（2016）皖1221民初6473号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
李燕飞、张小涛与陈东、韩秀英等合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
临泉县人民法院
所属地区
临泉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李燕飞,张小涛,陈东,韩秀英,陈学荣,牛凤英
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第三条，第十一条第一款，第十二条，第三十一条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》：第四条第一款，第十条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第五条第一款，第七条第一款，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款，第二十八条，第四十五条第一款
全文
安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1221民初6473号原告:李燕飞,男,1989年10月25日出生,汉族，住安徽省临泉县。原告:张小涛,男,1985年8月29日出生,汉族，住安徽省临泉县。二原告共同委托诉讼代理人：李子宽，安徽志豪律师事务所律师。被告:陈东,男,1988年7月12日出生,汉族，安徽省住临泉县。被告:韩秀英,女,1962年6月1日出生,汉族，安徽省住临泉县。被告:陈学荣,男,1938年6月20日出生,汉族，住安徽省临泉县。被告:牛凤英,女,1939年9月9日出生,汉族，住安徽省临泉县。四被告共同委托诉讼代理人：宋歌，安徽春源律师事务所律师。原告李燕飞、张小涛与被告陈东、韩秀英、陈学荣、牛凤英合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理，原告李燕飞、张小涛及共同委托诉讼代理人李子宽、四被告的共同委托诉讼代理人宋歌到庭参加第一次公开开庭，原告李燕飞及二原告共同委托诉讼代理人李子宽、四被告的共同委托诉讼代理人宋歌到庭参加了第二次公开开庭，本案现已审理终结。李燕飞、张小涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还投资款人民币130万元；2、判令被告向原告支付合伙利润106.32万元，同时未利用的土地（约24亩）按合伙协议约定的利润分配比例进行分割。3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求2为“判令被告赔偿给原告造成的损失130万元”。事实和理由：原告张小涛与原告李燕飞、四被告均是亲戚关系，2014年2月，被告的亲属陈积用（已病故）提议在临泉县关庙镇陈庄合伙建房，由被告亲属陈积用出面取得土地使用权，由原告提供费用，报建、竣工验收等手续的办理均以被告亲属陈积用的名义进行，前期的费用由被告亲属陈积用承担，其享有总利润的60%，原告享有总利润的40%，双方达成了合伙意向，于2015年4月22日补签了书面《合作协议》。在双方合伙意向达成后，经原告的父亲李来前的手，原告先后向陈积用支付合伙投资款130万元，用于获得土地使用权，被告方用其自有两间门面及宅基地折价50万元作为建房通道进行合伙投资。2015年1月以被告亲属陈积用的名义与施工个体老板张标签订《建筑工程施工合同》，双方约定每平方米800元，按图纸施工等。由于资金问题，双方协商分批进行，一期在已修道路东侧建房，占地约12亩。被告亲属陈积用于2015年因病去世，被告陈东及其母亲等人接管该事务，销售占有合伙财产。目前一期工程于2016年午收前结束，扣除支出，已建房屋的利润为265.8元。因被告不返还投资款，不对利润进行分配，未利用的财产也没分割，原告特起诉，被告陈东、韩秀英、陈学荣、牛凤英辩称：1、被告不知道李燕飞、张小涛与亲属陈积用签订过合作协议，且因未见到李燕飞、张小涛参与该项目的任何工作，所以不知道李燕飞、张小涛是否对该项目有投资；2、合同具有相对性，四被告未继承该项目所属的财产，因而不是适格被告；3、案由不应该是合资、合作建房合同纠纷，四被告不应承担责任；4、该项目亏损严重且未完成，该项目截止到目前，房顶找平和防水没有做，给排水和供电没有完成，通往被告亲属陈积用房子的道路没有拆除，道路并没有贯通，且原告侵占了该项目的近3亩土地用来修建其所经营的超市的仓库。5、原告李燕飞、张小涛诉讼请求中的返还投资款和要求分配利润存在逻辑矛盾，违反了合伙的风险共担的基本原则，且返还投资款的要求必须基于一个大前提，即有实际投资和合同经合意解除，原告诉讼请求有问题；经法庭释明合同效力后，原告将诉讼请求第二项改为赔偿损失，其赔偿数额计算没有依据，并且协议约定应由原告提供土地所需要的款项，通过第一次审庭看出，当时使用土地花费216万元，但是原告仅支付130万元，原告履行合同不当；原告占有房屋6套，导致资金不能回笼，使被告遭受损失。故原告在导致合同无效方面过错明显，被告不应承担赔偿责任。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年，被告的亲属陈积用计划在临泉县关庙镇陈庄进行开发建设，并开始筹备。2014年，陈积用、张小涛、李燕飞协商共同投资合作该项目，2015年4月22日双方签订了书面的《合作协议》，协议内容为“甲乙双方就位于阜阳市临泉县关庙镇陈庄项目的合作开发事宜，友好的协商，本着互利互惠，诚实信用的原则，订立如下协议：一：合作方式：1：甲方提供依法取得土地的使用权，乙方提供项目建设所需土地的租赁费用。2：本项目的主操作权由甲方负责，特殊事项乙方享有知情，协助，建议的权利。3：经甲乙双方商定对房子的出售由双方各分配人员操作，双方享有对价格，利润，出售方式的知情权。4：本合作项目所有对外合同：报建，竣工验收等手续的办理均已甲方的名义进行。二：利润分配及成本核算：1：经双方协商对此项目甲方享有总利润的60%；乙方享有总利润的40%。