（2017）苏08民终724号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-27
案件名称
朱怀强、左芹与淮安市淮海房产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淮安市淮海房产开发有限公司,朱怀强,左芹
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终724号上诉人（原审被告）：淮安市淮海房产开发有限公司。法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：吉成凤，江苏兴宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：程栋炜，江苏兴宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱怀强。被上诉人（原审原告）：左芹。委托诉讼代理人：朱怀强（被上诉人左芹丈夫）。上诉人淮安市淮海房产开发有限公司（以下简称淮海房产）因与被上诉人左芹、朱怀强商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人淮海房产的委托诉讼代理人吉成凤、程栋炜（实习），被上诉人朱怀强，被上诉人左芹的委托诉讼代理人朱怀强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮海房产上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人2015年11月1日至2016年11月15日的逾期交房违约金23233.02元的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院经审理查明被上诉人于2015年10月领取房屋，并将房屋装修完毕。上诉人承担违约金的截止日期限应该是2015年10日31日。况且，即使应该承担违约金，一审法院判决上诉人承担违约金的70%无法律依据。被上诉人左芹、朱怀强辩称，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉。左芹、朱怀强向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金91709.31元（以已付房款为基数，自2014年1月1日至2016年11月15日，按每日万分之二计算）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2013年2月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的大胜广厦4幢405号商品房，价格为436711元。关于房屋交付，合同第八条约定：被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经验收合格……。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二违约金。以上合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告开具了销售发票。因被告未能在合同约定的时间向原告交付所购房屋，原告诉至一审法院并提出上列诉请。一审审理中，原告还称，2015年10月，被告业务经理将涉案房屋的钥匙交给原告，当时没有办理房屋交接手续，之后原告就进行装修，暂时没有入住。有关水、气费用是原告自行缴纳的，电是临时用电，费用没有支付过。被告对此表示无异议。被告还称，因施工方未将施工图纸等交给被告办理相关手续，导致工程备案手续尚未办理，未能与业主办理交房。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应按约行使权利并履行义务。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前交付房屋，但被告未能按合同约定向原告履行交房义务，其应依约向原告承担逾期交房的违约责任。因被告已于2015年10月将涉案房屋的装修钥匙交给原告，原告已对所购房屋进行了装修，因此，被告所应承担的逾期交房违约金可依合同约定，以已付房款436711元为基数，自2014年1月1日至2015年10月31日，按日万分之二计算，计58344.58元。对于原告还主张计算至2016年11月15日止的违约金，由于被告未能提交涉案房屋经验收合格的证据，故一审法院认定涉案房屋具备合同约定的交付条件。因原告接受了所购房屋并进行装修，且房屋的水、燃气及临时用电等基本到位，具备一定的居住条件，表明原告认可并接受所购房屋，因此，应减轻原告收房后被告应承担的逾期交房违约责任。一审法院酌定被告按原合同约定标准的70%承担违约责任。2015年11月1日至2016年11月15日被告所应承担的违约金，经计算为23233.02元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告淮安市淮海房产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告左芹、朱怀强支付逾期交房违约金81577.60元。二、驳回原告左芹、朱怀强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2092元，减半收取1046元，由被告淮安市淮海房产开发有限公司负担1021元，原告负担25元。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约行使权利并履行义务。根据合同约定，上诉人应于2013年12月31日前交付房屋，但上诉人未能按合同约定交房，应承担逾期交房的违约责任，应承担自2014年1月1日至2015年10月31日，按已付房款436711元的日万分之二计算为583440.58元。商品房经验收合格的有效文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付的《建筑工程竣工验收备案证》，购房者有权拒绝接收该房屋。双方合同第八条约定该商品房经验收合格为交付条件，上诉人至今未提供涉案房屋的备案证明，故涉案房屋不符合合同约定的交付条件。被上诉人虽于2015年10月从上诉人业务经理处取得钥匙，并进行装修，但由于涉案房屋不符合交付条件，被上诉人认可并接受所购房屋，应减轻上诉人逾期交房的违约责任。对于2015年10月31日至2016年11月15日的违约金，一审法院酌定上诉人按原合同约定标准的70%承担违约责任并无不妥。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费267元，由上诉人淮安市淮海房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 孙 洁代理审判员 丁 然二○二○一七年五月十五日书 记 员 徐 海