（2017）辽1121民初28号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-07-12

案件名称

孙晓艳诉石桂荣、盘锦中澳航空科技有限公司、第三人丛学富、杨娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

大洼县人民法院

所属地区

大洼县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙晓艳,石桂荣,盘锦中澳航空科技有限公司,丛学富,杨娜

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条，第九十七条第一款

全文

盘锦市大洼区人民法院民事判决书（2017）辽1121民初28号原告：孙晓艳，女，1963年7月7日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：陈宝霞，女，1965年6月26日出生，汉族，盘锦市海盛法律服务所法律工作者，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告：石桂荣，女，1960年1月6日出生，汉族，无职业，住辽宁省本溪市。委托诉讼代理人：姚莉，辽宁兴桓律师事务所律师。被告：盘锦中澳航空科技有限公司，住所地辽宁省盘锦市盘山县。法定代表人：赵文星，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。第三人：丛学富，男，1956年1月16日出生，汉族，辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司负责人，住辽宁省盘锦市兴隆台区创新街丰裕社区开发小区。委托诉讼代理人：杨国地，辽宁盛达律师事务所律师。第三人：杨娜，女，1973年4月17日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区胜利街道旌旗社区22区**号。委托诉讼代理人：胡大勇，辽宁许传恩律师事务所律师。原告孙晓艳与被告石桂荣、盘锦中澳航空科技有限公司、第三人丛学富、杨娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓艳及其委托诉讼代理人陈宝霞、被告石桂荣的委托诉讼代理人姚莉、盘锦中澳航空科技有限公司的委托诉讼代理人谢应桥、第三人丛学富及其委托诉讼代理人杨国地、杨娜的委托诉讼代理人胡大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓艳向本院��出诉讼请求：1、要求解除与被告石桂荣签订的《房屋买卖协议书》；2、要求被告石桂荣返还购房款1，420，000.00元，并从2012年12月3日开始按照中国人民银行贷款同期利率支付利息；3、要求被告石桂荣赔偿原告的直接经济损失91，060.00元；4、要求被告石桂荣承担本案的诉讼费；5、要求被告盘锦中澳航空科技有限公司和第三人丛学富、杨娜与被告石桂荣承担上述连带责任。事实和理由：2012年12月3日，经中间人介绍，原告与被告石桂荣签订了《房屋买卖协议》，约定卖方将其自有两处商网（坐落于大洼县田家镇金丽源小区）以总价款1，470，000.00元出售给原告。该楼房为新建工程，尚未办理产权证照。为慎重起见，原告查看了石桂荣购买商网的两份《商品房买卖合同》、两份发票、两份缴纳房屋维修基金的收款收据，均为原件。原告要求被告石桂荣的爱人出面签字，被告石桂荣向原告出示了离婚证。原告还托人到税务部门查询了石桂荣购买商网是否已开具税务发票情况，查询结果是已开具。而且该房屋当时已被石桂荣出租给他人正在经营超市，承租人叫于丽，超市名叫“金社裕农乡村百货连锁46店”，经营副食、百货、水果。经向承租人了解该商网并无产权纠葛。于是原告与被告石桂荣签订了两处商网的《房屋买卖协议》。缔约后，原告通过转账方式向被告石桂荣交纳了1，420，000.00元购房款（按约定留50，000.00元过户时支付），被告石桂荣出具了收据，并向房屋承租人说明了房屋易主情况，原告与承租人于丽捋顺了新的租赁关系。可是被告盘锦中澳航空科技有限公司在辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第101号民事案件庭审中擅自同意将原告购买的房屋安置给安置案中的当事人姜维一所有，辽宁省高级人民法院于2013年12月作��（2013）辽民一终字第101号民事判决，该判决第二项判令:“盘锦中澳航空科技有限公司向姜维一交付金丽源小区号房产”。