（2017）豫10民终1341号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-07-20
案件名称
冀景珍、许昌市怡兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省许昌市中级人民法院
所属地区
河南省许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冀景珍,许昌市怡兴物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民终1341号上诉人（原审被告）：冀景珍，女，1965年1月5日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王桂华，女，1939年4月29日出生，汉族，住许昌市魏都区。与上诉人冀景珍系婆媳关系。委托诉讼代理人：常坤离，男，1937年5月21日出生，汉族，住许昌市魏都区。与代理人王桂华系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：许昌市怡兴物业管理有限公司，住所许昌市中房大街东段。法定代表人：陈友刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宁保贞，男，1989年10月15日出生，汉族，该公司法务。上诉人冀景珍因与被上诉人许昌市怡兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2016）豫1002民初4551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冀景珍的委托诉讼代理人常坤离、王桂华，被上诉人许昌市怡兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人宁保贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冀景珍二审上诉请求：撤销原判，依法改判。理由如下：1、“前期合同”违法无效，已经失去法律效力，不具有约束力；2、上诉人并未接受被上诉人物业服务，是在被反复威胁情况下才缴纳部分费用。被上诉人许昌市怡兴物业管理有限公司辩称：开发商选定物业公司程序合法，前期物业服务合同合法有效；被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人依法应当缴纳物业费。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人许昌市怡兴物业管理有限公司一审诉讼请求：1、被告立即向原告支付物业管理费合计6850元；2、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告许昌市怡兴物业管理有限公司明确其第一项诉讼请求中物业管理费合计6850元由物业费、公摊电费及垃圾处置费构成。事实和理由：被告为绿城小区20号楼1单元501室业主，自2006年3月27日入住绿城小区，房屋住房面积合计210.3433平方米，物业收费标准为0.3元/平方米/月，2013年1月后涨价为0.45元/平方米/月，公摊电费每月2元/户涨成每月3元/户，垃圾处置费每月7元/户，一直不变。依据原告与开发商签订的前期物业服务合同，原告为小区提供物业服务。原告自进驻以来至今物业服务期间，积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务。但是，被告于2009年7月起停止缴纳物业费，截至2016年2月，被告欠缴物业费共计6850元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现原告诉至法院。被告冀景珍辩称：被告与原告从未签订合同，本案不应立案，应予以驳回。一审查明如下案件事实：被告冀景珍系许昌绿城小区20号楼1单元501号房业主，建筑面积为210.3433平方米。2005年5月28日，原告许昌市怡兴物业管理有限公司作为乙方、许昌市经济适用住房开发建设中心作为甲方，共同签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：“甲方：许昌市经济适用住房开发建设中心乙方：许昌市怡兴物业管理有限公司根据《物业管理条例》、《前期物业服务合同（示范文本）》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上就甲方选聘乙方对《中房绿城小区》提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。……第六条本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，收费标准（经市物价管理部门批复后实行）如下：一、物业服务费：1、多层住宅复式住宅0.3元/月/平方米；2、商业用房0.6元/月/平方米；二、代理收费：1、生活垃圾处理费按许价[2005]26号文件收费标准执行；2、共用费用分摊收费办法参照许价[2003]91号文件执行。……第七条，业主应于办理物业交接手续后（从二〇〇六年元月一日起）交纳物业服务费用。