（2017）鲁01民终1057号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-27
案件名称
陆捷与孙骥商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆捷,孙骥,济南历下绿百房产中介服务中心
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终1057号上诉人(原审原告)：陆捷，男，1979年7月25日出生，汉族，自由职业，住济南市。委托诉讼代理人：陈修峰，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冉冉，山东豪才律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：孙骥，男，1983年11月22日出生，汉族，自由职业，住山东省无棣县，现住北京市朝阳区光华路7号汉威大厦东区*层****室。委托诉讼代理人陈学武，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人丁庆师，山东舜翔律师事务所实习律师。第三人：济南历下绿百房产中介服务中心，住所地济南市。经营者：宋冬梅，总经理。委托诉讼代理人：李平，男，济南历下绿百房产中介服务中心员工。上诉人陆捷因与被上诉人孙骥及第三人济南历下绿百房产中介服务中心（以下简称绿百中介中心）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆捷及其委托诉讼代理人陈修峰、陈冉冉，被上诉人孙骥的委托诉讼代理人陈学武、丁庆师，第三人绿百中介中心的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆捷上诉请求：一、撤销原判，依法改判解除陆捷、孙骥及绿百中介中心之间签订的房屋买卖合同，孙骥返还陆捷已付房款20万元及相应利息2000元。二、本案诉讼费由孙骥承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，认定陆捷违约错误。三方签订合同的目的是通过更名过户的形式实现房屋买卖，由于开发商拒绝办理更名过户手续，导致合同目的无法实现，以此认定陆捷违约违反了民法的公平原则。虽合同字面上所写为陆捷于2016年5月1日前变更合同主体，但实际上陆捷仅能配合中介办理变更合同主体的程序性事宜，没有能力决定能否变更成功，事实上是因开发商的原因导致无法变更。原审判决忽略开发商拒绝更名是导致合同无法继续履行的根本所在，陆捷在明确知道孙骥无法继续履行合同的情况下，停止交付后续款项系行使不安履行抗辩权，直至合同约定的2016年5月1日后七个工作日依然无法变更合同主体，按照合同第五条约定三方均不违约，已收定金、房款如数无息返还，任何一方有权解除合同。这是合同的兜底解决方案，即超过客观期限三方无法实现变更合同主体，三方均不违约。绿百中介中心一直在从事房屋所在地的房屋买卖中介事宜，由于已经明确得知开发商拒绝更名，按照合同约定已经将存于光大银行共管账户的三十万元按照合同约定返还了陆捷。孙骥在调解阶段表示要么退还一半房款，要么等下证后再过户，充分说明孙骥明确知道开发商不同意更名的事实，原审中否认知情，系违反诚实信用原则。二、孙骥于陆捷起诉之后发出解除合同的通知，在双方均同意的情况下应当判令解除，而不是对陆捷的该项诉求不予处理。三、涉案合同约定的更名过户方式，实际上是通过这种交易方式逃避国家税收，是损害国家利益的行为，开发商拒绝更名是由于2016年起国家实施营改增的税收改革，这是签订合同时无法预料的，属于客观情形发生了重大变更，根据合同法的情势变更原则，亦应解除合同，返还定金。孙骥辩称：一、各方签订房屋买卖合同的主要目的是房屋买卖，更名过户手续只是买卖的一个环节，陆捷称其因开发商拒绝办理更名过户手续行使不安抗辩权，但陆捷的行为均不符合《合同法》规定的不安抗辩权的行使条件，其已构成违约。二、根据涉案合同第4条、第8条的约定，陆捷应于2016年3月15日之前支付首付款112万元，用于孙骥解除银行抵押手续。由于陆捷未按约定支付首付款，直接导致孙骥后续更名工作无法进行，陆捷的行为构成违约。三、孙骥解除合同符合法律规定及涉案合同第11条第3款的约定。绿百中介中心述称，签订涉案合同时，绿百中介中心作为第三人在场。合同约定如果不能及时履行，无法更名，就解除合同，退还定金，三方均不违约。签约后陆捷一直在积极协调更名事宜，并多次通过电话与绿百中介中心沟通进展情况。得知无法办理更名后，绿百中介中心也第一时间通知了孙骥，孙骥也就更名事项找人进行了办理，让绿百中介中心等消息。但即便三方均做出了全部的努力和配合，至合同履行截止日到达前几日也无法办理更名。在此情况下，陆捷认为应返还定金解除合同，孙骥认为陆捷未依约支付首付款对交易的房屋进行解押，而绿百中介中心认为不能办理更名，其他的条款没有履行的意义，陆捷与孙骥应依据合同约定履行各自的职责。陆捷向一审法院起诉请求：一、解除陆捷、孙骥及绿百中介中心签订的房屋买卖合同；孙骥返还陆捷已付房款20万元及相应利息2000元；二、诉讼费、保全费用由孙骥承担。一审法院认定事实：2015年12月5日，陆捷与孙骥、绿百中介中心签订《房屋买卖合同》，合同约定陆捷购买位于济南市历下区海尔绿城全运村玫瑰园22号楼1单元201室的房屋，面积为203.81平方米，总价款为4325000元。涉案房屋在中国银行有抵押贷款162万元。合同第三条约定，乙方（陆捷）在合同签订时向甲方（孙骥）支付定金50万元，第四条约定，乙方（陆捷）应于2016年3月15日前支付112万元；于2016年5月1日前更名，当日支付2705000元。合同第五条约定，乙方（陆捷）应于2016年5月1日前负责变更合同主体，相对方应予配合；该阶段产生的更名等费用由乙方承担；如超出上述时间七个工作日仍无法变更合同主体，三方均不违约，已收取的定金、房款如数无息返还，任何一方有权解除合同。