该项判决将原告购买石桂荣的房屋判给了另案的当事人姜维一所有。原告于2014年3月向辽宁省高级人民法院对辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第101号民事判决提起了撤销之诉，结果辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民撤字第00002号民事判决和中华人民共和国最高人民法院作出（2016）最高法民终33号民事判决，均驳回了原告的诉讼请求。同时，辽宁省高级人民法院认定原告与被告石桂荣之间的房屋买卖关系合法有效。原告认为，被告盘锦中澳航空科技有限公司（原盘锦渤海房地产综合开发公司）及第三人丛学富、杨娜于2011年1月17日将该房屋销售给本案的被告石桂荣所有，该房屋并已实际交付使用；被告盘锦中澳航空科��有限公司（原盘锦渤海房地产综合开发公司）却又在2013年辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第101号民事案件庭审中擅自同意将销售给石桂荣的房屋安置给姜维一，被告盘锦中澳航空科技有限公司主观上存有故意过错，导致原告购买的房屋被执行给姜维一，原告被迫提前与承租人于丽解除了房屋租赁关系，致使原告损失起诉费、上诉费36，060.00元，并赔偿了承租人于丽55，000.00元的违约金。由于第三人从学富、杨娜借用被告原盘锦渤海房地产综合开发公司单位的资质进行开发建设、销售，被告原盘锦渤海房地产综合开发公司和第三人均有过错，被告盘锦中澳航空科技有限公司和第三人应对原告购买被告石桂荣的房屋无法实现的后果及所造成的经济损失应承担无限连带责任。为此，原告诉至法院。被告石桂荣辩称：1、不同意原告的诉讼请求。本案中被��石桂荣也是实际的受害人，原告与被告石桂荣的买卖合同真实、合法、有效，原告在诉状中已经陈述购买该房屋是经过认真的审查、核实，确认房屋无误的情况下购买的此房，且被告石桂荣收取了购房款，履行了交付义务，该合同已经履行完毕，该争议房屋由原告所有；2、该争议房屋是被告石桂荣于2011年1月17日与被告盘锦中澳航空科技有限公司（原盘锦渤海房地产综合开发公司）签订的商品房买卖合同，被告石桂荣交纳了购房款并开出了购房发票，原盘锦渤海房地产综合开发公司在协议中明确约定该房屋无产权及债权争议，如出现问题由其承担责任，该房屋在原告手中，被法院执行，其责任应由盘锦中澳航空科技有限公司承担，因该房屋系盘锦中澳航空科技有限公司应向姜维一履行的债务负担，被告石桂荣在出售房屋及整个事件中无任何责任，不应承担上述义务��综上，被告石桂荣不承担返还购房款、承担利息、赔偿损失的责任，上述责任应由盘锦中澳航空科技有限公司承担。被告盘锦中澳航空科技有限公司辩称：1、本案所涉房屋系本案两位第三人借用盘锦中澳航空科技有限公司（原盘锦渤海房地产综合开发公司）的资质开发建设，开发建设等相关管理原盘锦渤海房地产综合开发公司未参与，相关的资产、财务原盘锦渤海房地产综合开发公司也没有参与；2、原盘锦渤海房地产综合开发公司与两位第三人借用挂靠期限自2010年4月1日已经截止，2010年6月原盘锦渤海房地产综合开发公司注销，其注销的财产清算报告中也没有金丽源小区的资产；3、本案所涉房屋通过（2014）辽民撤字第00002号判决、（2016）最高法民终第33号判决，已经查明本案所涉房屋是由本案第三人丛学富以原盘锦渤海房地产综合开发公司名义制作的��售手续，出售给本案的被告石桂荣，对此原盘锦渤海房地产综合开发公司作为挂靠单位没有权利和能力参与；4、（2013）辽民一终字第101号判决，该判决全部内容没有体现盘锦中澳航空科技有限公司擅自处分资产，没有和姜维一达成任何协议，而是由法院直接判决确认的，所以盘锦中澳航空科技有限公司对其结论也只能被动接受；5、本案原告从石桂荣处购买房屋系二手房交易，与石桂荣有直接的合同法律关系，根据合同的相对性原则，应由被告石桂荣直接向原告承担责任，且原告在购买二手房时应主要查看该房屋是否办理产权证，而不是查看合同和发票，按照相关法律规定，没有取得房产证的房屋是禁止二次交易买卖的，原告要求被告盘锦中澳航空科技有限公司承担连带责任，关于连带责任是否应当承担应有明确的法律规定，对此盘锦中澳航空科技有限公司认为没有相关的法律规定，所以，综上我公司在金丽源小区开发销售及原告购买房屋的过程中及原告购买的房屋被法院判决给他人，盘锦中澳航空科技有限公司是没有任何过错的，请求驳回原告对盘锦中澳航空科技有限公司的诉求。