（2017）川06民终619号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张玉群与四川北新大弘置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉群,四川北新大弘置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终619号上诉人（原审原告）：张玉群。委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川北新大弘置业有限公司。法定代表人：刘邦秀，董事长。委托诉讼代理人：赵福意，四川和创律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐明，四川金沛律师事务所律师。上诉人张玉群因与被上诉人四川北新大弘置业有限公司（以下简称北新大弘置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2016）川0681民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张玉群的委托诉讼代理人陈勇良，四川北新大弘置业有限公司委托诉讼代理人赵福意、唐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉群上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审程序不合法。一审中北新大弘置业公司代理人樊勇系公民，仅向法院提供《工作证明》证明其系公司员工，法院认定其具备代理人资格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条及最高人民法院发布的第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第三十条规定，樊勇不具备出庭资格，其在一审庭审中的举证、质证等行为不符合规定，庭审程序违法；2.一审认定事实不清，适用法律错误。第一，被上诉人未能在约定的期限内取得符合上诉人与被上诉人约定的交房条件，且争议房屋至今未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工备案书，根据双方约定，上诉人可解除合同。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，在2015年6月30日交房，交付条件为已取得规划验收批准文件和竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《房屋建筑和市政基础设施工程施工竣工验收备案管理办法》第五条、第六条、第七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，涉案房屋不符合交房条件。第二，一审认为《协议》中上诉人委托第三人四川大广资产管理有限公司自交房日起按收房程序已经收房，已向第三人转移占有了本案争议商品房，该事实认定错误，适用法律错误。《协议》第二条约定甲方（上诉人）委托乙方（四川大广资产管理有限公司）按照收房程序将该商品房交付相应承租商户。该约定很明确按照“收房程序”即必须按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，在2015年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给上诉人或者第三人。争议商品房涉及众多商品房购买者的生命、财产安全及公共安全，应当由建设行政主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防进行竣工验收，验收合格后才能交付使用，这属于法律的强制性规范，不属于任意性规范，任何人不得擅自改变和自行约定交付标准和条件。一审却错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条的规定。该商品房不符合交付条件而被上诉人与第三人进行恶意串通所谓的形式收房来规避应该承担的法律责任，上诉人认为至今争议房屋未进行交付。第三，被上诉人提交的房屋验收交接单系伪造，不应该作为认定事实的证据。上诉人并没有在该房屋交接单上签收交接事宜，且在业主一栏签名并不是上诉人的签名。房屋验收属于权利人对房屋重大事项的一种收房行为，不能单方进行收房，即便需要进行收房也需要经与上诉人按照收房程序进行收房。第四，双方约定争议商品房办理产权时间为2016年6月30日，至今争议房屋未取得独栋产权证明。且消防依据的规范作出时间是在2013年11月5日，法不溯及既往，不能以此认定属于情势变更；3.原判违反了不告不理原则，上诉人诉请为解除合同，一审却判决履行合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，上诉人请求是确认合同行为，并非给付行为，一审擅自处分上诉人的权利，故提出上诉。被上诉人北新大弘置业公司辩称，1.一审程序合法，樊勇作为委托诉讼代理人提供了相应的证明资料，符合法律规定；2.涉案商品房已交付第三方四川大广资产管理有限公司，由于上诉人购买的系商铺，其个人不具备市场培育的经验和实力，为了实现商铺价值，被上诉人亦做出了很大投入；3.对于消防问题一审已做详细陈述；4.已达到办理产权前提条件，由于部分上诉人未提供相应的交纳税费等一系列手续，部分上诉人分户产权未办理责任不在我方，上诉人不享有解除权。一审认定事实清楚，在上诉人未举证实际损失的情况下，已充分考虑上诉人的权益。张玉群向一审法院起诉请求：1.确认2014年5月5日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.