（2017）辽04民终420号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-30
案件名称
抚顺市正晟物业管理有限责任公司与梁作珍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁作珍,抚顺市正晟物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终420号上诉人（原审被告）：梁作珍，女，1966年5月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：抚顺市正晟物业管理有限责任公司，住所地：抚顺市顺城区新华大街5号楼北2号门市。法定代表人：关效林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈波，公司职员。委托诉讼代理人：张淑华，公司职员。上诉人梁作珍因与被上诉人抚顺市正晟物业管理有限责任公司（以下简称正晟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁作珍，被上诉人正晟物业公司的委托诉讼代理人陈波、张淑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁作珍上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回正晟物业公司诉讼请求；（二）一、二审诉讼费由正晟物业公司承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。正晟物业公司没有履行物业服务合同规定的义务，梁作珍多次要求正晟物业公司按照合同约定标准履行服务义务，但正晟物业公司置之不理。梁作珍自入住小区到现在已经十余年，小区只有一个大门，规划中的南门一直不开，加之消防通道门被垃圾堵塞，存在巨大安全隐患。正晟物业公司在停车管理、行车秩序管理、公共设施管理、垃圾清运、房屋修缮等方面均存在严重失职，无法达到合同约定的服务标准。除此以外，梁作珍曾多次要求物业公司履行房屋维护及修缮义务，但均未得到解决，基于上述违反合同约定的事实，正晟物业公司无权向梁作珍要求支付全额物业管理费用。正晟物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。正晟物业公司向一审法院起诉请求：梁作珍给付拖欠物业费6142元并给付滞纳金11208元,承担诉讼费。一审法院认定事实：梁作珍系抚顺市某室业主，该房建筑面积102.36平方米。2006年12月20日，正晟物业公司与抚顺市庆新房产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“抚顺市顺城区碧海馨居小区物业管理服务由正晟物业公司，委托管理期限自2006年12月20日起至2008年12月20日止；住宅物业管理费多层住宅每月每平方米建筑面积0.6元，高层住宅每月每平方米建筑面积0.8元向业主收取；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末30日前交纳……”。合同由双方签字盖章确认。合同到期后，双方没有续签合同，该小区仍由正晟物业公司继续履行物业管理义务，梁作珍予以接受。梁作珍从2008年2月2日至2016年5月31日未交纳物业费6142元（0.6元×102.36平方米×100个月）。另查明，正晟物业公司营业执照载明成立日期为2005年9月13日，营业期限为2005年9月13日至2025年9月12日。资质等级为三级。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同到期后物业公司继续提供物业服务，业主予以接受，双方形成事实上的物业服务关系。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不予支持。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。正晟物业公司为小区提供了物业管理服务，梁作珍作为该小区业主，事实上也享受了正晟物业公司提供的物业管理服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。梁作珍以正晟物业公司侵占公共面积，占道收取停车费，业主对公用绿化面积随意开荒种菜为由拒绝缴纳物业费，与本案属不同法律关系，与法无据，不予支持。梁作珍提出物业公司不履行清扫卫生等管理义务之辩解，与事实不符，从正晟物业公司提交的照片看，正晟物业公司对该小区进行了园区绿化、清扫卫生、疏通下水等一般物业管理，虽有不完善情况，尚未达到梁作珍可以拒交物业费情节，业主即梁作珍应交纳欠交的物业费。对梁作珍提出物业公司不履行对其房屋墙皮开裂进行维修义务之辩解，因物业服务企业不履行或不完全履行维修义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但业主应通过一定合法程序，来获得应有的物业服务，而拒交物业费不是一种合法的手段，故不予支持。正晟物业公司提出的滞纳金之主张，因双方无约定，与法无据，故不予支持。正晟物业公司的诉讼请求，合理部分，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、梁作珍给付抚顺市正晟物业管理有限责任公司物业费6142元（2008年2月2日至2016年5月31日期间）。二、驳回正晟物业公司其它诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效后三日内履行。逾期未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由梁作珍负担。此款正晟物业公司已预交，梁作珍在履行判决义务时一并给付正晟物业公司。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，物业管理是物业公司与业主按照合同约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内环境和秩序的活动。业主与物业公司是一种提供服务与消费服务的合同关系。物业公司提供物业服务过程中与业主产生矛盾，物业公司与业主应当本着互谅互让的原则，积极配合对方做好解决工作，而不是将双方的关系对立起来。物业公司应当明确，物业服务的本质属性是服务，作为提供服务者的物业公司在业主遇到困难时应当积极协助解决，即使是不属于自己服务范围内的事项也应当及时向业主说明情况并予以沟通协调，不能一推了之。业主也要分清事件的责任主体，不能将所有问题都归责于物业公司。业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该物业公司。梁作珍所提出的物业公司在管理服务中存在的问题大部分是由于个别业主违反物业管理规约造成的，也有物业公司服务质量和水平达不到业主要求而提出的意见。物业公司应当加强管理，并不断完善服务质量以满足业主对物业公司提出的各项合理要求。但这些问题不属于物业公司根本违约的行为，尚未达到梁作珍可以拒交或少交物业费的情节和理由。梁作珍尚欠物业费6142元（2008年2月至2016年5月31日期间），事实清楚，应予交纳。综上所述，梁作珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁作珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 关左健审 判 员 何福苍代理审判员 张 秦二〇一七年五月十五日书 记 员 罗 晓 姝 搜索“”