（2016）云05民终509号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-21
案件名称
陈明华、张彬彬商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省保山市中级人民法院
所属地区
云南省保山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈明华,张彬彬,腾冲越州文化发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云05民终509号上诉人（原审原告）：陈明华，女，1979年9月7日出生，汉族，住云南省腾冲市。上诉人（原审原告）：张彬彬，男，1979年11月12日出生，汉族，住云南省腾冲市。被上诉人（原审被告）：腾冲越州文化发展有限公司。住所地：云南省腾冲市腾越镇天成社区文凤小区***号。法定代表人：陈兴法，公司董事长。委托代理人：温建祥、杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。特别授权代理。上诉人陈明华、张彬彬因与被上诉人腾冲越州文化发展有限公司（以下简称越州文化公司）商品房预售合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2016）云0581民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。陈明华、张彬彬上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人立即支付上诉人逾期交房违约金13500元，并判令被上诉人交付验收合格的房屋；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决程序违法，一审采用简易程序审理属程序违法。2、一审判决认定事实不清、适用法律错误。2014年10月29日，本案双方当事人签订《商品房购销合同》，约定被上诉人将位于腾冲市天成商业街第4幢2单元第7层4号房屋作价450000元出售给上诉人，上诉人根据约定及被上诉人要求办理银行按揭。上诉人按约定履行了合同义务。但被上诉人未按约定于2015年11月30日前交付房屋。根据上述合同第九条“越州文化公司未按约定时间交房的，自交房时间届满后的次日起实际交房之日止60天内，按每天20元支付陈明华、张彬彬违约金。逾期60天后按本条第3款约定按总房款的3%向上诉人支付违约金，合同继续履行。”被上诉人逾期交房远超60天，故应按总房款的3%支付陈明华、张彬彬违约金。而一审判决以“交付延期是因原腾冲看守所及内卫中队地块交付延迟驳回上诉人的诉讼请求”，属于认定事实不清，适用法律错误。3、补充协议不是在平等自愿基础上签订，应为无效协议。格式条款剥夺上诉人作为购房户的基本权利，为无效条款。被上诉人通知上诉人去接房，但当时房屋未经验收，不符合法律法规规定的交房条件。被上诉人未按合同约定交付商品房质量保证书、商品房使用说明书，延期交房的责任在被上诉人。双方签订合同时，被上诉人并未拿到可以实际开发的土地，当时约定交房时间在2015年底，被上诉人应该充分考虑到延迟交房的可能，交房时间是其慎重考虑决定的。延迟交地和延迟交房之间不存在法律上的因果关系。越州文化公司辩称：一、被上诉人延期交付业主房屋，希望业主谅解。二、延期交付的原因。1、土地延迟交付。延迟交付的土地是作为配电设施，对整个规划有决定作用。因政府原因导致土地延迟交付，最终影响了房屋交付。合同中已经约定了因此造成延期，合同交付时间顺延。2、因腾冲市创卫，未能保证水电的供应，到5月16日水电才畅通，这也导致了被上诉人延期交付。三、关于验收问题。合同约定经建设单位组织验收合格。房屋的验收都是由行政部门负责，因各部门验收要求不同，且验收复杂、漫长，导致影响最后的综合验收。本案系期房买卖，最高人民法院关于商品房买卖的司法解释规定，只要主体验收合格就可以交付业主。而被上诉人交付的房屋主体结构没有问题，交付符合法律规定。在补充协议对交付房屋有约定，上诉人提出要综合验收，与合同约定不符。四、是否格式合同问题。被上诉人所使用的合同是云南省建设厅、云南省工商局监制的合同，是被上诉人与住建局买来的，不是被上诉人制作的。上诉人提出无效，合同已经付诸实施，业主已经交房款，业主有些已经接房，有些没有接房，从现实来看，双方都是非常有诚意，合同已经履行了大部分，上诉人提出无效的理由不成立。如果合同无效，上诉人主张违约金就是矛盾的。双方签订的合同是有效合同。陈明华、张彬彬向一审法院起诉请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任并向原告支付违约金13500元；2、判令被告履行不附任何免责条款的交房义务；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月29日，原、被告双方签订《商品房购销合同》一份，原告向被告购买位于腾××市××镇××商业街××单元××的房屋一套，房屋总价款为人民币450000元，双方约定：被告应于2015年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；被告未按合同约定的时间交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告向原告支付合同约定的总房价款的3%的违约金，但不再承担逾期60天之内的违约责任，合同继续履行。同时《合同补充协议》第七条约定：若出现因不可抗力或意外事件，因政府进行市政工程影响项目建设的，被告执行政府的有关行政命令、指示或要求之一而导致被告延期交房的，被告不承担《商品房购销合同》约定的逾期交房的违约责任，发生以上情形致使被告不能按约定期限交付房屋时，不视为逾期交房，被告可以据实顺延交房时间，但被告应在上述情形发生后10天内以信函的形式通知原告。