……第二十九条本合同期限自2005年5月28日起生效，业主委员会成立与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同签订后，原告许昌市怡兴物业管理有限公司对绿城小区提供物业服务。被告冀景珍于2006年3月27日入住后依约将物业费用交纳至2009年6月30日，此后未再交纳过物业费用。原告许昌市怡兴物业管理分别于2011年6月3日、2013年6月3日、2015年6月向被告冀景珍送达缴费通知书。2013年1月1日起，原告许昌市怡兴物业管理有限公司在绿城小区的物业管理服务费变更为：多层住宅0.45元/月/平方、商业用房0.85元/月/平方。许昌市绿城小区公摊电费在2013年1月1日之前为每户每月2元，自2013年1月1日起按每户每月3元收取。另查明，绿城小区成立业主委员会后，业主委员会未与物业管理企业另行签订物业服务合同。一审判决认为：原告许昌市怡兴物业管理有限公司与被告冀景珍居住的绿城小区的建设单位许昌市经济适用住房开发建设中心签订的《前期物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告冀景珍作为许昌市绿城小区的业主，该《前期物业服务合同》对被告冀景珍具有拘束力。原告许昌市怡兴物业管理有限公司按照上述合同约定对绿城小区提供了物业服务，被告冀景珍也接受了物业服务，因此，被告冀景珍应按照约定向原告许昌市怡兴物业管理有限公司交纳相应的物业管理费、公摊电费等相关物业服务费用。被告冀景珍关于其与原告之间未签订合同，应驳回原告起诉的答辩主张，没有法律依据，本院不予支持。被告冀景珍关于原告违反《物业管理条例》第二十四条的规定、《前期物业服务合同》没有法律效力、对被告没有拘束力的抗辩理由，本院认为，《物业管理条例》第二十四条的规定非效力型强制性规定，且原告许昌市怡兴物业管理有限公司实际对绿城小区提供了物业服务，被告冀景珍也接受了物业服务，被告冀景珍以此为抗辩不予支持。被告冀景珍应向原告许昌市怡兴物业管理有限公司交纳费用的项目及数额为：1、物业管理费6152元（自2009年7月1日至2012年12月31日期间的物业管理费为0.3元×210.3433㎡×42个月≈2650元；自2013年1月1日至2016年2月1日期间的物业管理费为0.45元×210.3433㎡×37个月≈3502元）；2、公摊电费195元（自2009年7月1日至2012年12月31日期间的物业管理费为2元×42个月=84元；自2013年1月1日至2016年2月29日期间的物业管理费为3元×37个月=111元）。原告许昌市怡兴物业管理有限公司主张被告交纳垃圾处置费，但其未提供许昌市城市管理局委托有关代为收取的相关证明，亦未提供其代被告冀景珍交纳的相关证据，故对原告的该主张不予支持。综上，被告冀景珍许昌市怡兴物业管理有限公司应向原告许昌市怡兴物业管理有限公司交纳2009年7月1日至2016年2月1日的物业管理费、公摊电费共计6347元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，超过部分的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告冀景珍于本判决生效后十日内向原告许昌市怡兴物业管理有限公司一次性给付2009年7月1日至2016年2月1日的物业管理费、公摊电费共计6347元；二、驳回原告许昌市怡兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告冀景珍负担。二审审理中双方均未提供新证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，二审审理中双方争议的焦点一：被上诉人许昌市怡兴物业管理有限公司与许昌市经济适用住房开发建设中心签订的《前期物业服务合同》是否合法有效。以上双方在2005年5月28日签订《前期物业服务合同》前，确未进行招投标及有关管理部门批准，但鉴于该条款并非效力型强制性规定，不影响合同的效力，且在本案中，被上诉人许昌市怡兴物业管理有限公司迄今仍作为该小区的物业服务的唯一主体，已为该小区提供物业服务近12年，上诉人以前期合同无效拒付服务费的理由不能成立；争议焦点二：上诉人是否接受被上诉人物业服务。被上诉人许昌市怡兴物业管理有限公司虽未与该小区业主委员会签订物业服务合同，但确属为该小区提供物业服务的唯一主体，被上诉人与该小区业主委员会存在实际的物业服务关系，上诉人冀景珍在该小区居住，其并未提供委托其他单位提供物业服务及被上诉人物业服务存在瑕疵的证据，应当承担支付物业管理服务费的义务，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人冀景珍承担。本判决为终审判决。审 判 长 王秋霞审 判 员 谢新旗代理审判员 徐瑞娟二〇一七年五月十五日书 记 员 李向阳执行催告通知书履行义务人：你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果不履行，你将承担如下法律责任。1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口 更多数据：搜索“”来源：