（2017）粤1702民初1218号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-15
案件名称
邱暖兴、李孔婵等与阳江市锦绣名城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱暖兴,李孔婵,阳江市锦绣名城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百五十三条
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1218号原告：邱暖兴，男，1968年10月16日生，汉族，住阳西县。原告：李孔婵，女，1968年9月10日生，汉族，住阳西县。委托代理人：邱暖兴，男，1968年10月16日生，汉族，住阳西县。系李孔婵的丈夫。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托代理人：冯兆春，该公司员工。原告邱暖兴、李孔婵诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱暖兴（也是原告李孔婵的委托代理人），被告锦绣名城公司的委托代理人冯兆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱暖兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金30616.88元（从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2017年3月31日）及2017年4月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告邱暖兴、李孔婵；2、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年10月2日，被告锦绣名城公司与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元801号房给原告，成交总价为436138元;2014年10月2日支付定金20000元;2014年10月9日前支付首期款及购房费用171548元”等等。原告按上述约定分别支付了首期款136138元、维修基金7295元、办证费26168元、代办证费300元，合共171548元给被告。2014年10月10日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元801号商品房的建筑面积共96.62平方米，其中套内建筑面积79.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.42平方米；该商品房单价为每平方米5506.79元，总金额436138元;被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用;被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：⑴逾期不超过90日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。2014年10月29日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了“个人购房按揭贷款合同”贷款，并将款项直接支付给了被告。至此，原告己全部付清了该商品房的全部价款人民币436138元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款436138元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合同的约定交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告使用，严重违约，损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告对其该违约行为承担违约责任，原告要求被告继续履行合同，并被告应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之1的违约金。原告为维护自己的合法权益，根据法律有关规定，特向法院提起诉讼。被告锦绣名城公司辩称：一、现原告所购买的该涉案商品房的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，尚有部份扫尾工程未完成和未依照《商品房买卖合同》第8条“该商品房经验收合格”之约定。出现所谓未向原告交付涉案商品房的问题，过错不是被告所造成，而是涉案商品房的建造承包商造成。具体的原因是：涉案商品房工程由被告委托阳江市阳东区第二建筑工程公司（下称工程承包方）承包施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，《工程合同》约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期为500日，涉案商品房工程于2013年7月份开工。被告按《工程合同》约定于2014年3月15日起至2015年1月21日止共审批了10期工程进度，审批工程进度款总金额3812万元，至2015年1月底被告已向工程承包方支付了工程款4018万元。2015年2月至7月由于工程承包方资金周转困难向被告申请预借工程款，被告为了涉案商品房工程能尽快完成，于2015年2月至7月共向工程承包方预借工程款4190万元，至2015年7月止被告向工程承包方共支付了工程款8208万元。由于涉案商品房工程从2015年7月份起停工至2015年11月底，在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与工程承包方于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称补充合同），补充合同约定“被告方支付4000万元给工程承包方，工程承包方完成合同约定所有未施工部分工程直至竣工验收合格等等”。2015年12月复工，在工程复工施工期间（2015年12月至2016年7月底），按补充合同约定和施工实际情况协商，被告已支付给工程承包方工程进度款1575万元。复工至2016年7月因工程承包方资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工，在阳江市委、市政府和政府有关部门的强力介入下，被告与工程承包方于2016年10月26日签订了《工程款筹集和使用协议书》由工程承包方筹集资金用于涉案商品房工程，工程承包方于2016年11月第二次复工，后因工程承包方未能按约定筹集到工程资金，工程承包方于2016年12月下旬停工至现在。被告已超付了4491万元工程款给工程承包方，但工程承包方未能履行工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。二、原告在未征得被告同意已将涉案商品房进行了装修使用占有了涉案商品房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告实际已接收使用了涉案商品房。三、以上事实充分说明了原告所购之涉案商品房，不存在是因被告原因造成不交付涉案商品房的事实。