交房期逾期后，被告未按《合同补充协议》的约定在10日内以信函的形式通知原告。2016年6月18日被告将房屋交付原告。另查明，2011年5月28日被告与腾冲市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，将宗地编号为533023101-0C-02-53-2（即原腾冲县看守所）的土地出让给被告使用，约定交地时间为2011年5月28日。2011年6月3日被告与腾冲市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，将宗地编号为533023101-0C-02-53-1（即原武警内卫中队）的土地出让给被告使用，约定交地时间为2011年6月3日。2016年1月19日，腾冲市公安局出具证明一份，证明原腾冲县看守所及武警内卫中队的土地预计交付给被告的时间是2014年5月31日，后因新建腾冲县看守所及武警内卫中队工程无法按期交付，原腾冲县看守所及武警内卫中队无法按时搬迁，实际交付土地给被告的时间为2014年12月1日。一审法院认为：原告陈明华、张彬彬与被告越州文化公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，该合同合法有效。本案中，被告开发的天成商业街项目涵盖了原腾冲县看守所及武警内卫中队地块，而该项目是统一报批规划的，因原腾冲县看守所及武警内卫中队不能如期完成迁建，导致原订交付给被告地块的时间延迟，被告未能按合同约定的时间交房，该原因不以被告意志决定，故对原告主张支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。被告于2016年5月25日发出接房通知，原告已于2016年6月18日接收房屋，被告已履行了交房的义务，故对原告主张履行交房义务的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回原告陈明华、张彬彬的诉讼请求。减半征收的案件受理费70元，由原告陈明华、张彬彬承担。本院二审期间，被上诉人越州文化公司提供如下证据：第一组证据，天成商业街项目建设推进现场办公会会议纪要、腾冲天成商业街供电情况说明。证明：?腾冲天成商业街项目由于腾冲城区“创卫”工作影响电缆入地土建工程道路开挖，工程一直未能如期推进，经越州公司多次向政府及相关部门反映，腾冲市人民政府于2015年11月20日，由李富副市长组织相关部门召开现场办公会议，会议要求各部门对天成商业街项目给予关心、支持和配合。?因道路开挖问题，电力公司于2016年4月22日才接通天成商业街项目环网箱，2016年5月16日正式供电。第二组证据，腾办发[2015]57号中共腾冲市委办公室文件、腾办发[2015]75号中共腾冲市委办公室文件。证明：?为实现创卫目标，腾冲市城市综合整治工作于2015年10月1日至同月31日开始宣传发动，集中整治阶段为2015年11月1日至2016年4月30日，规范管理阶段为2016年5月1日至2016年6月30日。?57号文件要求加强施工监管，最大限度减少占道挖掘对城市交通和市民出行的影响，本案天成商业街项目供电线路开挖工程被列入凤山路片区城市综合整治范围。?按75号文件的要求，创卫准备阶段是2015年10月至2015年12月，实施阶段是2016年1月至2016年6月。第三组证据，关于天成商业街项目有关问题的情况说明。证明：?越州文化公司于2011年6月3日获得原腾冲县看守所和武警内卫中队土地，但因新看守所和武警内卫队迁建工作影响，导致政府延迟3年向越州文化分司交付该两宗土地。?由于2015年10月至2016年2月，腾冲市正在迎接创建国家卫生城市考核检查工作，至2016年2月20日，电力公司才正式组织对项目周边管网进行开挖和敷设电缆，4月22日接通该项目环网箱，5月16日正式向天成商业街项目供电。?上述证据证明延迟交房是由于创卫市政建设导致。经质证，上诉人陈明华、张彬彬对被上诉人提供的证据及证明目的不认可，且也与本案无关。腾办发[2015]75号中共腾冲市委办公室文件的发文日期是2015年11月29日，交房日期为2015年11月30日，印发的文件与交房日期相隔一天，创卫工作不构成逾期交房的理由。本院认为，被上诉人二审期间提交的证据不属于二审新证据，本院不予采纳。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人陈明华、张彬彬与被上诉人越州文化公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的权利义务。关于越州文化公司是否存在迟延交房问题。根据双方所签订《合同补充协议》第七条：“若出现因不可抗力或意外事件，因政府进行市政工程影响项目建设的，被上诉人执行政府的有关行政命令、指示或要求之一而导致延期交房的，被上诉人不承担《商品房购销合同》约定的逾期交房的违约责任，发生以上情形致使被上诉人不能按约定期限交付房屋时，不视为逾期交房，被上诉人可以据实顺延交房时间”。据此，因市政工程影响项目建设导致未按合同约定期限交房的，构成合同约定的免责事由。本案正是因为腾冲市看守所及武警内卫中队异地搬迁重建，未如期完成而致延期交地，看守所异地搬迁属当地政府主导，根据当地市政建设需要统筹规划，其建设质量关系当地的社会治安及社会稳定，应为市政建设的组成部分，该土地迟延交付6个多月，致越州文化公司无法在此地块开发建设，加之，该小区的配电设备安装在看守所及武警内卫中队地块上，致使房屋建盖完毕后，无法通电，也无法将房屋交付。因此，被上诉人据实顺延交房属补充协议约定的免责事由，被上诉人不应承担延期交房的违约责任。另被上诉人未将延期交房情形按合同约定以信函形式通知上诉人，属越州文化公司在履行合同中存有瑕疵，但并不影响越州文化公司顺延交房时间。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人陈明华、张彬彬负担。本判决为终审判决。审判长 谢玲审判员 张明审判员 张燕二〇一七年五月十五日书记员 李娇 来自