（2017）桂0304民初853号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-07-01

案件名称

梁娜、曾国银等与毛妮等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

桂林市象山区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁娜,曾国银,毛妮,李祥明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条

全文

广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民事判决书（2017）桂0304民初853号原告：梁娜，女，汉族，1975年3月19日出生，住广西桂林市象山区。委托诉讼代理人：孙发英，广西桂强律师事务所律师。原告：曾国银，男，汉族，1975年5月13日出生，住广西桂林市象山区。委托诉讼代理人：孙发英，广西桂强律��事务所律师。被告：毛妮，女，苗族，1982年7月10日出生，住广西桂林市雁山区。被告：李祥明，男，汉族，1982年4月25日出生，住广西永福县。原告梁娜、曾国银与被告毛妮、李祥明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告梁娜、曾国银共同委托诉讼代理人孙发英，被告李祥明到庭参加诉讼，被告毛妮经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁娜、曾国银向本院提出诉讼请求：一、被告立即腾退租赁房屋交还给原告；二、被告支付原告自2017年1月起至腾退房屋之日止的租金，暂计至起诉之日的租金为4400元，并按每日1%向原告支付未付租金的滞纳金，暂计至起诉之日起约为1000元，上述合计5500元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告明确诉讼请求第一项为要求被告立即腾退其租赁原告的位于桂林市象山区同心园北侧燕兴综合楼1-6号铺面；明确诉讼请求第二项为要求被告支付原告自2017年1月起至腾退房屋之日止的租金（租金以1100元/月标准计付）及滞纳金（以欠付租金为基数，按每日1%标准计算至被告支付完租金之日止）。事实与理由：2013年11月1日，被告与桂林市友联经济发展总公司（以下简称友联公司）签订了一份房屋租赁合同，约定被告租赁友联公司位于象山区同心园燕兴北侧综合楼1-6号铺面用于经营，租期届满后，若被告继续租用，则租金每年递增10%，租金每半年交纳一次，先交后用，租赁期限从2013年11月1日至2015年12月30日，每月租金1000元。2015年5月20日，原告通过竞拍取得上��房屋的所有权，并于2015年6月23日办理了房屋所有权变更登记。被告与友联公司的房屋租赁合同届满后，被告按每月1100元支付原告租金，但自2017年1月后就未再支付给原告任何租金，原告数次要求被告腾退房屋，并向被告送达了要求其搬离的《通知》，但被告未予理会。截至今日，被告不但拖欠原告租金，而且仍占用原告铺面经营。故原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告毛妮未到庭、未答辩。被告李祥明辩称，答辩人在2016年、2017年没有租赁原告位于象山区同心园北侧燕兴综合楼1-6号铺面。2013年11月1日，答辩人与友联公司签订《房屋租赁合同》，租赁涉诉铺面从事包子买卖，租赁期限从2013年11月1日起至2015年12月31日。合同到期后，答辩人不再租赁该铺面，而是由被告毛妮租赁用于摩托车、三轮车等车��的修理，2016年期间的房租也是由被告毛妮直接交给原告。故2016年之后是被告毛妮与原告发生租赁关系，答辩人不再是承租人，不应该再承担本案的民事责任。综上，请人民法院依法驳回原告要求答辩人承担民事责任的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告毛妮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：象山区同心园北侧燕兴综合楼1-6号铺面所有权人为友联公司。2015年，桂林市秀峰区人民法院依据已经发生法律效力的（2014）秀民初字第403号民事调解书拍卖友联公司所有的象山区同心园北侧燕兴综合楼1-5号、1-6号铺面，��年2月13日，原告梁娜、曾国银以最高价竞得。2015年5月20日，桂林市秀峰区人民法院作出（2014）秀执字第436号执行裁定书，裁定上述两间铺面所有权及相应的其他权利归原告梁娜、曾国银所有。2015年6月23日，二原告取得象山区同心园北侧燕兴综合楼1-6号铺面房屋所有权证（房产证号：桂林市房权证象山区字第××号、第××号）。