因此，被告不同意原告要求被告支付逾期交房违约金等请求，请法院判决驳回原告的诉讼请求。四、鉴于原告在未收到被告的《交楼通知书》和未征得被告同意而强行将本案涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，就原告已使用了该涉案商品房，原告必须承担下列原因所造成的相应法律责任：1、因涉案商品房工程项目尚未完成，也未进行工程竣工验收，“工程承包方”尚未把涉案商品房工程项目移交给被告，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告要求原告恢复至原告强行装修使用前的涉案房屋原状，并在第一次开庭之日起20天内（即在2017年5月31日前）将强行所侵占的涉案商品房退回被告。2、因原告原因造成涉案商品房主体结构破坏，造成涉案商品房存在质量隐患，被告将依法追究原告的相应法律责任。3、因原告未能在被告要求的期限内将所侵占的涉案商品房恢复原状退回被告，造成被告无法完成下列工程和工作而产生损失的，被告将依法追究原告的相关法律责任。①造成阻碍未施工部分工程施工进度的；②造成未能进行消防工程验收、工程规划验收、绿化工程验收的；③造成未能进行工程竣工验收和备案工作的。4、因原告和原告邀请人员强行入住或进入涉案商品房建筑工地，原告和原告邀请人员在涉案商品房建筑工地内所发生的安全事故责任、经济损失责任和相关法律责任由原告负责。5、因原告强行侵占涉案商品房，造成涉案工程项目的施工承包方根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定追究被告相应责任时，被告将依法追究原告相应的连带法律责任。经审理查明：被告锦绣名城公司以出让方式取得位于阳江市江城区××路××号[编号为阳府国用（2013）第10641号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为伴湖豪庭。被告已取得伴湖豪庭小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014011号。2014年10月2日，原告邱暖兴（乙方，认购方）与被告锦绣名城公司（甲方，出售方）签订一份《伴湖豪庭认购协议》，主要约定：“乙方愿意购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元801号物业，该房建筑面积为96.62平方米，套内面积为79.2平方米，成交总价为436138元。签订协议后，原告于2014年10月10日向被告支付了房屋维修基金7295元、代办证费300元、办证费用26168元、房屋保险费1647元。2014年10月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014100453），约定原告向被告购买伴湖豪庭小区1幢1单元801房，该商品房约定的建筑面积共96.62平方米，其中，套内建筑面积79.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.42平方米；按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5506.79元，总金额436138元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定:“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”2014年10月29日，原告与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订了《个人购房担保借款合同》，向该行按揭贷款300000元，并委托该行将款项于2014年11月4日转账支付给了被告。被告于2016年4月21日开具了436138元的购房发票给原告。原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼。诉讼中，原告承认于2016年9月底对买受房屋进行装修，于2017年1月入住。原告并同意请求被告支付违约金从2015年4月30日起至2016年9月30日止。另，双方当事人确认上述商品房及配套工程未全部完工，处于暂停施工状态，施工单位尚未交付楼盘给被告，尚未进行工程竣工验收。因楼盘停工众多业主无法收楼入住，政府组成协调工作组处理相关纠纷。另查明，原告邱暖兴、李孔婵在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区华联路伴湖毫庭1幢1单元801房，联系电话为152××××3625。以上事实，有原告提供的原告身份证、伴湖豪庭认购协议、收据四份、广东省商品房买卖合同、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票。被告对原告提供的上述证据均无异议，本院对上述证据予以采纳。被告提供《工程合同》、名城伴湖豪庭工程合同约定已审批工程进度款总表、支付施工单位工程进度款汇总表、《工程补充合同书》、复工后工程款汇总表、建设单位审批第3期完成进度工程量总表、名城伴湖豪庭项目重工后支付二建明细、借款收据、请款申请书、《工程款筹集和使用协议书》、阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元801号房入户照片等证据，拟证明讼争商品房未能按时交楼是因为工程承包施工方没有依约施工和完工造成的，被告没有过错，不应对原告承担违约责任；原告质证称涉案商品房未能经验收合格交付是被告的资金等问题所致，不符合合同约定的可延期原因，不能免除被告在本案的违约责任。原告的质证意见有理，本院对被告的辩解不予采信。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告辩称“原告所购买的该房屋的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，但尚有工程手尾和未办理有关的工程竣工手续，出现所谓未向原告交付房屋的问题，不是被告过错所造成的，是由于承包方没有按时施工和有关金融部门没有依时向被告放款和为业主办理购房按揭贷款所致等等”，理据不足，本院不予采纳。综上，被告存在逾期交房的违约行为，从2015年4月30日计至原告对买受房屋进行装修的2016年9月30日，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款436138元的万分之一的标准支付违约金给原告，故原告请求被告支付从2015年4月30日起计至2016年9月30日止的逾期交房违约金应为22636元（436138元×0.0001/天×519天）。本案中，与被告签订认购协议书及商品房买卖合同的合同相对人为原告邱暖兴，合同的权利义务应该由原告邱暖兴享有和负担，原告李孔婵请求被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金22636元给原告邱暖兴；二、驳回原告邱暖兴、李孔婵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费283元（原告已预缴，已减半收取），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 谭ＸＸ二〇一七年五月十五日书记员 陈蕴东 关注公众号“”