（2017）皖11民终884号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2018-07-12

案件名称

张路、梅桂房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省滁州市中级人民法院

所属地区

安徽省滁州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张路,梅桂

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖11民终884号上诉人（原审原告）：张路，女，1987年9月10日出生，汉族，户籍地黑龙江省勃利县，经常居住地江苏省南京市。委托诉讼代理人：廖维坚，江苏江北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅桂,女，1983年12月5日出生，汉族，教师，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。上诉人张路因与被上诉人梅桂房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2016）皖1122民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张路的委托诉讼代理人廖维坚、被上诉人梅桂的委托诉讼代理人张金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张路上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.一、二审诉讼费用由梅桂承担。事实和理由，1.一审判决歪曲了张路诉讼请求第一项（为诉请梅桂继续履行房屋买卖居间协议和房屋买卖合同义务，将房屋过户至其名下），并非诉请梅桂交房，自然不存在不符合款清交房的条件。一审判决认为过户是房屋交付后的附随义务，属于认识事实严重错误。根据合同的约定，过户发生在房屋交付之前,且张路和梅桂已经到来安邮储银行办理张路个人住房抵押贷款手续，后梅桂拒绝继续履行合同，梅桂已严重违约；2.一审判决未追加涉案合同居间人作为第三人参加诉讼，属严重违反法定程序；3.一审判决驳回其继续履行合同的诉讼请求属适用法律错误。梅桂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。张路向一审法院起诉请求：1.判令梅桂继续履行《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖合同》义务，将来安县汊河镇碧桂园城市花园百合园1栋1424室房屋所有权过户至其名下；2.判令梅桂支付其违约金80000元；3.本案的诉讼费由梅桂承担。一审法院认定事实：梅桂（甲方）、张路（乙方）、南京利众置业投资集团有限公司第叁拾捌分公司汊河分部（丙方）于2016年8月26日签订了一份“房屋买卖居间协议”，主要内容有：一、甲方自愿将坐落在来安县××花园（××室）的房屋出售给乙方。房屋所有权人梅桂，建筑面积64.83平方米，产权证号来字第2015001554号。二、甲、乙双方协商后实际成交价格为肆拾万元（￥400000），该房屋产权过户的相关费用由甲乙双方按国家规定各自承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。三、乙方于2016年8月26日向甲方支付房屋定金贰万元；甲乙双方约定首付款玖万元含定金贰万元，剩余房款叁拾壹万元由贷款支付（乙方）；甲乙双方约定由丙方代理乙方银行贷款手续，如不能贷款，甲、乙、丙三方协商全额退款（乙方必须提供真实有效贷款材料）。四、由乙方支付丙方中介服务费6000元，于签订本合同时乙方支付3000元，余款在交易过户当日结清。五、乙方需要贷款，乙方需承担办理贷款的相关费用；丙方协助甲乙双方办理产权过户手续；甲方承诺款清交房前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。甲乙自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜；甲方保证该房屋权属无争议，如有共有权人，甲方保证出售该房已取得其他共有人的同意。六、违约责任，甲方认可乙方贷款方式付款。贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失；乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其咨信度不够等个人原因造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；乙方须按照约定按时到时指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由于乙方承担。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生上述违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等，同时违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。如甲、乙方双方任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任。如甲方逾期迁出户口，每日赔偿乙方50元。七、其他事宜，甲方净得价肆拾万元整，过户手续费、税费（个税、契税、工本费）由乙方承担。