（2016）苏07民终3096号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-07-28
案件名称
郭金阜与江苏华景投资实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭金阜,江苏华景投资实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3096号上诉人（原审原告）：郭金阜。委托诉讼代理人：吕庆根，灌云县为农服务协会法律顾问。被上诉人（原审被告）：江苏华景投资实业有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇西苑南路星宝城市广场。破产管理人：江苏华景投资实业有限公司破产清算组。负责人：李树山，该清算组组长。委托诉讼代理人：曹立志、金明，该清算组法律顾问。上诉人郭金阜因与被上诉人江苏华景投资实业有限公司（以下简称华景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院(2015)灌民初字第01022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭金阜上诉请求：依法撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律不当。2014年9月5日，上诉人与被上诉人签订一份温州商贸城商铺租赁合同，约定被上诉人将位于灌云县西苑南路星宝城市广场X号楼一、二层商铺租赁给上诉人从事业务活动，年租金1092000元。根据合同约定，房屋租赁期限暂定1年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止，期满后如被上诉人的清算程序没有结束，则租期顺延1年，顺延时间自2015年9月1日起至2016年8月31日止，如2016年8月31日前清算程序仍未结束，租期按上述方式、时限继续顺延。2015年7月起，被上诉人就不断采取停电、骚扰等手段毁约、不履行合同，并强行阻碍上诉人正常营业，逼迫商户与其签订租赁合同，进而占据出租房屋，要求上诉人搬离撤出。面对被上诉人明显、全面的违约行为，一审判决却以案外人灌云县侍庄乡华美家家具城出具给灌云县相关领导的一封信作为证据，认定上诉人已经与被上诉人解除合同。但一直到现在，被上诉人也没有举证其通知上诉人解除合同的手续。而且，灌云县侍庄乡华美家家具城在一审法院作出的（2015）灌民初字第00870号民事判决中被认定并非上诉人与被上诉人签订租赁合同的一方当事人。另外，不论该证据的效力，仅凭灌云县侍庄乡华美家家具城不是合同的一方当事人这点来看，该证据就达不到所要证明的事实。同时，一审判决以被上诉人强行“收回了绝大部分租赁权”为由，认定该合同在事实和法律上已经无法继续履行更是无稽之谈。首先，被上诉人收回租赁权的行为及相关手续是否合理合法；其次，被上诉人收回的租赁权仍然是出租给他人从事家具销售的业务；再次，被上诉人收回租赁权不仅违背合同约定，更无法律依据。综上请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人华景公司辩称：一审法院认定事实正确，证据确实充分，适用法律正确。2011年5月25日，上诉人郭金阜与被上诉人签订商铺租赁合同，合同履行过程中一审法院受理被上诉人债权人破产申请，被上诉人自此进入破产清算程序。2014年9月5日，上诉人与被上诉人破产清算组重新签订了温州商贸城商铺租赁合同，该份合同终止了2011年5月25日所签订的租赁合同，并重新约定：上诉人承租房屋作为一般商业用房使用，经营灌云地区最大家居商场，未经被上诉人破产清算组书面许可，不得改变合同约定租赁用途。房屋暂定租赁期限为1年。在影响破产清算工作正常进行的情况下，被上诉人可随时解除租赁合同，除退还上诉人已预交但未用房日期相应的租金外，不需要承担任何违约责任。对此，上诉人在决定承租时已经明知，并自愿承担被随时解除、终止用房的风险。合同签订后，上诉人在明知被上诉人目前处于破产清算的状态，被上诉人在出现影响破产清算事由时有解除权的情况下，刻意对次承租人隐瞒此情况，与次承租人签订超过其租赁期限的租赁合同并收取次承租人租金，给破产资产管理和破产清算工作代来巨大隐患。