（2017）赣08民终443号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-09-24
案件名称
永丰县恒鑫物业管理服务有限公司、何星辉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
永丰县恒鑫物业管理服务有限公司,何星辉,孙志永,廖仁根,孙志韬,杨辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终443号上诉人（原审被告）：永丰县恒鑫物业管理服务有限公司，住所地江西省永丰县恩江镇跃进西路。法定代表人：程冬保，该公司经理。委托代理人：崔云亮，江西向群律师事务所律师。委托代理人：谢佛根，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何星辉，女，1980年3月18日生，汉族，住江西省永丰县。被上诉人（原审被告）：孙志永，男，1973年3月13日生，汉族，住江西省永丰县。被上诉人（原审被告）：廖仁根，男，1972年7月10日生，汉族，住江西省永丰县。委托诉讼代理人：邱德可，江西秉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新萍，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙志韬，男，1976年9月5日生，汉族，住江西省永丰县。被上诉人（原审第三人）：杨辉，男，1986年11月5日生，汉族，住江西省永丰县。上诉人永丰县恒鑫物业管理服务有限公司（以下简称恒鑫物业公司）因与被上诉人何星辉、孙志永、廖仁根、孙志韬、杨辉租赁合同纠纷一案，不服江西省永丰县人民法院（2016）赣0825民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人恒鑫物业公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回何星辉的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由何星辉承担。事实与理由：1、恒鑫物业公司作为物业管理方，根据物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费，物业公司提供物业服务受业主大会监督，业主大会可随时解聘物业公司，相关法律对物业管理行为作了强制性的规定，物业公司不可能随意收取物业服务费用外的其它任何费用；2、恒鑫物业公司管理的天诚步行街位于永丰县县城商业中心，在恒鑫物业公司进驻之前，步行街就已存在私自搭建铁棚、强行占据经营的情形，有关部门多次动用公权力进行整顿，但一直无法解决，恒鑫物业公司不会出租私自搭建的铁棚并收取租金；3、恒鑫物业公司未与廖仁根签订过劳动合同，廖仁根未提供社保、工资单等凭证，廖仁根不是恒鑫物业公司的员工，廖仁根和承租户签订租赁合同的行为实质是其个人行为，应由其个人承担合同责任；4、涉案租赁合同多次自行转让，其转让行为应由合同相对方承担责任。被上诉人何星辉答辩称：租赁合同和租金收据都加盖了恒鑫物业公司的公章，应当由恒鑫物业公司承担责任。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人廖仁根答辩称：租赁合同和租金收据都加盖了恒鑫物业公司的公章，廖仁根只是恒鑫物业公司的员工，代表恒鑫物业公司在合同的甲方处签字，该租赁合同的当事人是恒鑫物业公司和何星辉，廖仁根不是合同当事人。根据合同相对性原则，恒鑫物业公司是本案租赁合同的相对方即出租方，廖仁根无需承担责任。被上诉人孙志永答辩称：孙志韬是其弟弟，涉案租赁合同是其代理孙志韬与何星辉签订的，所租赁的摊位也是孙志韬转租的。被上诉人孙志韬未予答辩。被上诉人杨辉未予答辩。