（2016）甘0102民初7779号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-05-31
案件名称
董隆馨和兰州永利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董隆馨,兰州永利房地产开发有限公司,兰州市城关区国家税务局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初7779号原告董隆馨。委托诉讼代理人：杨胜林，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建平，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。被告：兰州永利房地产开发有限公司。法定代表人：杨兴武。委托诉讼代理人：韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。第三人：兰州市城关区国家税务局。法定代表人：种建军。委托诉讼代理人：李莹，甘肃法成律师事务所律师。原告董隆馨诉被告兰州永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司），第三人兰州市城关区国家税务局（以下简称城关区国税局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨胜林、被告委托诉讼代理人韦理、第三人委托诉讼代理人李莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董隆馨向本院提出诉讼请求：解除原、被告间的商品房买卖合同、被告向原告赔偿损失40万元、支付利息36934元、支付定金双倍返还款10万元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月1日，被告永利公司与第三人城关区国税局签订《团购商品房协议》，约定：第三人（乙方）团购被告（甲方）开发的位于兰州市城关区草场街什字西南角的商品房。2010年11月3日，被告永利公司（乙方）和第三人城关区国税局（甲方）与甘肃榆中农村合作银行（丙方）签订《商品房开发与团购三方协议》，再次约定，购房价为每平方米5600元（最高限价）。第三人如实为被告、丙方提供参加团购职工的花名册以及身份证复印件，用于办理工资卡信用担保贷款，每户担保贷款30万元。被告确保已取得该建设用地的开发资质。甲方（第三人）职工在首付30%购房款后，被告需为第三人提供办理按揭手续所需资料，协助团购职工办理按揭贷款。被告确保自合同签订之日起三年半内（42个月）按期交付商品房。如延期交工，除不可抗力，需支付每户每年1万元的违约金。依据以上两份协议，2011年10月31日，原告向被告交纳购房定金10万元。2010年11月，原告提供工资卡信用担保，通过银行为被告办理了30万元担保贷款。后被告以种种理由提出商品房涨价要求，被原告和第三人拒绝。2014年6月22日，在第三人城关区国税局的组织下，原告抽取了第三人盖章确认的被告在城关区草场街什字西南角开发的商品房3号楼西侧二单元20层B户型的《抽签单》，该户型面积为104.66平方米，该抽签全程由公证机关公证，三方确定该单元楼层户型由原告购买。2014年12月31日，原告通过银行以还贷形式向被告支付了30万元购房款。2015年4月23日，被告收到被告退回40万元购房款（含定金）的短信，被告拒绝向原告交付房屋，原告多次协商未果，原告于2015年将被告诉至兰州市城关区人民法院，要求继续履行合同。兰州市城关区人民法院及兰州市中级人民法院作出的民事判决中认定原、被告订立了房屋买卖合同，被告已将涉案房屋另行出售他人并已入住，构成事实上的履行不能，告知原告可另行向被告主张违约或赔偿责任。现原告再次诉讼来院。被告永利公司辩称，被告与第三人的商品房团购合同已经履行完毕，被告从未与原告签订过商品房买卖合同，因此不存在解除商品房买卖合同的行为。原告没有与被告签订商品房认购协议的原因是原告不认同被告的涨价方案，被告与其他认可涨价方案的职工均签订了商品房认购协议，且被告将上述房屋出售给了国税局职工，并没有按市场价出售给他人，如果要给原告赔偿，明显不公平。与原告未达成协议后，被告已将房款退回了原告，因此，不应当承担赔偿责任。