此外，上诉人将房屋转租给他人用于经营建筑材料的行为，也已构成了违约。综合考虑上述情况及为了破产管理工作的正常开展，2015年8月31日，被上诉人工作人员向上诉人送达了书面的告知书，并于送达时进行录音录像，相关音像材料和书面材料已经作为证据向一审法院提交。2015年9月8日，上诉人与被上诉人破产清算组工作人员当面协商关于合同解除及商户交接事宜。在被上诉人所提交的交谈视频中，上诉人也明确表示收到了上述告知书，并同意解除合同，协助被上诉人进行商户交接。2015年9月18日，灌云县侍庄乡华美家家具城向灌云县政府领导承诺自愿不再租赁房屋。灌云县侍庄乡华美家家具城是上诉人个人名义设立的个体工商户，虽然涉案房屋租赁合同是上诉人个人与被上诉人破产清算组签订的，但是上诉人是以灌云县侍庄乡华美家家具城的名义对外进行转租的。在上诉人诉至一审法院时，起初也将灌云县侍庄乡华美家家具城列为原告之一。仅上述两点便能表明，灌云县侍庄乡华美家家具城与上诉人郭金阜个人并没有严格的区分，而以灌云县侍庄乡华美家家具城名义向灌云县领导所做的承诺，则完全代表了郭金阜个人的真实意思表示，一审法院对此进行认定并无不当。2015年9月24日、9月29日、9月30日、10月21日，上诉人姐姐郭金红和姐夫马强分别参与签订了27家商户中22家商户的交接确认表对商户进行移交。目前商铺已基本移交完毕，涉案商铺租赁权已基本收回。综上所述，2014年9月5日所签订的合同已经被上诉人通知后，上诉人同意解除了。目前涉案房屋的租赁权被上诉人已基本收回，租赁合同在事实和法律上已无法继续履行。请求二审法院查清事实，依法驳回上诉人郭金阜的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。郭金阜向一审法院诉讼请求：判令双方继续履行2014年9月5日签订的温州商贸城商铺租赁合同。一审法院查明事实：2011年5月25日，郭金阜与华景公司签订了商铺租赁合同，合同履行过程中华景公司进入破产清算程序。2014年9月5日，郭金阜与华景公司破产清算组签订了温州商贸城商铺租赁合同。该合同约定：1.双方同意终止华景公司与郭金阜于2011年5月25日签订的商铺租赁合同。2.华景公司破产清算组将位于灌云县西苑路东侧，县政府对面的温州商贸城X号楼一、二层部分商铺租赁给郭金阜使用，租赁面积暂定为15600平方米（建筑面积）。具体面积由双方另行安排专人进行实际丈量，并且签订补充协议，按实计算。3.郭金阜承租该房屋作为一般商业用房使用，经营灌云地区最大家居商场。未经华景公司破产清算组书面许可，郭金阜不得改变本合同约定租赁用途。4.房屋租赁期暂定一年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止，期满后若华景公司清算程序仍未结束，则租赁期顺延一年，顺延时间自2015年9月1日起至2016年8月31日止，租金价格在原合同约定基础上递增8%。如2016年8月31日前清算程序仍未结束的，租赁期按上述方式、时限继续顺延。5.华景公司正处于破产清算程序中，因法定事由，在影响破产清算工作正常进行的情况下，华景公司破产清算组可随时解除本租赁合同，除退还郭金阜已预交但未用房日期相应的租金外，不承担郭金阜投入的任何费用等损失，并不需要承担任何违约责任。对此，郭金阜在决定承租时已经明知，并自愿承担被随时解除、终止用房的风险。6.双方约定租金为每年每平方米70元，本年度租金为1092000元，租金交付时间为本合同签订后当日一次性支付。7.郭金阜在本合同履行期不允许整体转让给第三者经营，对于郭金阜分包租赁经营的，由郭金阜自行处理租赁期间相关问题，华景公司破产清算组概不承担任何法律责任。合同签订后，郭金阜向华景公司破产清算组支付了第一年的租金，并使用租赁场地开设了灌云县侍庄乡华美家家具城，该家具城系个体工商户，郭金阜系其实际经营者。经营期间，郭金阜将租赁场所分租给27家商户。2015年8月31日，合同租赁期限满一年后，华景公司破产清算组破产资产管理办公室向郭金阜发出告知书，告知租赁期限届满，不再续租。且华景公司破产清算组并未收取第二年的租金。2015年9月8日，华景公司破产清算组与郭金阜面谈关于合同解除以及商户交接事宜。