第三人丛学富述称：1、丛学富个人没有与原盘锦渤海房地产综合开发公司签订过挂靠合作开发合同。2007年3月27日，辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司（以下简称盘锦分公司）与原盘锦渤海房地产综合开发公司签订合作开发合同，盘锦分公司依据合同向原盘锦渤海房地产综合开发公司交纳管理费，原盘锦渤海房地产综合开发公司提供各种资质，盘锦分公司在经营上实行独自核算，自负盈亏，而本案没有将盘锦分公司列为被告或第三人是有误的；2、丛学富作为盘锦分公司的负责人，在2007年3月27日得到原盘锦渤海房地产综合��发公司的授权，原盘锦渤海房地产综合开发公司授权丛学富为金丽源小区项目部经理。授权后，盘锦分公司成立了项目部，项目部所使用的公章为椭圆形向下公章，该公章的刻制得到了原盘锦渤海房地产综合开发公司的认可。2009年7月30日，盘锦分公司委托杨娜刻制此公章，该公章对外使用；3、被告石桂荣购买的商网房屋，所签的合同是椭圆形向下的原盘锦渤海房地产综合开发公司的公章，也就是说盘锦分公司出售的该房屋，盘锦分公司使用被挂靠单位认可的椭圆形公章与石桂荣签订买卖合同合法、有效，至于石桂荣卖给他人与盘锦分公司无关，石桂荣有权处理自己的商网房屋；4、（2016）最高法民终第33号判决书第11页下数8行有论述，“无论是否丛学富、杨娜挂靠渤海公司对金丽源小区房屋开发建设的情形，均不影响中澳公司对姜维一依法及依据合同约定产生的��偿安置义务”，该判决没有认定个人挂靠金丽源小区；5、原盘锦渤海房地产综合开发公司在未了解金丽源小区财产的实际情况下，没有征得盘锦分公司负责人丛学富的同意，私自出具证据造成原告孙晓艳今天提起诉讼，那么此原因应该归原盘锦渤海房地产综合开发公司即本案的盘锦中澳航空科技有限公司。省高法（2013）辽民一终字第101号判决书，该判决书的当事人是姜维一、盘锦中澳航空科技有限公司，从该判决看，盘锦分公司挂靠原盘锦渤海房地产综合开发公司开发金丽源小区，金丽源小区的所有财产属于盘锦分公司所有，而不属于原盘锦渤海房地产综合开发公司，盘锦中澳航空科技有限公司在省高法（2013）辽民一终字第101号案件的审理过程中证明姜维一的原房址就是石桂荣购买的房屋地址，导致孙晓艳对（2013）辽民一终字第101号判决不服提起撤销诉讼，最��人民法院最后下达判决书，也认为石桂荣购买的商网房屋所在位置与姜维一原房屋位置同一，最高人民法院的认为来源于盘锦中澳航空科技有限公司的证明，所以孙晓艳的损失与我方无关，至于盘锦分公司是否有责任我方无法表态；6、金丽源小区的开发建设是借原盘锦渤海房地产综合开发公司资质开发的，金丽源小区前期投入100万，原盘锦渤海房地产综合开发公司没有投资，是盘锦分公司投入的。金丽源小区所有的动迁也是盘锦分公司自己动迁的，所有的开发项目、对外承包也是盘锦分公司开发、对外承包的，所有的一切税费由盘锦分公司用椭圆形章缴纳的，所有的资金、财产应由盘锦分公司独立拥有，与原盘锦渤海房地产综合开发公司毫无关系，原盘锦渤海房地产综合开发公司不知道动迁位置、原因，也不知道动迁有没有得到及时补偿，原来姜维一的小厂房按��迁规定，价值是十九万，我们在整个小区交付使用时，姜维一家里雇人找我说要三十万，盘锦分公司没有同意，姜维一现在的补偿，是最高法（2013）辽民一终字第101号判决中没有盘锦分公司在场，没有实际开发人在场，盘锦中澳航空科技有限公司没有权利在最高法（2013）辽民一终字第101号判决中将两处商网给姜维一，盘锦中澳航空科技有限公司侵犯我方权利；7、原盘锦渤海房地产综合开发公司出具告知函给田家镇政府，通过王洋镇长交给盘锦分公司，内容是不准许任何单位买金丽源小区的房屋，我发现此告知函后，去找原盘锦渤海房地产综合开发公司法人赵文星，他说此函件不是本公司作出的，也不是我公司出具的证明，这份告知函把盘锦分公司所有的权利、义务被政府部门全部接管，造成盘锦分公司到现在后期所卖的房屋办不了房照；8、原盘锦渤海房地产综��开发公司在盘锦分公司不知情的情况下，给盘锦分公司名下的委托代理人杨娜私自授权，委托其为原盘锦渤海房地产综合开发公司项目负责人，从三个证据来讲，原告及石桂荣的损失都应由原盘锦渤海房地产综合开发公司补偿，因为所有的问题原盘锦渤海房地产综合开发公司没有介入，却在最高法（2013）辽民一终字第101号判决中将房屋给了姜维一，姜维一的房产只值30万元，盘锦分公司怀疑剩余的150万元由原盘锦渤海房地产综合开发公司取得。