（2017）川0115民初945号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-09-27
案件名称
田省会、郭新莉等与成都市蓉森实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田省会,郭新莉,成都市蓉森实业有限公司,四川省家大实业股份有限公司,四川文鼎房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0115民初945号原告：田省会，男，汉族，1966年11月6日出生，住新疆。原告：郭新莉，女，汉族，1967年3月24日出生，住。二原告共同委托诉讼代理人：黄礼高，易创律师事务所律师,特别授权代理。被告：成都市蓉森实业有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇柳城大道*号。法定代表人：沈益学。委托诉讼代理人：王某元，男，汉族，1963年3月14日，住成都市温江区，该公司工作人员，一般授权代理。第三人：四川省家大实业股份有限公司。住所地：成都市高新区天府大道北段****号*栋*单元*层601。法定代表人：陈祥荣。委托诉讼代理人：吴波，男，汉族，1984年8月30日，住成都市锦江区，该公司工作人员，特别授权代理。第三人：四川文鼎房地产开发有限责任公司。住所地：成都市青羊区太升南路**号。法定代表人：文利云。委托代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师，一般授权代理。原告田省会、郭新莉与被告成都市蓉森实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，于2017年5月3日，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告田省会、郭新莉的委托诉讼代理人黄礼高，被告成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森公司）的委托诉讼代理人王某元，第三人四川省家大实业股份有限公司（以下简称家大公司）的委托诉讼代理人吴波，第三人四川文鼎房地产开发有限责任公司（以下简称文鼎公司）的委托诉讼代理人李乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田省会、郭新莉向本院提出诉讼请求：1、确认原告系鱼凫阳光小区***号房屋的实际购买人；2、判令被告向原告交付鱼凫阳光小区***号房屋；3、成都市蓉森实业有限公司为原告办理房屋产权登记手续；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告按照合同约定支付了相应价款，但被告却一直未通知原告办理交房手续。2015年3月，原告找被告协商办理产权事宜，被告却一直以各种理由拖延交房、办理房屋产权。原告了解到其向被告购买的鱼凫阳光小区***号房屋已合同备案于本案第三人名下。被告与第三人的行为严重侵犯了实际购房人（原告）的合法权益。特起诉到法院，请求判如所请。庭审中原告放弃了“确认原告系鱼凫阳光小区***号房屋的实际购买人”的诉讼请求，将“成都市蓉森实业有限公司为原告办理房屋产权登记手续变更为“被告协助原告办理不动产权转移手续”。被告蓉森公司辩称，原告的诉讼请求和事实与理由属实。第三人家大公司辩称，不同意原告的诉讼请求，家大公司和蓉森公司针对本案诉争的房屋也签订了房屋买卖合同，家大公司现在占有该房屋，房屋的物管费、电费等都是家大公司在缴纳，物管费吴波本人前年缴纳过，并且家大公司和蓉森公司已经办理了网签手续。家大公司和蓉森公司900万元的借款是不存在的。第三人文鼎公司辩称，1、文鼎公司不是涉案房屋的买卖当事人，与本案所诉争的标的没有法律上的利害关系，不是本案适格的独立请求权第三人。2、虽然文鼎公司与家大公司存在900万元的民间借贷关系，但是该借贷关系在本案中不产生利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告田省会与被告蓉森公司于2009年12月28日，签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买开发的鱼凫阳光小区***号房屋，总价款为262015元。在2010年4月8日，被告蓉森公司为原告田省会出具了购房款收据，记载了原告向被告支付了购房款262015元。合同签订后，被告蓉森公司未向原告交付该房屋，也未办理房屋过户登记手续。另查明，第三人家大公司于2014年7月24日进行了企业名称变更，由四川家大投资股份有限公司变更为四川省家大实业股份有限公司。家大公司在名称变更之前以四川家大投资股份有限公司的名称与蓉森公司于2013年4月1日签订了商品房买卖合同，购买蓉森公司的鱼凫阳光小区***号房屋。该商品房买卖合同于2013年4月7日办理了登记备案手续，家大公司取得了登记备案的合同信息摘要。截止法庭辩论终结前，原告田省会、郭新莉和第三人家大公司均未取得本案诉争房屋的不动产权证书，不享有诉争房屋的不动产权。上述事实，有原被告及第三人的陈述，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告出具的购房款收据、POS单，被告与家大公司签订的《商品房买卖合同》、第三人家大公司出具的购房款收据、商品房买卖合同信息摘要等证据予以证明。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案的争议焦点在于：蓉森公司是否应当协助原告办理本案诉争房屋的不动产转移登记手续。该问题涉及“一房数卖”的合同履行问题，关于“一房数卖”的权利保护顺位问题在司法实践中已有相对成熟的裁判规则，本院就该问题具体分析认定如下：第一，考量合同履行情况。在商品房买卖合同均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，向开发商支付了全部房款于购房者而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果。而未实际支付购房款的购房者对于销售方而言没有产生实际履行意义，故此时应当确认实际履行购房款大的合同得到优先履行。庭审中，被告蓉森公司提出其和家大公司不存在真实的房屋买卖合同关系，虽然加大公司予以否认，蓉森公司也未能提交证据予以证明，但是第三人加大公司未能向法庭合理说明其提交的加盖有成都市实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部收据专用章的收据上没有载明的内容，即家大公司向蓉森公司支付购房款的收款经办人、交款经办人是谁，购房款的支付方式、购房款是否实际支付给蓉森公司。除了一份不规范的交纳购房款的收据之外，家大公司未能提交其他证据证明其已经实际支付了购房款。第二，先成立的买卖合同的房屋买受人的债权应得到优先保护。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，原告田省会于2010年4月8日向被告蓉森公司支付了购房款,早于第三人家大公司同被告签订商品房买卖合同的时间2013年4月7日。综上两点，本院确认原告田省会的房屋买卖合同债权应当优先保护。关于家大公司提出其与蓉森公司签订的《商品房买卖合同》已经办理了网签的备案手续，该备案行为具备了准物权的性质，对外有公示公信的效力的问题。本院认为。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以产生优先和对抗的效力，即登记备案行为并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。关于家大公司主张其已经缴纳了物管费、电费、气费、水费，已经实际占有诉争房屋的问题。本案中家大公司未向法庭提交有关其已经缴纳该房屋的物业费等费用的相关票据，也未提交其他可以证明家大公司已经实际占有该房屋的证据，故本院不予支持其实际占有该房屋的主张。综上所述，本院依法确认原告田省会、郭新莉和被告蓉森公司签订的《商品房买卖合同》中田省会、郭新莉享有的债权请求权（请求被告蓉森公司协助其办理所购房屋的不动产权转移登记手续）予以优先保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向田省会、郭新莉交付位于鱼凫阳光小区***号房屋;二、成都市蓉森实业有限公司在办理房屋验收交付手续完毕之日起三百六十五日内协助田省会、郭新莉到成都市温江区不动产登记服务中心办理鱼凫阳光小区***号房屋的不动产权转移登记手续。本案案件受理费减半收取50元，由成都市蓉森实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。各方当事人均服本判决，本判决送达各方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 ：魏义欢二〇一七年五月十五日书记员 ： 罗 银附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 搜索“”