（2016）粤1882民初1136号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-07-17
案件名称
杨完成、伍瑞英等与连州市现代置业有限公司等合同纠纷一审民事判决书
法院
连州市人民法院
所属地区
连州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨完成,伍瑞英,杨秋凡,杨家乐,连州市现代置业有限公司,广东省连州市建设工程公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十五条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1882民初1136号原告：杨完成，男，1952年5月19日出生，汉族，连州市人，住连州市。原告：伍瑞英，女，1954年2月4日出生，汉族，连州市人，住址同上。委托代理人：杨秋凡，女，1983年9月17日出生，汉族，连州市人，住址同上。原告：杨秋凡，女，1983年9月17日出生，汉族，连州市人，住址同上。原告：杨家乐，男，1981年11月19日出生，汉族，连州市人，住址同上。委托代理人：杨完成，男，1952年5月19日出生，汉族，连州市人，住址同上。被告：连州市现代置业有限公司。住所地：连州市连州镇连州大道花园新城*幢***室。法定代表人：张运就。委托代理人：张文遂。被告：广东省连州市建设工程公司。住所地：连州市人民路**号。法定代表人：张文遂。原告杨完成、伍瑞英、杨秋凡、杨家乐诉被告连州市现代置业有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2016年12月26日公开开庭进行审理。第一次庭审结束后，本院依原告的申请追加广东省连州市建设工程公司为被告。在审理过程中发现不宜适用简易程序，依法组成合议庭适用普通程序于2017年4月19日公开开庭进行审理。原告杨完成、杨秋凡、原告杨家乐、伍瑞英委托代理人、被告连州市现代置业有限公司委托代理人张文遂、被告广东省连州市建设工程公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨完成、伍瑞英、杨秋凡、杨家乐诉称：2001年4月10日，原、被告双方因连州旧城区改造，经双方协商，达成《房屋拆迁协议书》，约定原告在花园村小区选择××幢××座××室及××幢××座××室两套回迁房作为被告拆迁原告座落于花园街一巷××号的房屋的补偿。同日，原、被告双方达成了《关于花园街一巷××号房屋拆迁补充协议》，该补充协议第二点约定：甲方（即被告）同意按乙方（即原告）的被拆除房屋建筑面积以每平方米1000元的单价将上述两套回迁房收回。第三点约定：甲方（即被告）同意将位于东华路东侧××路段一块127.5平方米的土地以每平方米800元的单价转让给乙方（详见《土地转让合同》)，甲方负责为乙方办理该块土地的土地使用证、房屋报建手续及房屋所有权证。办理上述手续时所发生的一切费用由甲方支付。原告已依协议约定将上述土地款支付给被告，被告却以种种理由推搪至今不予办理土地使用证，导致该块土地闲置无法报建。为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告依照协议约定办理土地使用证，办证过程中所发生的一切费用由被告负担；2、本案诉讼费用由被告负担。原告为支持其诉讼主张，提交证据如下：1、《房屋拆迁协议书》、《关于花园街一巷××号房屋拆迁补充协议》、《土地转让合同》，证明原、被告双方签订了一系列合同，约定被告将东华路拆迁安置商住用地一块有偿转让给原告，被告负有办理土地使用证、房屋报建手续、房屋所有权证及支付办理上述手续时所发生的一切费用的义务；2、《收据》，证明原告已按合同约定履行了全部给付义务；3、《建设用地规划许可证报批表》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》，证明被告于2009年即具备履行合同义务的能力；4、录音光盘、录音内容