（2017）冀0304民初401号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-15
案件名称
秦皇岛市万厦物业服务有限公司与曹新浩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
秦皇岛市北戴河区人民法院
所属地区
秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦皇岛市万厦物业服务有限公司,曹新浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0304民初401号原告：秦皇岛市万厦物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区秦皇小区105栋1单元7号，统一社会信用代码：91130302079972557C。法定代表人：任树森，总经理。委托诉讼代理人：宋荫慧，经理。被告：曹新浩，男，1982年10月10日出生，汉族，，现住北戴河区。委托诉讼代理人：许佳丽，女，1984年10月19日出生，蒙古族，，现住北戴河区。原告秦皇岛市万厦物业服务有限公司与被告曹新浩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告委托诉讼代理人宋荫慧，被告曹新浩及委托诉讼代理人许佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦皇岛市万厦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠物业费2206元，并按年息10%支付违约金。事实和理由：原告为“海馨苑”小区提供了物业服务，被告系该小区住户，拖欠2013年6月至2016年度物业管理费2206元（91.62㎡*0.56元*43个月）。原告为证明其主张提供了《前期物业服务合同》。被告辩称，一、根据《物业管理条例》规定，业主欠费，应先由“业委会”督促缴费，原告未经法定前置程序，无权直接起诉。原告只能起诉“业委会”，不能直接起诉业主。由于原告未进行调查沟通，很多问题得不到处理解决，原告态度极其恶劣，给被告停水或多次以停水相威胁。原告入驻“海馨苑”小区未征得全体业主意见。原告诉讼主体不合法。二、原告监控不到位、安全管理存在漏洞，对无门卡进入小区商贩车辆不进行登记，致使小区内卖白菜商贩机动车撞损被告车辆逃逸后查无对证。被告车辆完全自行修复，原告未承担任何费用。三、原告按三级标准收费，但服务未达三级标准：1.保安没有立岗值勤，对外来车辆鸣笛就放行；保安年龄超60或65岁，是否经过正规培训及是否符合用工标准不得而知，如发生安全事故根本不能履行职责；2.保安夜间无巡逻，夜间进入小区车辆未登记，并与业主多次发生争执；3.公用设施设备损坏常年无更换，单元门夜间敞开，人员随便进出；4.缺少消防器材和防犯措施。四、保洁服务不合格。6号楼长期堆放建筑垃圾，绿化带杂草丛生和私种农作物，信报箱均未擦拭。五、原告收取物业费，仅开具收据拒开发票，涉嫌偷漏税。被告与原告没有合同，原告无权收取违约金。六、原告言而无信，违约在先。本案之前，法院办案人员到被告家中主持调解，双方一致认可被告交1500元物业费，原告当日即反悔。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告为证明其主张提供了现场照片、汽车修理费结算清单。本院经审理认定事实如下：2013年6月20日,秦皇岛市北戴河区住房和城乡建设局选聘原告为北戴河区保障性住房小区“海馨苑小区”提供物业管理服务。双方签订《前期物业服务合同》，合同约定：一、原告的服务内容主要有：1、保修期外物业公用部位的维修、养护和管理。2、保修期外物业共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常运行、维修、养护和管理。3、物业公用部位和相关场地清洁卫生、垃圾收集、清运及公共雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。二、物业服务费暂定原告按每月每平方米（按房屋建筑面积计算）0.56元向业主收取物业费。三、物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人应在相应收费区间内（每次缴费开始的具体时间按原告在相应收费区间内第一次通知业主缴费时间为准）。四、如果业主未能按时足额缴纳物业服务费，应按违约期间应收全年费用总额双倍的标准支付违约金等。合同签订后，原告进驻“海馨苑小区”，为该小区业主提供物业管理服务。该小区的物业服务收费标准已向北戴河区物价局备案。被告自2009年入住“海馨苑小区”6栋1单元101室，与其爷爷共同生活。该房屋面积为91.62㎡，在其爷爷2016年1月去世后，产权由其爷爷过户到被告名下。自2013年6月至2016年12月31日间，被告未向原告交纳物业费。另查明，2013年11月3日，被告小轿车被进入“海馨苑小区”商贩的机动车剐蹭，出现破损。原告为被告提供了监控及商贩机动车号牌。本院认为，本案建设单位依法与原告订立的《前期物业服务合同》，对“海馨苑小区”全体业主具有约束力。被告有关原告诉讼主体不合法的抗辩，本院不予采信。原告按照合同约定履行了物业管理服务基本义务，被告应按照合同约定及时向原告支付相应物业服务费。被告车辆被商贩剐蹭，由此造成的损失应向侵权人商贩主张。鉴于原告未严格履行登记等手续，私放商贩进入小区，管理上存在一定瑕疵，应减免当年物业费。本院依本案案情酌情确定减免金额为308元（91.62㎡*0.56元*12个月*50%）。被告对于其他时段物业费仍应正常交纳。由于双方存在争议，被告未及时交纳物业费事出有因，故对原告违约金的诉讼请求不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告曹新浩于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛市万厦物业服务有限公司物业管理费1898元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员 徐 成二〇一七年五月十五日书记员 李红娜 来自