何星辉向一审法院起诉请求：1、判令解除杨辉与廖仁根于2015年9月16日签订的步行街摊位租赁合同——因何星辉已付该合同2016年6月10日至10月10日租期5000元租金；2、判令解除何星辉与孙志永于2015年10月10日签订的步行街摊位租赁合同；3、判令何星辉与被告签订的租期为2016年10月10日至2017年10月10日的步行街摊位租赁合同；4、判令被告共同退还租金43000元；5、诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2015年9月16日，杨辉与廖仁根签订《步行街摊位租赁合同》约定步行街的公共区域由甲方管理，甲方收取乙方（杨辉）租赁金用于物业管理费，双方就步行街摊位出租达成如下协议：1、乙方应严格遵守甲方的规章制度，不得破坏步行街的秩序；2、乙方不得经营污染、噪音的东西，不得影响步行街居民的休息；3、乙方不得占道经营，不得扩展经营区域；4、乙方所租摊位面积为3米，位置在步行街广告下，租金为15000元∕年，付款时间为2015年9月16日；5、甲方收费后需开具盖财务章的收据，乙方以收据为凭，若乙方未出具收据，则视为甲方未收费；6、县城若需检查，要求乙方暂时撤离摊位，乙方应无条件服从，暂停的天数可延长合同天数补足；7、步行街若由政府接管，乙方应将发票和本合同呈交政府，由政府按合同解决，甲乙双方不直接交涉；8、乙方在天诚步行街一切经营活动服从甲方管理，否则甲方有权终止合同，产生的一切损失由乙方全部承担。本合同租期为1年，自2015年10月11日至2016年10月10日。廖仁根在甲方处签字，同时恒鑫物业公司在甲方处盖章。杨辉在乙方处签字。杨辉在经营一段时间后，通过与廖仁根、何星辉协商后，约定由杨辉以5000元租金将此摊位从2016年6月10日至2016年10月10日的剩余租期转给何星辉。2015年10月10日（实际签订日期在此之前），廖仁根、孙志永以恒鑫物业名义与孙志韬签订《步行街摊位租赁合同》，约定由孙志韬租用位于步行街公共区域的摊位，摊位面积3米，位于步行街广告下，租金20000元，租期1年，自2015年10月11日至2016年10月10日，廖仁根、孙志永在甲方处签字，同时恒鑫物业公司在甲方处盖章。后孙志韬因自己原因无法履行合同，因此孙志永与何星辉签订《步行街摊位租赁合同》将此摊位重新出租给了何星辉，约定由何星辉租用位于步行街公共区域的摊位，摊位面积3米，位于步行街广告下，租金15000元，租期1年，自2015年10月11日至2016年10月11日，孙志永在甲方处签字。同日，何星辉将租金15000元给了孙志永及廖仁根，孙志永向何星辉出具了收据。2015年10月1日，孙志永将自己所收取的摊位租金30000万元上交，恒鑫物业公司在收据上盖章，廖仁根在收据在签字。2016年6月份左右，廖仁根、孙志永以恒鑫物业公司名义经过与何星辉协商再次就何星辉所租赁的两个摊位的续租重新签订了两份《步行街摊位租赁合同》，因第一份合同还未到期，故按2016年10月10日的日期签订，两份新合同的租金分别为16000元、17000元，租期为2016年10月10日至2017年10月10日，廖仁根、孙志永在甲方处签字，同时恒鑫物业公司在甲方处盖章。合同签订后，何星辉将租金33000元给了廖仁根、孙志永，廖仁根、孙志永开具了收款收据，收款收据上加盖了恒鑫物业公司的公章。2016年6月23日因何星辉租赁的摊位未经批准经营，有群众向政府部门反映，永丰县政府组织力量对天诚步行街的相关摊位进行了强制拆除，何星辉无法继续在该摊位经营。之后因双方就返还租金问题协商未果，何星辉遂起诉。另查明，2015年9月1日恒鑫物业公司与廖仁根签订了一份《天诚步行街摊位承包管理合同》，甲方为恒鑫物业公司，乙方为廖仁根，甲方负责天诚步行街的公共区域的管理，现甲乙双方在自愿平等协商一致的基础上，双方就该步行街的管理事宜转包给乙方经营，现就有关承包事宜达成如下协议：一、甲方取得天诚步行街公共区域管理期限为30年，甲方和乙方暂签订五年合同（时间：2015年9月1日－2020年8月31日），五年之内步行街所有摊位转让给乙方经营管理；二、乙方在承包期间，每年向甲方上交所有摊位租金共计人民币肆万捌仟元整（￥48000元），交租金时间为每年的9月份；三、甲乙双方签订本合同后，该步行街公共区域的所有摊位租金收取等事宜均由乙方负责，但甲方有权监督；四、乙方在承包期内，关于该步行街所有摊位出租等相关手续均由乙方负责处理，但是其他外界人员侵犯乙方摊位的利益，甲方必须出面解决所有问题，摊位要保持整洁、干净，不然甲方有权监督；五、本合同签订后，若有甲乙双方一方违反本合同约定，则由其承担由此造成的一切不利法律后果；六、本合同自甲乙双方签字并加盖公章后生效，本合同一式两份，甲方、乙方各执一份，两份合同具有同等法律效力。