（2017）皖12民终862号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-27
案件名称
阜阳市总工会、阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阜阳市总工会,阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终862号上诉人（原审原告）：阜阳市总工会，住所地安徽省阜阳市人民中路109号，组织机构代码51158962-X。法定代表人：房继红，该工会副主席。委托诉讼代理人：张华，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：马林，该工会员工。上诉人（原审被告）：阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民路111号，统一社会信用代码913412006928474981（1-1）。负责人：刘子军，该公司经理。委托代理人：管正平，安徽法汇律师事务律师。上诉人阜阳市总工会、阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司（以下简称融诚商贸分公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2016）皖1204民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理，上诉人阜阳市总工会的委托诉讼代理人张华，上诉人融诚商贸分公司的委托诉讼代理人管正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阜阳市总工会上诉请求：改判融诚商贸分公司另外支付2016年12月31日至实际搬出房屋期间的房屋使用费，评估费13000元由融诚商贸分公司负担。事实和理由：一审法院对于2016年12月31日至实际搬出房屋期间的房屋使用费未予处理不当，且其为确定房屋使用费申请评估而支出的评估费13000元，应由融诚商贸分公司负担。融诚商贸分公司上诉请求：撤销一审判决，改判其公司按合同价款支付租金，阜阳市总工会赔偿其公司损失72万元，并为其公司开具房屋租金发票。事实和理由：1.其公司与阜阳市总工会签订有合法的房屋租赁合同，一审判决以安徽笑天木子价格评估有限公司出具的评估意见书作为计算房屋使用费的依据显系不当，且安徽笑天木子价格评估有限公司亦不具有鉴定资质；2.阜阳市总工会自2016年1月1日起即对涉案房屋断水断电，给其公司造成巨大损失，一审法院未判决阜阳市总工会赔偿其公司损失显属错误；3.阜阳市总工会收取租金从未给其公司开具税务发票，应履行开具税务发票的义务。阜阳市总工会向一审法院起诉请求：1.依法判令融诚商贸分公司搬出租赁房屋，将房屋交还阜阳市总工会。2.依法判令融诚商贸分公司支付2016年1月至搬出房屋时止的房屋使用费和水电费及利息661818.44元。一审法院认定事实：2012年4月30日，融诚商贸分公司租赁阜阳市总工会位于阜阳市颍泉区人民中路的门面房两间（原为人民西路73号），双方并签订了《租房协议书》，该协议中主要约定：“甲方阜阳市总工会，乙方融诚商贸分公司。一、租赁房屋：甲方出租一楼二间计80㎡，计月租金为10400元。工商税务、卫生、治安等费用及水电费由乙方承担。二、租用时间：本协议自2012年5月1日起至2013年4月30日止。协议期满自行解除。如乙方继续使用房屋，须在协议终止前二个月与甲方办理继续用（租赁）合同手续。三、付租方法：协议签订之时，要交清本季度租金后，按每季度开始之日交齐本季度房租。四、租赁用途……。五、租用房屋的使用与维护……。六、租用附则……。七、此协议一式两份，甲乙方各执一份，自签订之日起生效，任何一方不可违约，否则造成损失由违约方承担。甲方代表马跃进、乙方代表刘子军分别签名并加盖各自单位公章”。协议签订后，融诚商贸分公司使用该房销售通讯器材（手机）。合同期限届满后，双方未签订租赁合同，融诚商贸分公司进行继续使用该房经营销售通讯器材，阜阳市总工会继续收取至2015年12月份的房租费用。2015年12月10日，阜阳市总工会给融诚商贸分公司送达了《关于终止房屋租赁的通知》，主要内容为：“根据市总工会机关实际工作需要，此房从2016年1月1日终止房屋租赁。望收函后30日内迁出该房屋”。融诚商贸分公司表示其于2015年12月20日收到解除租赁关系通知，要求延长房屋租赁期限六个月，并在同等条件下优先租赁为由，提起诉讼。2016年3月11日，颍泉区法院作出（2015）泉民一初字第01942号民事判决：驳回融诚商贸分公司的诉讼请求。宣判后，融诚商贸分公司不服提出上诉，后撤回上诉。仍未迁出，使用该房屋至今。本案在审理过程中，经阜阳市总工会申请，依法委托评估，2016年11月25日，安徽笑天木子价格评估有限公司出具皖笑价评字〔2016〕0209号《价格评估意见书》，对本案争议房屋2016年1月1日至2016年10月31日期间的房屋租金的价格评估结论为：551513元，每平方米月租金为641.67元。阜阳市总工会支付评估费13000元。一审法院认为，阜阳市总工会、融诚商贸分公司于2012年4月30日签订的房屋租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，融诚商贸分公司继续使用该房屋，阜阳市总工会对此未提出异议，并收取房租费至2015年12月份，已经法院认定双方之间的租赁期限为不定期。“不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。阜阳市总工会作为租赁房屋的所有人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因需要收回房屋，已提前送达终止房屋租赁通知书，要求终止房屋租赁关系的行为符合法律规定，融诚商贸分公司按相关规定搬出租赁的房屋交还阜阳市总工会，阜阳市总工会要求融诚商贸分公司搬出交还房屋的主张，予以支持。经阜阳市总工会申请，委托评估安徽笑天木子价格评估有限公司所作皖笑价评字〔2016〕0209号《价格评估意见书》，是具有资质的评估机构出具，评估程序合法，结合争议房屋同地段房屋的市场租赁价格，对评估结论予以确认。融诚商贸分公司收到阜阳市总工会《关于终止房屋租赁的通知》后，占用房屋至今，已远远超出搬出的合理期限，应按评估房屋租金支付房屋使用费，阜阳市总工会要求支付房屋使用费的主张，予以支持。融诚商贸分公司以阜阳市总工会的行为给其造成损失，要求补偿损失及补开十余年租赁费发票的意见，不予一并处理，可由其公司另行主张权利。