（2017）皖0111民初2447号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-12
案件名称
深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司与马洪涛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司,马洪涛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初2447号原告：深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市庐阳区临泉路藕塘村拆迁恢复楼3幢102室，组织机构代码69895401-6。负责人：张玉国，总经理。委托代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。委托代理人：陈忱，安徽同胜律师事务所律师。被告：马洪涛，男，1972年10月17日出生，汉族，无业，住合肥市。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司诉被告马洪涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法由审判员张建适用简易程序于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司的委托代理人王能娟、被告马洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司诉称：2010年9月12日起，原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司分别与世纪阳光花园业主委员会、包河区青年路社居委、世纪阳光花园第三届业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为合肥市世纪阳光花园业主提供物业服务，世纪阳光花园的业主缴纳物业管理费，并由原告代收公共能耗费用。原告自2010年9月15日起已经连续为世纪阳光花园的业主提供物业服务至今。被告马洪涛为世纪阳光花园橙阳苑1幢408室业主，该房屋属于多层建筑，建筑面积为122.45平方米。但自2010年9月16日起至今被告拒绝缴纳物业费和公共能耗费。合同约定滞纳金按日千分之三过高，原告在起诉时主动降低为所欠费用的30%。原告多次催要未果。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付2010年9月16日至2016年12月31日的物业服务费5873元、能耗费230元及滞纳金1761.9元；本案诉讼费用由被告承担。被告马洪涛辩称：物业公司是为我们业主提供服务的，我们住宅和商业用房陆陆续续的被打通，导致小区被盗次数过多，对楼房安全性造成损害，严重妨碍墙体结构，我们多次向物业公司反映置之不理。公共区域常年对外出租，物业公司也不公示收费情况。我对物业公司的细节部分还挺满意的。经审理查明：被告马洪涛为世纪阳光花园橙阳苑1幢408室业主，该房屋属于多层建筑，建筑面积为122.45平方米。2010年9月12日起，原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司分别与世纪阳光花园业主委员会、包河区青年路社居委、世纪阳光花园第三届业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为合肥市世纪阳光花园业主提供物业服务，世纪阳光花园的业主缴纳物业管理费，并由原告代收公共能耗费用。合同约定多层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米0.59元，2013年11月1日后实行一费制，物业费的收取标准为每月每平方米0.68元，业主应于每年1月20日、7月20日前缴纳其应付的物业服务费，逾期缴纳，违约金按日千分之三计算。合同签订后，原告自2010年9月15日起依约在该小区从事物业服务工作至今。从2010年9月16日至2016年12月31日期间的物业服务费被告马洪涛未予缴纳。原告多次催要未果。另查明：原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司物业服务资质为甲级，有合肥市物价局向其颁发的服务价格登记证，物价局同意世纪阳光花园小区的多层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米0.59元，2013年11月1日后实行一费制，物业费的收取标准调整为每月每平方米0.68元。上述事实，除有原、被告的当庭陈述和认可外，还有原告提供的房屋所有权登记、转让审核表、服务价格登记证、三份物业服务合同、催费单、催费公告、律师函及其回执等书证予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司分别与世纪阳光花园业主委员会、包河区青年路社居委、世纪阳光花园第三届业主委员会签订的三份物业服务合同中均对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了明确约定，合同体现出双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合同履行期间，深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司依约为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告收取物业服务等费用。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照上述合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主应履行的一项义务，故被告对拖欠2010年9月16日至2016年12月31日的物业费5873元，应当按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向原告交纳。原告诉请的公共能耗费230元，合同虽然也有约定，但原告并未向法庭提供其已缴纳费用的票据及分摊到各户的相关书面证据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。本案中，被告已经连续不缴纳物业费达七年多时间，违反了合同的约定，构成违约。对于违约金，原告认为合同约定日千分之三的违约金过高，在起诉时主动降低为所欠本金的30%，是原告对自己权利的处分，但本院认为仍过高，酌情降低为所欠本金的20%即1174.6元。被告马洪涛辩称该小区住宅和商业用房陆续被打通，导致小区被盗次数过多，对楼房安全性造成损害，严重妨碍墙体结构，多次向物业公司反映无果的意见，原告庭审中陈述已多次派人上门劝阻但由于没有强制权力而无果，本院认为，原告已尽到劝阻义务，被告如果认为房屋安全问题受到威胁。可以另案起诉，要求侵权者停止侵害或者恢复原状，上述辩解意见不能成为其拒绝缴纳物业费的合法、正当理由，对其上述辩解意见，本院不予采信。被告马洪涛辩称公共区域常年对外出租，物业公司不公示收费情况，由于未向法庭提供相应的证据，本院不予采信。如果确有其事，被告可以通过业主委员会向原告提出，督促改进，但该情形不能成为其拒绝缴纳物业费的合法、正当理由。综上，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马洪涛于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司物业服务费5873元（2010年9月16日至2016年12月31日）及滞纳金1174.6元，合计7047.6元；二、驳回原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司负担3元，被告马洪涛负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 张 建二〇一七年五月十五日书记员 朱丽萍附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：