（2017）川0115民初955号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-09-26
案件名称
刘静、崔程亮等与成都英杰机械有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘静,崔程亮,成都英杰机械有限责任公司,四川省金玉融资担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0115民初955号原告：刘静，女，汉族，1985年6月3日出生，住成都市温江区。原告：崔程亮，男，汉族，1987年3月3日出生，住安徽省南县。二原告共同委托诉讼代理人：向运强，四川风鸣律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：郭召波，四川风鸣律师事务所律师，一般授权代理。被告：成都英杰机械有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区柳林乡和平村*组。法定代表人：文利云。委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。第三人：四川省金玉融资担保有限公司。住所地：成都市高新区益州大道北段***号、东方希望中心大厦**层*******号。法定代表人：伯海斌。委托诉讼代理人：孙继光，四川迪扬律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：赖顺彬，四川迪扬律师事务所律师。一般授权代理。原告刘静、崔程亮与被告成都英杰机械有限责任公司（以下简称英杰公司）、第三人四川省金玉融资担保有限公司（以下简称金玉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘静、崔程亮的委托诉讼代理人向运强及原告刘静，被告英杰公司的委托诉讼代理人李乾、第三人金玉公司的委托诉讼代理人孙继光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静、崔程亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的位于“柳岸阳光”***号房屋办理房屋签约备案登记、房屋所有权证、国有生地使用权证；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年7月24日签订《商品房买卖合同》，被告将“柳岸阳光”***号房屋出售给原告，合同约定在房屋交付之日起365日内为原告办理权属转移登记。被告将房屋交付给原告后，房屋经原告装修后业已入住。但被告在约定期限内未为原告办理房屋产权证及土地使用权证，后经原告查询发觉被告为了在四川金玉融资担保有限公司筹借资金，又将该房屋以买卖形式给四川金玉融资担保有限公司办理了签约备案，致使未能给原告办理产权证书，被告的行为业已构成违约，故此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，原告特向贵院起诉，请求依法支持诉讼请求。庭审中，原告刘静、崔程亮放弃“被告立即为原告购买的位于“柳岸阳光”***号房屋办理房屋签约备案登记”的诉讼请求，并将“被告为原告办理房屋所有权证、国有生地使用权证”的请求变更为“被告协助原告办理不动产权证”。被告英杰公司辩称，被告对原告所述的事实与理由及诉讼请求不持异议。第三人金玉公司述称，1、本案诉争的房屋由第三人金玉公司与被告英杰公司签订了商品房买卖合同，买卖合同真实有效；2、金玉公司已经支付了全部购房款，已完成了商品房买卖合同的全部付款义务；3、金玉公司与英杰公司的商品房买卖合同已经办理了网签的备案手续，根据相关法律规定该行为具备了准物权的性质；4、金玉公司和英杰公司的买卖合同合法有效，原告针对本案的诉讼主张缺乏法律依据，据此请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘静、崔程亮与英杰公司于2012年7月24日签订《商品房买卖合同》，英杰公司将“柳岸阳光”***号房屋出售给刘静、崔程亮，合同约定英杰公司在房屋交付之日起365日内协助刘静、崔程亮办理不动产权转移登记手续。刘静、崔程亮向英杰公司付清了全部购房款，英杰公司已将房屋交付给了刘静、崔程亮，刘静、崔程亮已经进行了装修。英杰公司目前未协助刘静、崔程亮办理不动产权转移登记手续。另查明，英杰公司于2014年1月9日就诉争房屋同第三人金玉公司签订了《商品房买卖合同》，且于当日向行政部门申请办理了《商品房买卖合同》登记备案手续，并取得了《商品房买卖合同摘要》。截止法庭辩论终结前，原告刘静、崔程亮和第三人金玉公司均未取得本案诉争房屋的不动产权证书，不享有诉争房屋的不动产权。以上事实有原告提交商品房买卖合同以及补充协议、房屋验收表、物业相关费用缴费协议、装修施工合同、装修费票据、供用气合同、首付款、尾款支付票据，第三人金玉公司提交的商品房买卖合同、购房收据、商品房买卖合同摘要等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案的争议的焦点在于：1、英杰公司和金玉公司签订的房屋买卖合同的是否具备买卖房屋的真实意思表示；2、英杰公司和刘静、崔程亮、金玉公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位问题。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：一、关于英杰公司和金玉公司签订的房屋买卖合同真实性问题。原告和被告英杰公司在庭审中均对英杰公司和金玉公司签订的《商品房买卖合同》的真实性提出了异议，认为英杰公司和金玉公司签订的《商品房买卖合同》不是金玉公司向英杰公司购买商品房的真实意思表示，是金玉公司为英杰公司向银行借款提供担保之后，英杰公司以“签订《商品房买卖合同》”的形式为金玉公司提供的反担保，该房屋买卖合同本质上属于反担保性质，双方之间未建立真实的买卖房屋的关系。但是英杰公司和原告均未对这一抗辩理由提供证据予以证明。本院认为，在未有充分证据证明英杰公司和金玉公司签订的《商品房买卖合同》的目的是为了担保金玉公司实现对英杰公司的债权且第三人金玉公司对此表示否认的状况下，本院应充分保障民商事市交易活动过程中的契约自由，不宜认定金玉公司和英杰公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。二、关于英杰公司和刘静、崔程亮、金玉公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位的问题。该问题涉及“一房数卖”的合同履行问题，关于“一房数卖”的权利保护顺位问题在司法实践中已有相对成熟的裁判规则，本院就该问题具体分析认定如下：第一，考量合同履行情况。在商品房买卖合同均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，交付房屋和登记备案之后产生的效力优先问题，交付使用房屋对于销售方而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果。而合同的登记备案仅系合同双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有产生实际履行意义，故，此时应当确认销售方将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。第二，占有事实具有准物权效力，法律应当保护此种事实状态。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。原告庭审出示了交纳物业管理费，装修费票据，水、电、气等费用票据原件，足以证明被告英杰公司和原告完成了诉争房屋的移转占有手续，视为英杰公司将房屋交付给了原告。原告刘静、崔程亮对讼争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于刘静、崔程亮已就讼争房屋支付完全部购房款，已经取得英杰公司交付并装修、占有使用的事实，法律应当保护此种事实状态。第三，合法占有房屋的房屋买受人的债权应得到优先保护。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本院确认原告刘静、崔程亮的房屋买卖合同债权应当优先保护。关于金玉公司提出其与英杰公司签订的《商品房买卖合同》已经办理了网签的备案手续，该备案行为具备了准物权的性质，对外有公示公信的效力的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以产生优先和对抗的效力，即登记备案行为并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。综上所述，本院依法确认原告刘静、崔程亮和被告英杰公司签订的《商品房买卖合同》中刘静、崔程亮享有的债权请求权（请求被告英杰公司协助其办理所购房屋的不动产权转移登记手续）予以优先保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：成都英杰机械有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助刘静、崔程亮到成都市温江区不动产登记服务中心办理柳岸阳光小区***号房屋的不动产权转移登记手续。本案案件受理费减半收取50元，由成都英杰机械有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。各方当事人均服本判决，本判决送达各方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 ：魏义欢二〇一七年五月十五日书记员 ： 罗 银附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 关注微信公众号“”