如总项目规划全面启动，需大量资金，有其他大开发商加入，则利益分配方式由甲乙双方商定为：大开发商享有50%的利润，甲方享有30%的利润，乙方享有20%的利润。如没有开发商加入，则按原有分配方式进行。2：本项目成本核算应当在项目竣工验收后完成，由双方共同委托一家有资质的会计进行决算审计。三：经甲乙双方商定乙方在不影响项目正常运行的前提下，可以优先抽出租赁土地的费用。四：由于此项目存在扩大，延伸性，此合同的签订有效于此项目所有规划建设范围。本协议一式两份有甲乙双方签字生效，具有法律效力。甲方：陈积用乙方：张小涛李燕飞签订时间2015年4月22号”，双方就合作方式、利润分配、成本核算及其他事项进行了约定。2014年3月8日、3月13日、4月1日被告的亲属陈积用三次收取原告李燕飞的父亲李伟有（李来前、李来钱）人民币130万元。2015年7月6日，陈积用去世，被告陈东（陈积用儿子）和家人及张小涛、李燕飞接手该项目。2016年双方发生纠纷诉至本院，原告李燕飞、张小涛要求1、依法判令被告返还投资款人民币130万元；2、判令被告赔偿给原告造成的损失130万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。又查明，甲方陈积用、乙方张小涛、李燕飞《合作协议》中双方约定建设的项目没有经有关部门立项，涉案项目没有土地使用证、没有建设用地规划许可证、没有建设工程规划许可证、没有建筑工程施工许可证。2015年元月6日，陈积用与张标签订了建筑工程施工合同，对涉案项目进行开发建设。陈积用（陈东及家人）、张小涛、李燕飞均没有开发房地产的资质。另查明，涉案项目涉及的48间24套房屋（因9、10号房为3间一套，编号1-23）及道路，占地约10亩，部分土地系可耕地，目前已完成主体建设，被告方已付原土地使用权人费用216万，迁坟费用16万，其他费用若干，付工程款230万元，4套房屋（20-**号）以每套37万元的价格抵扣工程款148万元，尚欠工程款41万元及修路款317912元没有支付，尚有部分道路及下水道、水电、房屋的找平、防水没有完成；双方拟按每平米1700元的价格对外出售。现原告方占有涉案项目中的8号、15-19号六套房屋，并收取8号房购房款28万元，其余5套房的购房款若干，工程款抵扣4套房屋（20-**号），其余房屋由被告方控制，并将部分房屋出售收取购房款若干；因涉案项目的建设被告方作为投资的两间门面房已拆除（原议定的价格为50万元，被告方没有得到该款），对于涉案项目双方没有结算。再查明，2014年，被告韩秀英以家庭承包的方式承包了25.17亩承包地，其中包括20.24亩流转置换的土地。本院认为：审理合同纠纷的案件应以审查合同效力为前提，只有确定合同是有效的，才能对合同内容、合同纠纷的起始进行审理，本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷，本案涉案的《合作协议》涉及的建设项目未经有关部门立项，无土地使用证、无建设用地规划许可证、无建设工程规划许可证、无建筑工程施工许可证，且部分占用了可耕地，故该《合作协议》签订的双方违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，合同双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原合作协议签订的双方在签订合作协议时明知涉案项目无合法手续，但是为了开发房屋以获取利益，双方协商对该项目进行投资合作开发建房，至起诉时双方的投资已转化为24套房屋和附属设施，投资款已无法返还，并且由于该项目的建设无任何合法手续，24套房屋系非法建筑，不能出售，故原被告对共同投资涉案项目的风险应当有清醒的认知，因此受到的损失，应自行承担，故原告的诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持。涉案项目中行为人改变土地用途和进行非法建筑及出售的行为，本院将建议有关部门依法处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三条、第十一条、第十二条、第三十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十条；《中华人民共和国建筑法》第五条、第七条、第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第二十八条、第四十五条之规定，判决如下：驳回原告李燕飞、张小涛的诉讼请求。案件受理费27600元，由原告李燕飞、张小涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长 王大红审 判 员 臧华杰人民陪审员 张 辉二〇一七年五月十五日书 记 员 田雪艳附法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。、第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。《中华人民共和国建筑法》第五条从事建筑活动应当遵守法律、法规，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。任何单位和个人都不得妨碍和阻挠依法进行的建筑活动。第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。第十二条从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：（一）有符合国家规定的注册资本；（二）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员；（三）有从事相关建筑活动所应有的技术装备；（四）法律、行政法规规定的其他条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设 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