依照《中华人民共和国和法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:一、阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司搬出租赁的阜阳市总工会位于阜阳市颍泉区人民中路的门面房两间（原人民西路73号），交还阜阳市总工会。二、阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司支付阜阳市总工会房屋使用费661815.6元（2016年1月1日至2016年12月31日的费用）。上述判决款项于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费10418元，减半收取5209元，由阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司负担。二审中，阜阳市总工会为支持其上诉理由，向本院提交评估费发票的照片四张，证明为确定房屋使用费，阜阳市总工会申请评估，支出的评估费13000元的事实主张。融诚商贸分公司质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，安徽笑天木子价格评估有限公司不具有鉴定资质，出具的评估意见书不具有合法性，该13000元评估费应由阜阳市总工会自行负担。融诚商贸分公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1.融诚商贸分公司利润表25张，证明因阜阳市总工会断水断电，造成其公司损失七十余万元的事实；2.阜阳市总工会起诉阜阳市丰基利商贸有限公司及阜阳市向东通讯器材经营部的起诉状各一份，证明阜阳市总工会就不同承租人，起诉的租金标准不同，对其公司不公平。阜阳市总工会质证认为：1、对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明其公司存在损失；2、对证据二真实性、合法性无异议，但其工会在该两案的诉讼中已经增加诉讼请求。本院认证意见如下：1.融诚商贸分公司对于阜阳市总工会所举四张评估费票据照片的真实性、合法性无异议，该证据能够证明阜阳市总工会支出评估费13000元的事实，故对于该证据的证明效力，本院予以认定；2.融诚商贸分公司所举利润表系其公司单方制作，阜阳市总工会亦不予认可，故对于该证据的证明效力，本院不予认定；3.阜阳市总工会在其他案件中处分自己的民事权利与本案不具有关联性，故对于融诚商贸分公司所举两份起诉状的证明效力，本院不予认定。本院经审理查明：对于涉案房屋在2016年1月1日至2016年10月31日的租金价格，经阜阳市总工会申请，一审法院委托安徽笑天木子价格评估有限公司出具价格评估意见书，该评估意见书“现场勘察”部分载明：评估标的共两间门面，面积为85.95平方米。因评估事宜，阜阳市总工会支付给安徽笑天木子价格评估有限公司评估费13000元。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋租赁期限届满后，阜阳市总工会与融诚商贸分公司并未续订租赁合同，视为不定期租赁，阜阳市总工会可以在合理期限前通知融诚商贸分公司，要求解除合同，但融诚商贸分公司收到解除合同通知后，仍占有使用房屋至今。根据前述法律规定，阜阳市总工会有权要求融诚商贸分公司按市场租金标准支付合同解除后的房屋使用费。经阜阳市总工会申请，一审法院委托具有价格评估资质的评估机构对于涉案房屋的市场租金价格，出具评估意见，并以该评估意见作为计算房屋占有使用费的计算依据并无不当。融诚商贸分公司称其公司与阜阳市总工会签订有合法的房屋租赁合同，一审判决以安徽笑天木子价格评估有限公司出具的评估意见书作为计算房屋使用费的依据显系不当，且安徽笑天木子价格评估有限公司亦不具有鉴定资质的上诉理由不能成立，本院不予支持。阜阳市总工会起诉时，明确要求计算房屋使用费至实际搬出房屋时止，一审法院仅计算至2016年12月31日不当，且计算的房屋使用费数额错误，本院予以纠正。即融诚商贸分公司应支付给阜阳市总工会2016年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费661818.44元（641.67平方米/月×85.95平方米×12个月），并应按55151.54元/月（641.67平方米/月×85.95平方米），支付给阜阳市总工会自2017年1月1日起，至融诚商贸分公司实际搬出涉案房屋时止的房屋使用费。同时，阜阳市总工会支出的评估费13000元，应由融诚商贸分公司负担。阜阳市总工会称一审法院对于2016年12月31日至实际搬出房屋期间的房屋使用费未予处理不当，且其为确定房屋使用费申请评估而支出的评估费13000元，应由融诚商贸分公司负担的上诉理由成立，本院予以采信。鉴于融诚商贸分公司一审中并未提起反诉，故对于其公司要求阜阳市总工会赔偿损失及开具税务发票的请求，一审判决不予处理正确，其公司可就此另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2016）1204民初1695号民事判决第一项，即：阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司搬出租赁的阜阳市总工会位于阜阳市颍泉区人民中路的门面房两间（原人民西路73号），交还阜阳市总工会。二、变更安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2016）1204民初1695号民事判决第二项，即：阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司支付阜阳市总工会房屋使用费661815.6元（2016年1月1日至2016年12月31日的费用）为：阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司支付给阜阳市总工会2016年1月1日至2016年12月31日的房屋使用费661818.44元[2017年1月1日以后的房屋使用费，按55151.54元/月计算至阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司实际搬出位于阜阳市颍泉区人民中路的两间门面房（原人民西路73号）时止]。上述判决款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14630元，由阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司负担。评估费13000元，由阜阳市融诚商贸有限公司人民路分公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年五月十五日书记员 宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。