判令被告返还购房款133388元；3.判令被告按照购房款的10%支付违约金13338.8元；4.判令被告以购房款为基数从2016年10月21日起按照银行同期贷款利率支付资金占用利息；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：张玉群与北新大弘置业公司于2014年5月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买北新国际机械城C1区房屋，房屋总价133388元，合同第十一条约定2015年12月31日前交付房屋，合同第二十条约定出卖人应在2016年12月31日前办理产权初始登记，取得楼栋权属证明。2014年5月5日，张玉群与第三方四川大广资产管理有限公司签订《协议》，协议第二条约定原告愿意将商铺的使用权从2014年5月5日至2020年5月4日止委托给四川大广资产管理有限公司，自收房之日，原告即委托该公司按交房程序将商铺交付相应商户。张玉群依约一次性支付了购房款。北新国际机械城C1区于2015年12月16日竣工验收合格。北新大弘置业公司于2015年12月17日前向张玉群委托的第三方四川大广资产管理有限公司转移占有交付了本案诉争房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行己方义务，不得擅自变更或解除。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，北新大弘置业公司履行了交付行为，没有违约事实，张玉群以交付行为解除合同的事由不成立。北新大弘置业公司办理产权初始登记取得楼栋的权属证明的期限尚未届满，没有证据证明北新大弘置业公司拒绝履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，以及合同法的基本价值取向是鼓励交易，维护市场交易的稳定性，再根据合同履行情况等综合因素，在办理产权初始登记取得楼栋的权属证明的期限尚未届满情况下，尚未发生违约事实，对张玉群请求确认解除《商品房买卖合同》、返还购房款、支付办理产权违约金、支付2016年10月21日起资金占用利息的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、张玉群、四川北新大弘置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》；二、驳回张玉群其他的诉讼请求。案件受理费1617元，诉讼保全费1254元，由张玉群负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张玉群向本院申请法院调查取证。经过庭审核实，当事人已提供有相应证据且不属于法院调取证据的范围，对其申请不予准许。被上诉人北新大弘置业公司提供如下证据：1.陈洪彬、周丸枫的不动产权证书，证明北新机械城已达到办理产权的条件且可办理分户产权；2.2016年12月30日《情况说明》，证明C区按时办理了产权登记。上诉人张玉群质证认为，涉案商品房至今不符合验收备案，根据合同约定被上诉人已逾期，可解除买卖合同。证据2真实性予以认可，《情况说明》说在办理中，可以理解为未办理，根据合同约定逾期120天，也可解除合同。本院审查认为，北新大弘置业公司二审提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，对该证据予以采信。二审查明：在签订《商品房买卖合同》的当天，为整体培育北新机械城市场氛围，张玉群与四川大广资产管理有限公司签订了《协议》，约定张玉群将所购商铺使用权在2014年5月5日至2020年5月4日期间委托给四川大广资产管理有限公司行使。该期间所产生的收益及风险均由四川大广资产管理有限公司承担，该商铺交房之日，张玉群委托四川大广资产管理有限公司交付相应承租商户。合同中没有约定使用费，双方均承认系因为在购买商铺时价格有优惠。在二审期间，北新大弘置业公司为陈洪彬所购商铺办理了不动产权证书、周丸枫所购商铺办理了不动产权证书。2016年12月30日，北新国际机械城二期C区物流中心首次登记资料已交广汉市不动产登记中心办理。二审查明的其他案件事实与一审一致，予以确认。本院认为，北新大弘置业公司的建设项目在建设过程中，消防设施建设规范发生变化，按照主管部门的要求进行整改需要一定时间，对其最终办理权证造成影响系客观事实，不宜据此成为解除合同的理由。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，张玉群起诉确认解除合同，一审法院判决继续履行合同不当，本院予以纠正。根据双方的约定，上诉人张玉群在2014年5月5日至2020年5月4日六年间为了培育市场并没有使用费收入，故即使有迟延交房的情形也不至于影响其实际利益，且其起诉时办理产权初始登记取得楼栋的权属证明的期限尚未届满，2016年12月30日，北新大弘置业公司已经将首次登记资料提交广汉市不动产登记中心办理，故张玉群的上诉请求不予支持。上诉人张玉群主张一审程序不合法。经核查，一审时北新大弘置业公司的委托诉讼代理人樊勇提供了劳动合同书及附件，并有北新大弘置业公司出具的员工证明，身份证复印件，樊勇的委托诉讼代理人身份符合法律规定，一审程序合法，上诉人张玉群该上诉理由不成立。综上所述，上诉人张玉群上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省广汉市人民法院（2016）川0681民初2428号民事判决；二、驳回张玉群的诉讼请求。一审案件受理费1617元，诉讼保全费1254元，二审案件受理费3234元，均由张玉群负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年五月十五日书记员 杨晓彤 关注公众号“”