合同第八条约定，该房产在中国银行设有房地产权抵押，甲方应当于2016年3月15日前至抵押所在银行提交解除抵押申请，并于2016年3月22日前办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源于乙方的首付款。合同第十一条约定，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金，（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择，）并赔偿对方因此所受到的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；甲方不履行撤销抵押、配合过户、交房义务、缴纳约定税费义务，或乙方不履行付款义务、缴纳约定税费义务，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。2016年8月7日，孙骥以EMS形式向陆捷书面通知解除双方2015年12月5日签订的房屋买卖合同。一审法院认为，陆捷、孙骥及绿百中介中心签订的《房屋买卖合同》为三方的真实意思表示，其约定内容对双方均具有约束力，各方均应依据双方所签署的上述文件来行使权利和履行义务。根据合同约定，陆捷依次有如下义务，1、在签订合同时支付定金50万元；2、于2016年3月15日前支付112万元首付款；3、于2016年5月1日前对合同进行更名并于当日支付270.5万元。陆捷在支付定金50万元后，未于2016年3月15日前支付首付款，未于2016年5月1日前变更合同主体，未有证据证明对孙骥及时履行告知义务，构成违约，根据《房屋买卖合同》第11条违约责任第4款约定，陆捷定金不应退还；因此，对陆捷要求孙骥返还已付房款20万元及相应利息2000元，一审法院不予支持。陆捷主张开发商从2016年开始取消变更合同主体的业务，未提交证据，一审法院不予认定。孙骥已于2016年8月7日通知陆捷解除合同，陆捷要求解除陆捷、孙骥及绿百中介中心签订的《房屋买卖合同》已无必要。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十六条之规定，判决：驳回原告陆捷返还已付房款20万元及相应利息2000元的诉求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，陆捷、孙骥及绿百中介中心均认可签订《房屋买卖合同》时无法保证合同能够更名。陆捷、孙骥及绿百中介中心对陆捷提交的陆捷与绿百中介中心工作人员和孙骥与绿百中介中心工作人员关于合同更改主体的两份微信聊天记录的真实性均无异议，本院予以确认。第一份微信聊天记录证实，陆捷与绿百中介中心工作人员从2016年3月2日至3月25日一直在沟通合同更名事宜，至此还无法变更合同主体，孙骥亦想在五一前后落实合同更名事宜，并表示如果能更名还需执行原合同。绿百中介中心工作人员针对更名事宜也与孙骥沟通，等待孙骥答复。第二份微信聊天记录证实，从2016年4月12日至5月24日绿百中介中心工作人员与孙骥亦在沟通合同更名事宜，陆捷已经将无法变更合同主体的事情告知绿百中介中心，绿百中介中心也将陆捷无法变更合同主体的事宜告知孙骥，让孙骥核实2016年5月1日之前能否办理合同主体的更名手续，孙骥答应在五一落实。绿百中介中心工作人员告知孙骥如果2016年5月1日无法办理更名手续，超出7个工作日仍无法办理，应退还定金、房款，均不违约，任何一方可终止合同。因孙骥不接陆捷电话，陆捷让绿百中介中心工作人员于2016年5月24日转告孙骥，按照合同约定到期无法办理更名应退还定金、房款，孙骥要求陆捷提供非因主管原因终止交易的证据，如无视该要求会派人应诉。本院认为，陆捷、孙骥及绿百中介中心签订的《房屋买卖合同》为三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，其约定内容对各方均具有约束力，各方均应依据合同来行使权利和履行义务。合同第五条约定，陆捷应于2016年5月1日前负责变更合同主体，相对方应予配合；如超出上述时间七个工作日仍无法变更合同主体，三方均不违约，已收取的定金、房款如数无息返还，任何一方有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧事或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，陆捷、孙骥及绿百中介中心均认可签订《房屋买卖合同》时各方无法保证合同能够更名，合同签订后三方对合同更名事宜均进行了核实，但直至2016年5月24日仍无法办理《房屋买卖合同》的更名，故陆捷主张因无法办理更名手续而停止交付后续款项系行使不安履行抗辩权，于法有据，应予支持。根据《房屋买卖合同》第五条约定，陆捷要求解除合同，并要求孙骥返还20万元房款，于法有据，本院予以支持。陆捷主张20万元购房款的利息，不符合合同约定，本院不予支持。一审判决驳回陆捷的诉讼请求错误，予以纠正。综上所述，陆捷的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初3920号民事判决；二、确认上诉人陆捷与被上诉人孙骥及第三人济南历下绿百房产中介服务中心签订的《房屋买卖合同》解除；三、被上诉人孙骥于本判决生效之日起10日内返还上诉人陆捷购房款20万元；四、驳回上诉人陆捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2160元，由上诉人陆捷负担1080元，由被上诉人孙骥负担1080元。二审案件受理费4320元，由上诉人陆捷负担2160元，由被上诉人孙骥负担2160元。本判决为终审判决。审 判 长 车言江代理审判员 赵建军代理审判员 尹伊君二〇一七年五月十五日书 记 员 刘 红 搜索“”