甲方由恒鑫物业公司的法定代表人程冬保及钟鼎臣签名并加盖恒鑫物业公司的公章，乙方由廖仁根签名。再查明，何星辉所租摊位是由恒鑫物业公司与天诚步行街住宅小区的业主管委会签订了物业管理服务承包合同后，由恒鑫物业公司所搭建，摊位的具体搭建及向外承租由廖仁根负责，廖仁根搭建摊位的相关费用由恒鑫物业公司承担。孙志永协助廖仁根对外招租及管理步行街摊位等相关事宜，其报酬由廖仁根代其在恒鑫物业公司领取。一审法院认为：杨辉与恒鑫物业公司于2015年9月16日签订的《步行街摊位租赁合同》，是双方自愿平等签订，不违反法律强制性规定，合法有效。2016年6月10日，杨辉通过与廖仁根、何星辉协商，将该摊位剩余租期自2016年6月10日至2016年10月10日以5000元价格转租给了何星辉。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此，因杨辉将该摊位转租给了何星辉，杨辉在该合同中所享有的权利及承担义务应当一并转让给何星辉，而恒鑫物业公司本应对杨辉承担的义务也应一并转让给何星辉。2015年10月10日，孙志韬与恒鑫物业公司签订的《步行街摊位租赁合同》，是双方自愿平等签订，不违反法律强制性规定，合法有效。后因孙志韬自己原因导致合同不能履行，孙志永将该摊位转租给了何星辉，并与廖仁根一起收取了摊位的租金。虽该摊位的《步行街摊位租赁合同》是由孙志永所签与何星辉所签订，但是孙志永是协助廖仁根管理步行街摊位，且该摊位租金是与廖仁根一起收取，对外廖仁根与孙志永是代表恒鑫物业公司收取租金，且该摊位属于恒鑫物业公司搭建，何星辉自从转租摊位后一直在步行街该摊位进行经营，且2016年10月10日廖仁根以恒鑫物业公司名义与何星辉对该摊位进行了续签，并收取了租金，说明恒鑫物业公司对于何星辉与孙志韬之间的转租是默认的，因此孙志韬在原合同中所享有的权利及承担的义务应当一并转让给何星辉，而恒鑫物业公司本应对孙志韬承担的义务及享有的权利也应一并转让给何星辉。2016年10月10日（实际签订日期为2016年6月份），廖仁根、孙志永以恒鑫物业公司名义与何星辉就何星辉所租赁的以上两个摊位进行了续签，重新签定了2份《步行街摊位租赁合同》。无论是以廖仁根名义还是以孙志韬名义签订的合同，根据恒鑫物业公司与廖仁根签订的《天诚步行街摊位承包管理合同》，恒鑫物业公司是允许廖仁根以其公司名义与何星辉签订租赁合同，且孙志永是协助廖仁根管理步行街事务，报酬也由廖仁根代其在恒鑫物业公司领取，而步行街的摊位系恒鑫物业公司所搭建，廖仁根及孙志永签订合同及收取租金的行为都是代表恒鑫物业公司的行为，而且恒鑫物业公司也在租赁合同及收款收据上盖章，公司公章代表公司的意思表示，对外产生法律效力，因此合同的实际相对双方应为本案何星辉及恒鑫物业公司，合同责任也应当由合同双方当事人承担。恒鑫物业公司辩称其未收取租金而是由廖仁根及孙志永所收取，这系恒鑫物业公司、廖仁根及孙志永三人之间的内部管理事宜，若恒鑫物业公司确未从廖仁根、孙志永处收到租金，其可根据其内部协议及内部管理另行向廖仁根、孙志永主张。何星辉与恒鑫物业公司签订的《步行街摊位租赁合同》虽然是双方自愿签订，但由于出租摊位未经政府有关部门批准而被政府有关部门强制拆除，租赁合同已经无法继续履行，依法应当予以解除。因此何星辉要求解除杨辉与恒鑫物业公司2015年9月16日、何星辉与孙志永2015年10月10日、何星辉与恒鑫物业公司2015年10月10日签订的《步行街摊位租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方于2015年所签订的两份合同只履行到2016年6月23日，故未履行部分的租金应当返还给何星辉。杨辉将其摊位剩余租期自2016年6月10日至2016年10月10日以5000元租金转租给了何星辉，截止于2016年6月23日何星辉租赁13天，剩余租期为3个月零17天，根据合同约定折合应付租金为541元，剩余租期的租金4459元应当返还；何星辉与孙志永的合同签订于2015年10月10日，租期为2015年10月11日至2016年10月10日，租金为15000元一年，截止于2016年6月23日共8个月零13天，根据合同约定折合应付租金为10541元，剩余租期的租金4459元应当返还；何星辉与恒鑫物业公司于2016年10月10日所签订的2份续签合同，因未实际履行，故该2份合同所收取的租金共计33000元应当返还给何星辉。