海地产于2013年已经取得需要报送产权部门的全部所需资料。田敏质证意见：1.中海地产提交的备案材料不全，根据长春市房地产登记管理条例，备案登记需提交人防情况说明，案涉房屋有地下建筑，应提交人防情况说明。2.中海地产所提交的备案材料部分在2014年1月1日后取得了，具体为：证据6中的房屋分套面积计算成果表为2015年4月10日完成；证据7是2016年6月30日完成；证据8是2016年3月28日完成。中海地产另向法庭提交其向吉林省四维测绘有限公司付款的凭证、发票以及吉林省四维测绘有限公司出具的中海凯旋门测绘面积一览表，证明：中海地产于2013年已经完成测绘。田敏质证意见：对真实性没有异议，但既然委托了，应当提交该公司出具的测绘报告。再查明，2017年4月21日，法院工作人员到长春市房产交易与权属登记景阳服务中心（以下简称景阳服务中心）调查取得“楼盘编排标号登记表（现房实测绘）”的工作流程，相关工作人员证实：开发商到景阳服务中心办理初始登记时需要提交其委托有资质的测绘公司出具的测绘成果，测绘管理科对该成果是否符合房产初始登记标准进行审核，如果符合要求在测绘成果上签字，在一、二级审核结束后，开放商凭借审核后的测绘成果到长春市档案馆图纸科进行相关业务审核，审核通过后取得“楼盘编排标号登记表（现房实测绘）”。如果没有灭籍，景阳服务中心不会受理测绘成果审核业务。不受理时会口头或书面告知。本院认为：田敏、中海地产于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。中海地产虽未能按照约定在交付房屋后365日内向登记部门提交产权登记材料，但系因政府部门在征地过程中未及时进行灭籍导致中海地产无法提交产权登记材料所致，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第二款“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任”的约定，中海地产可免于承担逾期办证违约责任。田敏虽提出其主张的是因中海地产未在约定的时间内将产权登记材料交至产权部门备案的违约金，补充协议第九条的约定并不适用，但因案涉房屋在未灭籍的情况下产权登记部门是不受理产权登记材料的，中海地产是否备齐资料及向产权部门提报对于田敏能否取得产权证并无实质影响，亦不能因此产生违约责任，故田敏主张中海地产承担逾期办证违约责任，本院不予支持。关于田敏主张补充协议第九条约定是无效格式条款一节。因该条款不存在免除中海地产责任、加重田敏责任、排除田敏主要权利等问题，不符合法律规定的无效要件，故田敏主张该协议无效，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1591元，由上诉人田敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 张新华代理审判员 贺银婷二〇一七年五月十五日书 记 员 陈 钢 来自