摘要，证明被告多年来不停催促，被告一直不愿履行义务；5、《答辩状》，证明被告连州市现代置业有限公司作为（2015）清连法民二初字第358号案的被告应诉答辩，承认其负有依涉案系列合同约定为原告办理土地使用证、房屋报建手续、房屋所有权证及支付上述手续所发生的一切费用的义务；6、《代开发票申请表》，证明被告作为收款方至相关部门就涉案土地使用权转让费申请代开发票；7、《建设用地规划许可证报批表》，被告连州市现代置业有限公司负责办理涉案土地的《建设用地规划许可证》；8、《水鱼场电费欠费表》、《电费缴交通知单》、《收据》（五张），证明被告连州市现代置业有限公司向原告及其余拆迁户催缴及收取电费；9、《梁表》、《基础图》、《钢筋图》、《平面图》，证明涉案土地的基础占地实际面积为132.90平方米，是原告经过被告连州市建设工程公司同意且按其提供的钢筋图等图纸施工所致；10、宗地图，证明从宗地图到代开发票申请表中滞纳金始收共计有51日，证明被告故意拖着不办，责任在被告；11、《关于“花园村”开发区政策问题的批复》。原告于第二次庭审结束后提交：1、广东省法院系统代管款（物）收据4份、连州市人民法院支出凭证2份；2、房地产权证复印件；3、国有土地使用权证复印件；4、宗地图复印件；5、税收转账专用完税证复印件2份；6、广东省政府性基金（资金）通用票据复印件；7、连州市国有建设用地报批表；8、东华路小区地理位置图。被告连州市现代置业有限公司、广东省连州市建设工程公司辩称：1、应该继续履行双方签订的《土地转让合同》。2、该协议拖了很长时间是有原因的，除了原告超面积建地外，原告也没补足超出面积的费用。办证需要原告提供各项材料才能办，原协议本来我方是为原告负责办理土地使用证的所有费用，原来协议期间我方花园新城属于政府的旧城改造项目，免收一切费用只收工本费。由于土地使用证拖延到现在才开始办理，政府的优惠政策早以取消，我方提出新要求，在不超过原来合同约定的税费由我方负责，超过原来合同约定的税费由原告负责，原告还应补交超面积的费用，还要提供各项材料协助我方办理。现原告追加广东省连州市建设工程公司为被告，该公司已解体，现在广东省连州市建设工程公司的债权债务由连州市现代置业有限公司承担。我查到法院的协助通知书，原告因为别的案件被法院查封了拆迁补偿款，导致办理原告证件的时间与其他的人不同。旧城改造2005年5月30日之前办土地使用证不需要交税费，2005年5月30日以后需要交税费，2009年才办理建设用地规划许可证，2012年拿到规划设计要点，2014年才拿到国土局的宗地图，我方一直都在积极办理相关证件。现在税费、滞纳金需要5、6万元，应由原告负担。被告连州市现代置业有限公司、广东省连州市建设工程公司提交证据如下：1、《关于要求办理企业转制认可申请的批复》；2、《关于连州市建设工程公司解体遣散实施方案的批复》；3、《连州市建设局文件（连建字[2003]35号），证明连州市现代置业有限公司承担广东省连州市建设工程公司的权利义务；4、（2003）连法执字第78号《协助执行通知书》、《民事裁定书》，证明原告有另外的案件法院查封了拆迁款导致无法与第一批拆迁户同时办理；5、张运就身份证复印件、证明书、营业执照、委托书，证明连州市现代置业有限公司法人变更了；6、建设用地规划许可证、宗地图、规划设计要点，证明我方在一直办着证，只是后来产生办证费用才没有办到。本院依原告申请对谭自仲、胡玉琴、邓水新作了《调查笔录》，向连州市不动产登记中心调取了谭自仲、胡玉琴的土地使用权证。本院依职权向连州市市场监督管理局调取了连州市现代置业有限公司、广东省连州市建设工程公司的企业机读档案登记资料。经本院主持庭审质证，原告对《调查笔录》，认为证人所述都是真实的，有一点需要补充，谭自仲所述自己拉线和设计图纸的问题是个个例，因为谭自仲是首户拆迁户是个特例；对土地使用权证、企业机读登记资料无异议。被告对《调查笔录》，认为真实性由法院认定，但与本案无关；对土地使用权证、企业机读登记资料无异议。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1至4的真实性无异议。