2016年9月23日，梅桂（甲方）与张路（乙方）又签订一份“房屋买卖合同”，主要内容：一、乙方购买甲方合法拥有的坐落于来安县××花园（××室），建筑面积64.83平方米，产权证号来字第2015001554号；二、双方议定上述房产出售价格为肆拾万元（400000元），贷款金额为叁拾万元（300000元）；三、甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。办理过户手续应当缴纳的税费，全部由乙方承担；四、甲方保证出售房屋符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若违反上述约定造成的责任由甲方承担。甲方定于款清交房将该房产交付乙方，甲方应在正式交付前腾空该房屋。甲方结清该房屋交接日前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担；五、在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成的损失由责任方承担。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力；六、本合同履行过程中，如发生争议，双方应协商解决。解决不成时，可向有管辖权的人民法院起诉。2016年8月26日，张路向梅桂支付购房定金20000元，于同年9月2日支付首付款70000元。于同年9月23日支付首付款10000元，共计支付100000元。2016年9月23日，来安县地方税务局向张路出具商品房增值税发票，金额为400000元。同日，张路缴纳契税4000元，测绘费200元，并以梅桂名义缴纳房屋转让个人所得税4000元。审理中，张路放弃要求梅桂承担其它相关费用。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，张路与梅桂先后签订的“房屋买卖居间协议”、“房屋买卖合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。张路要求梅桂继续履行合同义务，将位于来安县汊河镇碧桂园百合园1栋1424室房屋所有权过户至其名下，但张路与梅桂所签订的“房屋买卖居间协议”、“房屋买卖合同”中均明确约定款清交房，对何时过户并未作出约定，而张路仅支付购房款100000元，余款300000元至今未付，不符合款清交房条件。在合同未约定何时过户的情况下，过户是房屋交付后的附随义务，故对张路要求梅桂将本案所涉房屋过户的诉请，不予支持。张路向梅桂主张违约金80000元，虽然“房屋买卖合同”中约定双方应积极配合办理过户手续，任何一方不配合均应赔偿守约方损失，但“房屋买卖合同”、“房屋买卖居间协议”均未对案涉房屋何时过户作出约定，且所涉房屋也未实际进行交付，故对张路以梅桂不配合办理过户手续存在违约要求支付违约金的诉讼请求不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张路的诉讼请求。案件受理费8500元，由张路负担。本院二审期间，张路围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见为，张路提供的一组涉案房屋不动产转移、变更登记材料，只能证明张路和梅桂曾去房产管理部门办理过涉案房产网签、过户登记手续，其中存量房买卖合同的出具属程序性事项，双方并未签字确认，且后期双方对此未能达成一致意见，故该存量房买卖合同上约定的过户时间对双方当事人无法律上的约束力。因双方签订的房屋买卖合同对于房产过户事宜未作出明确约定，故本院对该证据的证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.一审是否存在程序违法的情形；2.张路要求梅桂协助办理涉案房屋的过户手续并承担8万元违约金的请求能否成立。张路与梅桂签订的《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。关于争议焦点一。张路基于梅桂未按上述合同的约定履行协助其办理涉案房屋过户义务而提起本次诉讼，张路的诉请与房屋中介公司无关联性，房屋中介公司亦非涉案房屋买卖合同的当事人，且张路要求查明的事实系其与梅桂至贷款银行办理个人住房抵押贷款相关事宜，该事实对本案的处理不产生影响，故房屋中介公司无需作为第三人参加诉讼。一审判决未将房屋中介公司列为第三人并无不当，应予维持。张路上诉称一审未追加房屋中介公司为第三人参加诉讼属严重违反法定程序，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。双方签订的合同约定，“张路于2016年8月26日向梅桂支付房屋定金2万元；双方约定首付款玖万元含定金2万元，剩余房款31万元由贷款支付梅桂。如需要贷款，张路需承担办理贷款的相关费用；房屋中介公司协助双方办理产权过户手续；梅桂承诺款清交房前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给张路。”合同签订后，张路已支付购房款10万元，剩余房款30万元未予支付。因双方对涉案房屋产权过户与剩余房款支付先后履行顺序未作出明确约定，现张路未付清全部购房款，故张路要求梅桂协助办理涉案房屋产权过户手续的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。即便梅桂与张路曾至贷款银行办理相关抵押贷款和面签手续，也只能说明双方对产权过户和贷款事宜有过协商，但最终未能达成一致意见。张路以梅桂未实施上述行为而存在违约行为的主张，证据不足亦不能成立。综上，张路上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人张路负担。本判决为终审判决。审 判 长　孔德敬审 判 员　李　刚审 判 员　付广永二〇一七年五月十五日书记员代　元　婷附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：搜索“”来源：