第三人城关区国税局述称，原告所述属实，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年11月1日，被告永利公司作为甲方与第三人城关区国税局（乙方）签订《团购商品房协议》，约定：第三人团购被告开发的位于兰州市城关区草场街什字西南角的商品房500套，每套住房的均价为每平方米5600元，此价格为封顶价，楼盘竣工后无论市价是否上涨，被告都不能擅自提高房价，被告要求用第三人团购职工的工资卡作信誉担保，每户贷款30万元，利息以及贷款风险完全由被告承担，并由第三人、被告及银行三方签订贷款协议。还约定三方贷款协议签订后，甲乙双方就责任、义务及资金安全使用等有关问题，再签订详细的购房协议。2010年11月3日，被告永利公司（乙方）和第三人城关区国税局（甲方）与甘肃榆中农村合作银行（丙方）签订《商品房开发与团购三方协议》，再次约定，被告获得兰州市城关区草场街什字西方南角（道路编号T420#、S409#、B416#）的商品房开发权，工期三年半（其中：拆迁时间一年半，施工期两年）。第三人以每平方米5600元的均价（最高限价）预计团购该住宅小区的500套住房。第三人如实为被告、丙方提供参加团购职工的花名册以及身份证复印件，用于办理工资卡信用担保贷款，每户担保贷款30万元。甲方（第三人）职工在首付30%购房款后，被告需为第三人提供办理按揭手续所需资料，协助团购职工办理按揭贷款。被告确保自合同签订之日起三年半内（42个月）按期交付商品房。如延期交工，除不可抗力，需支付每户每年1万元的违约金。原告参加了此次团购活动，并于2010年11月用自已的工资卡作信誉担保为被告担保贷款30万元。2011年10月31日，原告向被告交纳购房定金10万元。2013年12月18日，被告永利公司向第三人发出《关于尽快解决”草场街新区”团购房相关问题的函》，以”办公楼不再购置”、”合作银行存款的支持未能兑现，使得项目规划设计方案报批和银行关系协调以及相关的资金计划、筹措、运作等方面均造成极大的困难和损失”、”拆迁成本增长”等理由要求将团购房的均价调整为每平方米6500元。2013年12月31日，第三人针对被告的函件答复如下：”1、城关区国家税务局受购房职工的委托，于2010年11月1日和贵公司签订了团购商品房协议，条款明确规定（1）团购商品房的均价为5600元（最高限价）；（2）参加团购房的职工以工资卡信用担保贷款30万元（本金和利息由开发商承担）；（3）协议规定，无论市价是否上涨，贵公司都不能擅自提高房价。2、我局严格按照双方签订的团购商品房协议于2010年11月办理了工资信用担保贷款，于2011年11月付给贵公司购房定金3530万元，两项合计14000万元，为贵公司草场街新区前期开发提供了资金的保障，团购商品房协议受法律保护。”第三人拒绝了被告的涨价要求。2014年6月22日，在第三人的组织下，原告依据《团购房抽签凭单》抽取了商品房3号楼西侧二单元20层B户型的《抽签单》，原告抽取房屋的面积为104.66平方米，该抽签过程全程由公证机关公证，三方确定该单元楼层户型由原告购买。2014年12月31日，原告向甘肃榆中农村合作银行偿还贷款30万元。后原、被告发生争议，被告将该房屋另售参加团购的第三人的其他职工赵宝杰。2015年4月23日，被告永利公司通过原告在甘肃榆中农村合作银行庆阳路支行账户，退回原告购房定金及原告代被告偿还的贷款共计40万元，并用短信通知了原告。原告认为被告永利公司单方面解除合同的行为构成违约，于2015年诉讼来院，要求被告继续履行合同，将房屋交付于原告，本院以涉案房屋另售他人，属于事实上的履行不能为由驳回了原告的诉讼请求，该判决被兰州市中级人民法院予以维持，现原告诉讼来院，要求被告赔偿损失。审理中另查明，被告所建的3号楼原设计层高为32层，实际建成后为26层，参加团购的部分职工实际并未分得房屋。本院认为，本案争议的焦点为：1、原、被告间是否存在商品房买卖合同关系；2、原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求是否成立；3、原告要求被告双倍返定金的诉讼请求是否成立。被告与第三人以及案外人甘肃榆中农村合作银行签订《商品房开发与团购三方协议》后，第三人向被告提供了参加团购房职工的花名册及身份证复印件，并用职工的工资卡作为信用担保为被告取得贷款。原告在参加团购房职工的花名册中，也为被告担保贷款30万元。2011年10月31日，原告向被告交纳购房定金10万元。上述行为均表明原告意欲购买被告开发的商品房。2014年6月22日，原告在第三人的组织下抽取了商品房3号楼西侧二单元20层B户型的《抽签单》，因此原告欲购买的房屋是确定的，期间，原告代被告偿还银行贷款30万元表明原告已实际支付了部分购房款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条规定：”当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。