对证据5至11的真实性无异议，《代开发票申请表》是我方提供给原告，《梁表》没什么意义，我方没资格出设计。原告对被告提交的证据，质证如下：对证据1-3没有原件，真实性无法认定，有几页缺失，由法院核实真实性；对证据4，证明内容我方不认可，与本案无关；对证据5、6真实性、合法性、关联性无异议，宗地图2012年就办好了，说明被告没有积极办理证件。原告于第二次庭审结束后提交证据已超过举证期限，本院不再组织质证。经审理查明：广东省连州市建设工程公司成立于1992年8月11日，法定代表人张文遂，企业类型：内资企业法人，经济性质：集体所有制，因不按规定参加年检，于2002年12月1日被吊销营业执照。连州市现代置业有限公司成立于2003年7月4日，企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人张运就，企业状态登记成立。2001年4月10日，以被告连州市建设工程公司为甲方与原告杨完成（乙方）签订了《房屋拆迁协议书》（编号：2001C109），该协议主要约定：一、甲方因旧城改造需要征用和拆除乙方座落于本市花园路一巷12号的土地和房屋。其中，国有土地使用权面积为85.14平方米，混合结构面积171.26平方米；砖木结构面积11.90平方米。房屋总建筑面积共183.16平方米。二、乙方选择在原区三楼以上实行产权调换的补偿形式（即回迁），回迁调换的房屋建筑面积为183.16平方米（土地不作补偿）。拆迁补偿形式如下：1、甲方以位于本开发区下列的新建房屋与乙方实行1：1的产权调换（回迁房标准见附件）（1）Ｊ－1幢Ｂ座七楼701室；（2）Ｊ－1幢Ｂ座七楼702室；。八、违约责任：1、乙方若不能按时将房屋交予甲方拆迁的，每逾期一天，则应向甲方支付罚金50元。2、甲方若不能按时向乙方提供回迁房的，每逾期一天，则应向乙方支付罚金50元。九、本协议一式伍份，甲、乙方双方、市国土局、市房屋拆迁办公室、市房地产管理局各执一份，并自签约之日起生效”。甲方由广东省连州市建设工程公司盖章并由张文遂签印鉴，乙方由杨完成签名确认。同日，原告杨完成、伍瑞英、杨秋凡、杨家乐作为乙方与甲方连州市建设工程公司签订《关于花园街一巷××号房屋拆迁补充协议》，主要约定：一、乙方同日，原告杨完成、伍瑞英、杨秋凡、杨家乐作为乙方与甲方连州市建设工程公司签订《关于花园街一巷××号房屋拆迁补充协议》，主要约定：一、乙方坐落于花园街一巷××号得房屋建筑面积183.16㎡，经双方协商，乙方同意在花园村小区××室及××室两套回迁房作为甲方拆迁乙方上述房屋的补偿。二、甲方同意按乙方的被拆除房屋建筑面积183.16㎡以每平方米1000元的单价将上述两套回迁房收回。（合计楼款总金额为183160元）。三、甲方同意将位于东华路东侧××路段一块127.5平方米的土地以每平方米800元的单价(合计土地款为102000元）转让给乙方（详见《土地转让协议》），甲方负责为乙方办理该块土地的土地使用权证、房屋报建手续及房屋所有权证。办理上述手续时发生的一切费用由甲方支付。四、因甲方将上述土地转让给乙方，乙方须将该土地款共人民币102000元支付给甲方，乙方剩余183160-102000元=81160元；甲方同意在回迁时（回迁时间为2003年4月10日）将该81160元支付给乙方。五、本补充协议一式五份，甲乙双方、市拆迁办、市房管局、市国土局各执一份，自甲、乙双方签字盖章之日起生效”。落款处甲方由广东省连州市建设工程公司盖章并由张文遂签印章确认，乙方由杨完成、伍瑞英、杨家乐、杨秋凡签字确认。同日，广东省连州市建设工程公司作为甲方与乙方杨完成、伍瑞英、杨家乐、杨秋凡签订《土地转让合同》，主要约定：“一、甲方将东华路拆迁安置商住用地一块15米×8.5米=127.5平方米的土地有偿转让给乙方。二、该商住地以800元/平方米的单价计算，合计人民币壹拾万零贰仟元（102000元）。三、签订本合同后，乙方须在2003年4月10日前将上述土地款一次付清给甲方。四、甲方负责在双方签订本合同后30天内为乙方办理土地使用证。该土地使用证在乙方付清上述土地使用款后交给乙方。