综上所述，恒鑫物业公司应当返还何星辉租金共计41918元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除第三人杨辉与被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司于2015年9月16日签订的《步行街摊位租赁合同》；二、解除原告何星辉与被告孙志永于2015年10月10日签订的《步行街摊位租赁合同》；三、解除原告何星辉与被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司于2016年10月10日签订的两份《步行街摊位租赁合同》；四、被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告何星辉租金41918元。五、驳回原告何星辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，由被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：杨辉与廖仁根签订了《步行街摊位租赁合同》就天诚步行街摊位出租的相关事宜作了约定，其经营了一段时间后，经廖仁根和何星辉三方共同协商，将该摊位自2016年6月10日至2016年10月10日的剩余租期转租给了何星辉。另外，恒鑫物业公司与孙志韬签订了一份《步行街摊位租赁合同》，就天诚步行街摊位出租的相关事宜作了约定，甲方由廖仁根和孙志永签名并加盖了恒鑫物业公司的公章，乙方由孙志韬签名。合同签订后，孙志韬因个人原因无法履行合同义务，孙志永遂将此摊位转租给了何星辉，并收取了何星辉摊位租金。在上述2份租赁合同期限均未届满的情形下，恒鑫物业公司又与何星辉签订了2份2016年10月10日至2017年10月10日期间的《步行街摊位租赁合同》，何星辉按合同约定支付了租金，恒鑫物业公司在何星辉的租赁合同及收款收据上加盖了公章。恒鑫物业公司上诉认为，廖仁根和孙志永不是其公司的员工，其二人无权代表公司与刘辉、孙志韬及何星辉签订租赁合同，本案责任应由廖仁根和孙志永承担。本院认为，恒鑫物业公司在涉案租赁合同上加盖公司公章的行为视为该公司认可租赁合同的效力，亦认可廖仁根和孙志永有权代表公司与刘辉、孙志韬及何星辉签订租赁合同，廖仁根和孙志永是否为恒鑫物业公司的员工并不影响恒鑫物业公司与孙志韬及何星辉签订租赁合同并收取租金的事实。因此，恒鑫物业公司的该上诉理由不充分，依法不予采纳。本案租赁合同的相对方分别为刘辉与恒鑫物业公司、孙志韬与恒鑫物业公司及何星辉与恒鑫物业公司，合同双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，刘辉在经营一段时间后，经恒鑫物业公司同意将摊位的剩余租期转租给了何星辉；孙志韬签订合同后未实际履行，孙志永即将合同的权利义务一并转让给何星辉。何星辉自从转租涉案2处摊位后一直在步行街该2处摊位进行经营，廖仁根和孙志永亦将其收取的何星辉的摊位租金交付给了恒鑫物业公司。在合同期限未届满的情形下，恒鑫物业公司又与何星辉签订了下一年度的2份租赁合同，何星辉按合同约定将租金交付给了恒鑫物业公司。由于恒鑫物业公司所出租的摊位未经政府有关部门批准而被政府有关部门强制拆除，涉案租赁合同均已经无法继续履行，依法应当予以解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，涉案租赁合同的租金均已交付给了恒鑫物业公司，故何星辉主张恒鑫物业公司返还尚未履行期间的租金于法有据，恒鑫物业公司理应返还。恒鑫物业公司如认为廖仁根和孙志永未将租金交付给公司，其可以在承担责任后依法向廖仁根和孙志永进行追偿。恒鑫物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由恒鑫物业公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄小红审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇一七年五月十五日书记员 王 拯 关注微信公众号“”