另查明，2013年11月1日，被告李祥明、毛妮（承租方）与友联公司（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：友联公司将象山区同心园北侧燕兴综合楼1-6号铺面出租给被告作为营业用房使用，租赁期限从2013年11月1日起至2015年12月30日止，每月租金1000元，如租期满后继续租用，租金在原基础上每年向上递增10%，租金每半年交纳一次，先交后用；如承租方逾期交纳租金，除如数补交外，出租方按每延误一日收取承��方应交纳租金百分之一的滞纳金。庭审时，被告李祥明称上述《房屋租赁合同》是其与友联公司签订的，2014年9月李祥明经过友联公司同意将该铺面转租给被告毛妮，被告毛妮就在该合同承租方处补签上自己名字。租赁期限届满后，被告毛妮以每月租金1100元标准向原告缴纳租金至2016年12月30日。2017年1月开始，被告毛妮继续租赁涉诉铺面但未再向原告缴纳租金。原告于2017年3月6日向被告毛妮送达通知一份，要求与被告毛妮解除租赁合同并限其于2017年3月31日前搬离涉诉铺面，但其至今未搬离。庭审时，原告认可2016年1月开始涉诉铺面的实际使用人是被告毛妮，关于租金的收取及铺面腾空等有关租赁事宜原告均是与被告毛妮进行协商，从未与被告李祥明进行协商。本院认为，友联公司与两被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，亦不损害国家、集体、第三人的利益，应为合法有效合同。租赁期间，涉诉租赁物所有权由友联公司转移到原告名下，则有关该租赁合同的权利义务应当由原、被告遵照履行。本案争议焦点一、被告李祥明是否为涉诉租赁合同当事人。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告间租赁合同到期后，涉诉铺面由被告毛妮继续使用并以月租金1100元的标准向原告支付租金，被告李祥明不再使用该铺面，原告对此事实知晓并未提出异议，故根据上述法律规定，原告与被告毛妮间形成的是不定期租赁合同关系，原告与被告李祥明间不再存在租赁合同关系。现原告诉请被告李祥明腾退铺面及支付租金、滞纳金无事实及法律依据，本院不予支持。本案争议焦点二、被告毛妮是否应承担涉诉民事责任的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告毛妮自2017年1月起未再向原告支付租金，违反双方约定及法律规定，作为出租方的原告有权行使解除合同的权利。关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告已于2017年3月6日向被告毛妮送达解除租赁合同通知，被告毛妮至��未就原告解除租赁合同向法院或仲裁机构提出异议，故本院确定原告与被告毛妮间的租赁合同于2017年3月6日解除，被告毛妮应将涉诉铺面腾空退还给原告并向原告支付欠付租金、铺面占用费。欠付租金从2017年1月1日起计算至2017年3月6日，金额为：(1100元/月×2个月)+(1100元/月÷30天×6天)=2420元；解除合同后的铺面占用费按1100元/月标准计付，从2017年3月7日起计算至被告毛妮腾空并退还铺面之日止。关于滞纳金计算，原告现主张根据《房屋租赁合同》约定从逾期后每日按应交租金的百分之一计付滞纳金，本院认为，原告并未举证证明其具体的经济损失，而合同约定的滞纳金已远远超过原告的实际损失，本院酌情予以降低，认定滞纳金按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计付较为适宜。即滞纳金从2017年1月1日起，以每月实际欠付金额为基数，按中国人民银行同期��动资金贷款利率逐月分段计付至被告毛妮付清租金及铺面占用费之日止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毛妮应于本判决生效之日起十五日内将位于广西桂林市象山区同心园北侧燕兴综合楼1-6号铺面腾空退还给原告梁娜、曾国银；二、被告毛妮应于本判决生效之日起十五日内支付原告梁娜、曾国银铺面租金2420元及铺面占用费（铺面占用费按1100元/月标准计付，从2017年3月7日起计算至被告毛妮腾空并退还铺面之日止）；三、被告毛妮应于本判决生效之日起十��日内向原告梁娜、曾国银支付滞纳金（从2017年1月1日起，以每月实际欠付金额为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率逐月分段计付至被告毛妮付清租金及铺面占用费之日止）；四、驳回原告梁娜、曾国银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、减半收取计75元（原告已预交），由被告毛妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费150元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16��开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员　　韦乐芳二〇一七年五月十五日书记员　　李兰芳来自