杨娜是盘锦分公司的委托代理人，金丽源小区所有的资金、财产被杨娜和盘锦中澳航空科技有限公司的赵文星合伙侵占了，资产价值4900万元。第三人杨娜述称：1、本案属于买卖合同纠纷，合同双方是原告孙晓艳与被告石桂荣，本案被告盘锦中澳航空科技有限公司及第三人丛学富、杨娜不是合同主体，根据合同相对��原则，被告盘锦中澳航空科技有限公司及第三人丛学富、杨娜不是本案适格主体；2、原告孙晓艳在诉状中明确表明盘锦中澳航空科技有限公司在最高法（2013）辽民一终字第101号判决中擅自将原告的商网房屋交付给姜维一，第三人杨娜并不是该案当事人，因此被告盘锦中澳航空科技有限公司存在过错，第三人丛学富、杨娜没有过错；3、原告孙晓艳在诉状中称，是第三人丛学富、杨娜借用原盘锦渤海房地产综合开发公司资质开发，才承担责任，并不是本案第三人承担责任的依据，第三人不应承担责任；4、根据民诉法规定，第三人的追加有两种情形：依据当事人申请或法院依职权追加，原告私自将丛学富、杨娜列为第三人，违反法律规定。本院经审理认定事实如下：2012年12月3日，原告孙晓艳在审查了被告石桂荣提供的其与盘锦渤海房地产综合开发公司签订��《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据及石桂荣与丛学富离婚证的情况下，与被告石桂荣签订了《房屋买卖协议书》，约定将被告石桂荣自有的两处商网（坐落于大洼县田家镇金丽源小区）以总价款1，470，000.00元出售给原告孙晓艳。缔约后，原告孙晓艳共计向被告石桂荣交纳了购房款1，420，000.00元（2012年12月1日支付50，000.00元，2012年12月3日支付1，290，000.00元，另有80，000.00元是承租人于丽支付的2013年1月1日至2013年12月30日的房屋租金，余款50，000.00元双方约定待办理房屋过户手续时支付），被告石桂荣为原告孙晓艳出具了收条一张。该两处商网在出售时，已由被告石桂荣出租给承租人于丽经营“金社裕农乡村百货连锁46店”超市。原告孙晓艳购买该两处商网后，于2013年10月20日与承租人于丽签订《房屋出租协议书》，将商网继续出租给于丽。2013年12月19日，辽宁省高级人民法院作出了（2013）辽民一终字第101号判决书，该判决第二项判令:“盘锦中澳航空科技有限公司向姜维一交付金丽源小区号房产”。针对辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第101号民事判决，原告孙晓艳于2014年3月31日向辽宁省高级人民法院提起了撤销之诉，辽宁省高级人民法院于2015年8月3日作出的（2014）辽民撤字第00002号民事判决书及中华人民共和国最高人民法院于2016年6月17日作出的（2016）最高法民终33号民事判决书，均驳回了原告的诉讼请求。同时，辽宁省高级人民法院在（2014）辽民撤字第00002号民事判决书中认定原告孙晓艳与被告石桂荣之间的《房屋买卖协议》合法有效。另查，盘锦渤海房地产开发综合公司于2011年6月20日注销，其权利、义务由盘锦中澳航空科技有限公司继承。经当庭质证及��院审查，能够确认上述事实的证据有：1、原告提交的房屋买卖协议书一份、取款凭证复印件8份、石桂荣出具收条一份、石桂荣出具证明一份。证明原、被告之间存在房屋买卖协议，且原告已经支付了相应的购房款以及该购房款的资金来源和付款方式的事实。2、原告提交的（2013）辽民一终字101号民事判决书、（2014）辽民撤字第00002号民事判决书、（2016）最高法民终33号民事判决书、（2014）盘中执第00019号协助执行通知书、盘（2014）盘中执第00019号公告各一份、起诉费、上诉费收款收据各一张。证明本案中诉争的两处商网，已被判决、执行给姜维一，同时被告石桂荣与盘锦渤海房地产综合开发公司之间的房屋买卖合同合法有效，及原告孙晓艳为维护自身的合法权益所支出的必要费用。经当庭质证及本院审查，本院不予采信的证据材料��1、原告提交的商品房买卖合同复印件两份；销售不动产统一发票两份、收款收据复印件两份。欲证明被告石桂荣与盘锦渤海房地产综合开发公司之间的房屋买卖关系成立，但该案涉及的是原告孙晓艳与被告石桂荣之间的房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，被告石桂荣与盘锦渤海房地产综合开发公司之间的房屋买卖关系是否成立不在本案的审理范围之内，该组证据本院不再予以审查，故该组证据本院不予采信。