但法律另有规定的除外。”原、被告虽未签订书面的房屋买卖合同，但其上述行为能够推定双方有订立合同意愿并部分履行，由此可以确认双方之间是以其他形式订立了房屋买卖合同，故被告辨称的其从未与原告签订过商品房买卖合同观点不成立。庭审中查明，原告抽取被告开发的商品房3号楼西侧二单元20层B户型的《抽签单》后，替被告偿还了银行贷款30万元，被告应当与原告签订正式的商品房买卖合同，并将房屋交付原告使用。但双方因房屋价款的问题发生争议，被告便将已经收取原告的房屋定金及原告代被告偿还的贷款退回原告，将房屋另出售参加团购的其他职工的行为表明被告已不愿再与原告继续履行双方间的房屋买卖合同。现原告要求解除合同，符合合同解除的条件，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：”具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告的该项请求有法律依据。原告虽未选择涨价，但根据被告提供的证据，参加团购的职工绝大多数选择了被告的涨价方案并与被告签订了房屋认购合同，根据被告提供的证据显示，该房屋出售给职工赵宝杰的价款为每平方米6340元，原告提供了58同城中10套同地段二手房出售价款信息，测算得该房屋的均价为每平方米9073.88元，但该数据仅是客户的意向价格，本院不予参考。根据本院已生效的判决书中记载，兰州主城区2016年7月份二手房评估单价为每平方米8830元，该报道中记载的二手房价格符合客观事实。本院根据上述标准及原告所购房屋面积计算，原告购得该房屋后，房屋应增值部分为260603.4元[（8830－6340）×104.66=260603.4]，因原告仅向被告支付了400000元购房款，占其应付总房款的60%，以上述比例计算，被告应向原告承担的赔偿责任按156362.04元计算赔付为宜。考虑到被告实际建成的房屋比原设计少了六层，被告因原告未选择涨价而将房屋另行分配给其他参加团购职工的事实，以及原、被告的过错程度，该部分赔偿责任本院按100000元计算赔付认定支持，故对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。关于原告要求被告支付利息36934元的诉讼请求，本院认为，2011年10月31日，原告向被告交纳购房定金10万元，2014年12月31日，原告向甘肃榆中农村合作银行替被告偿还贷款30万元，至2015年4月23日被告将上述款项退还原告，在此期间原告的资金被被告占用，应当向原告支付利息损失，根据原告提供的还款凭证记载，该贷款的年利率为8.352%，依据上述标准计算，被告应承担的利息损失为36360元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还购房定金的诉讼请求，本院认为定金是在合同订立或者履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。该定金因被告同意原告选择房屋而转为购房款，且本院对原告要求被告返还已付购房款一倍的责任部分已作处理，故对原告要求双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。综上所述，原、被告以其他形式签订了商品房买卖合同，被告在收取原告支付的定金及部分房款后，将房屋另售他人，致使原、被告间的合同无法继续履行，该合同应当解除，被告应当向原告承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告董隆馨与被告兰州永利房地产开发有限公司以其他形式签订的商品房买卖合同；二、被告兰州永利房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告董隆馨支付利息损失36360元，并赔偿损失100000元，以上合计136360元；三、驳回原告董隆馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9169元，原告董隆馨负担6877元，被告兰州永利房地产开发有限公司负担2292元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 陶生莲代理审判员 程 娟人民陪审员 董瑛芳二〇一七年五月九日书 记 员 赵启亮????????1 来自：