办理土地使用证时发生的一切费用由甲方支付。”落款处甲方由广东省连州市建设工程公司盖章并由张文遂签印章确认，乙方由杨完成、伍瑞英、杨家乐、杨秋凡签字确认。由广东省连州市建设工程公司房地产分公司盖章出具的2003年7月8日《收据》，其内容：“今收到杨完成交来购东华路住宅地127.5㎡×800元=102000元（回收回迁楼款对数）”。连州市城镇规划局于2009年12月2日出具的《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第2009058号），用地单位杨完成、伍瑞英、杨家乐、杨秋凡，连州市东华路小区地段商住用地用地面积壹佰叁拾贰点玖平方米，建设规模伍层商住宅楼。连州市住房和城乡规划建设局于2012年10月8日出具的《规划设计要点》，建设单位杨完成、伍瑞英、杨家乐、杨秋凡，建设地址：连州市东华路小区地段，规划建设用地面积132.90平方米。2014年7月15日，连州市国土资源局出具《宗地图》，权利人杨完成、伍瑞英、杨家乐、杨秋凡，面积132.90平方米。原告提交的被告曾于2015年10月25日向职能部门领取的《代开发票申请表》，载明：连州市连州镇东华路小区地段132.9平方米住宅用地土地使用权纳税申报各项税费：1、各项税收（不含契税）46472.3元；2、契税3855.42元；滞纳金（2012年10月1日至2015年11月25日）：（46472.30+3855.42）×0.0005×1151=28963.60元，以上三项合计79291.32元。2015年3月9日，原告杨完成与被告公司法定代表人张文遂沟通交涉办证的事情，被告反映因税费、滞纳金的问题需要再理顺关系,被拆迁户杨庆洲妻子邓水新在《调查笔录》陈述“原告家下地基时被告公司也有派人来监督下地基拉线，图纸是被告公司的人出的，其自家的地基也下了超过20公分，交了罚款后最终都办到证了”，被拆迁户谭自仲在《调查笔录》陈述“其自家下地基的施工图纸是亲戚帮忙出的，当时政府同意一边建房一边补办建设规划许可证等手续”。庭审中被告连州市现代置业有限公司确认广东省连州市建设工程公司的所有债权债务都由其公司承受，本案中《土地转让合同》的权利义务也由连州市现代置业有限公司承受。原告在庭审中变更诉讼请求为：1、被告广东省连州市建设工程公司依照《土地转让合同》约定办理土地使用证，办证过程中所发生的一切费用由其负担；被告连州市现代置业有限公司对办证义务及费用承担连带责任；2、本案诉讼费用由两被告负担。本院认为，原告诉请被告履行办证义务是否应予支持的问题？根据2001年4月10日原、被告签订的《关于花园街一巷××号房屋拆迁补充协议》第三条约定“三、甲方同意将位于东华路东侧××路段一块127.5平方米的土地以每平方米800元的单价(合计土地款为102000元）转让给乙方（详见《土地转让协议》），甲方负责为乙方办理该块土地的土地使用权证、房屋报建手续及房屋所有权证。办理上述手续时发生的一切费用由甲方支付”以及原、被告双方签订的《土地转让合同》，第四条约定“四、甲方负责在双方签订本合同后30天内为乙方办理土地使用证。该土地使用证在乙方付清上述土地使用款后交给乙方。办理土地使用证时发生的一切费用由甲方支付”，足以证实，双方已在合同中明确约定由被告负责办理土地使用权证，办理土地使用证所发生的一切费用由被告连州市建设工程公司负担，被告连州市建设工程公司房地产分公司出具的2003年7月8日《收据》已证实原告已按照合同约定履行支付127.5㎡土地转让款的义务。被告提交的由连州市城镇规划局于2009年12月2日出具的《建设用地规划许可证》（地字第2009058号）、连州市住房和城乡规划建设局于2012年10月8日出具的《规划设计要点》以及连州市国土资源局2014年7月15日出具的《宗地图》，均证实：权利人杨完成、伍瑞英、杨家乐、杨秋凡，连州市东华路小区地段规划建设用地面积为132.90平方米。从以上有关职能部门出具的规划许可证、规划设计要点、宗地图可证实：政府有关职能部门对原告申请的用地面积132.90平方米是给予办理相关手续的，被告抗辩称由于原告下地基超面积5.4平方米而导致政府有关职能部门不予办理手续的理由，理据不足，本院不予采纳。