2、原告提交的房屋租赁合同一份；解除租赁合同一份；收条及汇款凭证一份。欲证明原告孙晓艳与于丽之间存在房屋租赁关系以及因涉案房屋被执行给姜维一，导致于丽不能继续承租该房屋，原告孙晓艳所赔付的违约金数额的事实。因该组证据是原告与于丽之间产生的，无法确认真实性，而且在被告未参与的情形下，直接让被告承担该责任，有失公平，在原告未提供其他证据予以佐证的情况下，该组证据本院不予采信。3、原告提交的（2011）锦民一初字第00012号民事判决书、（2011）辽民一终字第149号民事调解书及第三人丛学富提交的合同一份、法人授权委托证明书、营业执照、组织机构代码证一份、授权委托书一份、盘锦日报声明一份。因该案涉及的是原告孙晓艳与被告石桂荣之间的房屋买卖合同关系，而该组证据与本案案件审理无关，因此不再予以审查，故该组证据本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中原告孙晓艳与被告石桂荣签订的《房屋买卖协议书》合法有效。在（2013）辽民一终字第101号判决书判令盘锦中澳航空科技有限公司向姜维一交付金丽源小区号房产的前提下，该合同客观上无法继续履行，故对原告要求解除与被告石桂荣的签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告石桂荣返还购房款1，420，000.00元，并自2012年12月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，因原告孙晓艳向被告石桂荣交纳的购房款1，420，000.00元中，包括承租人于丽支付的房屋租金80，000.00元，在本案解除原告孙晓艳与被告石桂荣签订的《房屋买卖协议书》的前提下，该房屋租金应由被告石桂荣收取，故被告石桂荣应当返还原告孙晓艳购房款1，340，000.00元；因被告石桂荣出售的房屋存在问题，导致房屋被执行给案外人姜维一，使合同客观上无法继续履行，导致合同解除，原告孙晓艳有权要求被告石桂荣赔偿损失，且原告孙晓艳按照中国人民银行同期同类贷款基准利率要求利息的诉讼请求，符合相关法律规定，故本院予以支持。对于原告要求被告石桂荣赔偿直接经济损失91，060.00元的诉讼请求，因起诉费（18，030.00元）和上诉费（18，030.00元）属于原告孙晓艳为维护自身的合法权益所支出的必要费用，本院对该部分损失予以支持。对于原告直接经济损失中的支付给于丽的违约金55，000.00元，因在本案解除原告孙晓艳与被告石桂荣签订的《房屋买卖协议书》的前提下，涉及被告石桂荣与原告孙晓艳之间的其他房租租金返还问题，可另案处理。对于原告要求被告盘锦中澳航空科技有限公司、第三人丛学富、杨娜与被告石桂荣承担上述连带责任的诉讼请求，因该案涉及的是原告孙晓艳与被告石桂荣之间的房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，原告孙晓艳只能向被告石桂荣主张返还购房款并承担利息及损失。故对原告孙晓艳的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法��则》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，判决如下：一、解除原告孙晓艳与被告石桂荣签订的《房屋买卖协议书》。二、被告石桂荣于本判决生效后十日内返还原告孙晓艳购房款1，340，000.00元，并自2012年12月3日起至被告石桂荣全部返还购房款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。三、被告石桂荣于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失36，060.00元。四、驳回原告孙晓艳的其他诉讼请求。案件受理费18400元（原告已预交），减半收取计9200元，由原告孙晓艳负担830元，由被告石桂荣负担8370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。代理审判员　　董萍萍��〇一七年五月十五日书　记　员　　王冰凌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。微信公众号“”