经交谈，郭金阜承认收到2015年8月31日华景公司破产清算组破产资产管理办公室发出的告知书，且同意解除合同并协助江苏华景投资实业有限公司破产清算组进行商户的交接，但未形成书面材料，且双方就具体的交接方案并未达成一致意见。2015年9月18日，郭金阜以灌云县侍庄乡华美家家具城的名义，向灌云县领导承诺其自愿放弃租赁房屋的经营权，而且愿意配合华景公司破产清算组顺利交接商户的事宜。2015年9月24日、9月29日、9月30日、10月21日，华景公司破产清算组基于郭金阜的承诺先后与27家商户中的22家签订了商铺交接表，收回了22家商户的租赁权，并且该22家商户已经实际向华景公司破产清算组缴纳租金。郭金阜签订商铺交接表的为案外人郭金红（系郭金阜姐姐）、马强，该两人是灌云县侍庄乡华美家家具城员工。2015年10月30日，华景公司破产清算组破产资产管理办公室向郭金阜发出告知书，催促郭金阜配合进行商铺交接事宜。上述事实，有以下证据证实：一、郭金阜、华景公司陈述；二、郭金阜举证的：1.2014年9月5日租赁合同复印件、2.（2015）灌民初字第00870号民事判决书、3.照片、4.2011年5月25日租赁合同复印件；三、华景公司举证的：1.2015年9月18日书面材料、2.灌云县侍庄乡华美家家具城商铺租赁合同（承租人）交接确认表、3.灌云县侍庄乡华美家家具城商铺交接表、4.告知书、5.录像；四、郭金红、马强谈话笔录。上述证据经一审庭审质证，且相互印证，一审法院予以确认。对于华景公司举证的《商铺租赁合同》终止承诺书，因系复印件，故一审法院不予确认。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等责任，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中郭金阜要求华景公司破产清算组继续履行双方于2014年9月5日签订的《温州商贸城商铺租赁合同》，但郭金阜已经在华景公司破产清算组通知其要求解除合同后，于2015年9月18日书面同意解除合同，故该合同已经于2015年9月18日解除。同时华景公司破产清算组已经收回了绝大部分的租赁权，所以该租赁合同在事实和法律上已经无法继续履行，故对郭金阜要求继续履行与华景公司破产清算组于2014年9月5日签订的《温州商贸城商铺租赁合同》的诉讼请求依法不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，一审法院遂判决：驳回郭金阜的诉讼请求。本案案件受理费14630元，由郭金阜承担。二审诉讼期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人郭金阜与华景公司破产清算组签订的《温州商贸城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方合同的约定，涉案房屋租赁期先是暂定1年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止，期满后若华景公司清算程序仍未结束，则租赁期仍将顺延，只有因法定事由在影响华景公司破产清算工作正常进行的情况下，华景公司破产清算组才可随时解除涉案租赁合同。然而在第一年租赁期限届满后，在未出现影响华景公司破产清算工作正常进行法定事由的情况下，华景公司破产清算组单方面提出解除双方签订的《温州商贸城商铺租赁合同》明显违反了合同的约定和法律的规定。但是，郭金阜在此之后以灌云县侍庄乡华美家家具城的名义，向灌云县领导书面承诺其自愿放弃租赁房屋的经营权，且该书面承诺已经移交给了华景公司破产清算组。在此情况下，一审法院认定郭金阜同意解除合同，双方签订的《温州商贸城商铺租赁合同》已经解除并无不当。此外，由于华景公司破产清算组已经收回绝大部分的租赁权，所以一审法院据此认定涉案的租赁合同在事实和法律上已经无法继续履行也并无不当。综上，郭金阜的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14630元（郭金阜已预交），由上诉人郭金阜承担。决为终审判决。审 判 长 乙 斌审 判 员 万子榕代理审判员 程 艳二〇一七年五月十五日书 记 员 蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：