原告已支付对价款给被告，被告逾期不履行合同约定的办证义务，已构成违约。故，原告诉请被告广东省连州市建设工程公司依照《土地转让合同》的约定办理土地使用权证的主张，理据充分，本院予以支持。被告连州市现代置业有限公司在庭审中确认由该司承继被告连州市建设工程公司在《土地转让合同》中的权利义务，本院予以确认。被告广东省连州市建设工程公司未注销工商登记，被告提供的证据无法证明广东省连州市建设工程公司进行企业改制的具体内容，被告广东省连州市建设工程公司应与被告连州市现代置业有限公司共同承担本案的责任。故，原告诉请被告连州市现代置业有限公司对办证义务及费用承担连带责任，理据充分，本院予以支持。关于办证费用应如何承担问题？原告下地基超出合同约定面积5.4平方米，对于原告主张该5.4平方米是被告公司赠送给原告，赠与行为是诺成行为，需要双方达成合意才能成立生效，原告未提供证据证实其主张，被告亦当庭否认赠与的事实，本院对原告主张的该事实不予认可，原告应按照原合同约定的单价800元/平方米，补交5.4平方米的土地价款4320元，从被拆迁户杨庆洲妻子邓水新在《调查笔录》中的陈述“自家的地基也下超了20公分，交了款后最终都办到证了”，可知，下地基超面积是需要补交土地价款，补交后才能办理土地使用权证，原告至今未补交该部分土地价款存在一定过错，对被告申请办理涉案土地使用权证的进度造成一定的影响，对迟延办证造成的扩大损失负相应的责任，本院酌情认定由原告承担30%的责任为宜。按照《土地转让合同》第四条的约定“甲方负责在双方签订本合同后30天内为乙方办理土地使用证。该土地使用证在乙方付清上述土地使用款后交给乙方。办理土地使用证时发生的一切费用由甲方支付”，被告作为履行办证义务的一方，由于政府的税收政策变更需要缴纳各项税收（契税），该风险应由履行办证义务的被告一方承担。根据2015年10月25日被告就涉案土地使用权转让费向有关部门领取的《代开发票申请表》，载明：“连州市连州镇东华路小区地段132.9平方米住宅用地土地使用权纳税申报各项税费：1、各项税收（不含契税）46472.3元；2、契税3855.42元；滞纳金（2012年10月1日至2015年11月25日）：（46472.30+3855.42）×0.0005×1151=28963.60元，以上三项合计79291.32元”。本院认为《代开发票申请表》列明的1、各项税收（不含契税）46472.3元；2、契税3855.42元，该两项税费按照《土地转让合同》第四条的约定均应由被告负担。至于自2012年10月1日起至实际办理土地使用权证之日止的滞纳金，则属于由于原、被告双方的原因迟延造成的扩大损失，该部分费用应按原、被告双方的过错程度分担，应由原告承担次要责任30%，由被告承担主要责任即70%。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广东省连州市建设工程公司应于本判决生效之日起十日内依照《土地转让合同》的约定为原告杨完成、伍瑞英、杨秋凡、杨家乐办理连州市东华路小区地段的土地使用权证；二、被告广东省连州市建设工程公司办理涉讼土地使用权证应缴纳的税收（契税）50327.72元，由广东省被告连州市建设工程公司负担；该50327.72元自2012年10月1日起按日万分之五计至实际办证之日止的滞纳金，由原告杨完成、伍瑞英、杨秋凡、杨家乐承担30%，由广东省连州市建设工程公司承担70%；三、被告连州市现代置业有限公司对上述第一、二项判决内容承担连带责任；四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告连州市现代置业有限公司、广东省连州市建设工程公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 欧学强审 判 员 孔日照人民陪审员 冯素萍二〇一七年五月十五日书 记 员 陆思廷附：本案相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”