（2017）冀01民终5649号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-11-15
案件名称
河北省石家庄监狱、河北德融房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北省石家庄监狱,河北德融房地产开发有限公司
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5649号上诉人（原审被告）河北省石家庄监狱，住所地石家庄市长安区红星街39号，统一社会信用代码111300000002190023。法定代表人刘建华，系河北省石家庄监狱监狱长。委托代理人韩立军，河北新业（正定）律师事务所律师。委托代理人安兰，河北新业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河北德融房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山东路118号东方新世界1501号，统一社会信用代码911301005590715630。法定代表人魏国秋，系该公司董事长。委托代理人贾培培，河北杰大律师事务所律师。上诉人河北省石家庄监狱因与被上诉人河北德融房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2016）冀0105民初6583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：一、石家庄北郊监狱为解决监狱干警住房困难的实际问题,监狱拟对干警生活区部分旧住宅楼进行改造,为此,2009年10月13日石家庄北郊监狱向省监狱管理局报送“关于对旧住宅楼改造的请示”(冀石北狱[2009]169号)，申请拟拆除监狱生活区1-9号旧住宅楼464户，拟由资质完备、实力较强的房地产开发商进行开发建设，并全权负责拆迁、建设及相关手续跑办，监狱负责协助拆迁及相关手续办理，并对建筑质量及资金使用情况进行监督管理；建成后，对原住户按照一定比率进行回迁补偿，除回迁户住房外，其余干警以团购价或低于市场的优惠价格优先购买，剩余住房由开发商以市场价销售；为降低干警购房成本，北郊监狱负责新住宅楼路面硬化、绿化等辅助设施建设等。2009年12月29日石家庄北郊监狱向石家庄市人民政府报送“关于对旧住宅楼改造的请示”(冀石北狱[2009]170号)，2010年1月11日向石家庄市桥东区政府报送“关于对旧住宅楼进行一级开发的请示”（冀石北狱[2010]2号），对改造原因、开发计划予以说明，并申请政府给予政策性支持。二、2010年1月15日石家庄市土地储备中心（石家庄市地产集团有限公司，甲方）与河北省石家庄北郊监狱签订编号为旧城2010[001]号《河北省石家庄北郊监狱项目土地一级开发委托协议》（以下简称委托协议），约定土地一级开发用地范围为北郊监狱围墙以东，育和街以西，北郊监狱围墙以南，市农业机械厂北库以北,占地面积约84亩；乙方作为土地一级开发实施单位，是土地一级开发实施过程中直接第一责任人。同时双方对开发工作进度及要求、补偿安置工作要求、地上物拆除工作要求、市政基础设施建设工作要求、土地一级开发验收，双方权利义务、违约责任等进行了约定。此后，石家庄市土地储备中心向石家庄市人民政府报请（市土地储备[2010]6号）“关于北郊监狱旧住宅实施一级开发的请示”，经研究，2010年3月11日石家庄市人民政府向石家庄市土地储备中心（市地产集团）出具（石政函[2010]21号）“关于同意在北郊监狱旧住宅项目地块内开展土地房屋征收征用工作的批复”。根据市政府批复，石家庄市国土资源局于2010年3月29日向石家庄市土地储备中心出具（石国土资函[2010]2号）“关于北郊监狱项目准予一级开发的批复”，同意土地储备中心对北郊监狱项目范围内土地进行一级开发（具体项目范围以拆迁红线图为准），一级开发完成后对土地进行收储。三、2010年3月28日河北省石家庄北郊监狱与唐山天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿房地产公司）签订《开发协议书》，约定北郊监狱将已取得的“河北省石家庄北郊监狱土地一级开发项目”委托给天鸿房地产公司，具体完成土地一级开发相关工作，并对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。魏国秋系天鸿房地产公司的法定代表人。四、2010年7月1日石家庄市土地储备中心办理了石家庄北郊监狱旧生活区拆迁改造项目用地的地字第石拆2010014号建设用地规划许可证，2010年8月27日办理了拆许字[2010]第14号房屋拆迁许可证，该项目具备拆迁条件，拆迁建筑面积非住宅13320平米、住宅33521.63平米、占地面积79亩；拆迁期限自2010年8月27日至2011年2月27日。五、2011年5月6日石家庄市土地储备中心（甲方）、河北省石家庄监狱（乙方，本案被告，河北省石家庄北郊监狱与河北省石家庄监狱合并为河北省石家庄监狱）、河北德融房地产开发有限公司（丙方，本案原告）、石家庄新诚土地开发有限公司（丁方）签订《协议书》（以下简称四方协议），约定石家庄市土地储备中心（市地产集团）同意将原《委托协议》中的受托人即土地一级开发实施单位变更为河北德融房地产开发有限公司（丙方），原《委托协议》受托人的权利义务由丙方（原告）享有和承担；乙方（被告）未在原委托协议约定的期限内完成土地一级开发工作，经乙方、丙方申请，根据项目的具体情况，甲方同意延长土地一级开发工作的完成期限，丙方应于2011年12月31日前达到一级开发验收标准；乙方尚未缴纳原委托协议中约定的项目履约保证金420万元，丙方同意承接该项义务并于协议签订后7日内向甲方缴纳；乙方确认本协议签订后，将继续做好拆迁的配合工作；本协议自签字盖章之日起成立，自丙方履约保证金到达甲方指定账户后生效。六、2011年5月13日被告向东场住宅区住户发出通告，通知各住户被告不再担任监狱东场住宅区改造土地一级开发项目实施单位，石家庄市土地储备中心委托新的实施单位对监狱东场住宅区实施土地一级开发，住户已签订的《拆迁补偿安置协议》合法有效等。2011年5月21日被告向住户发出通知，载明因未达到住户同意80%规定比例，安置补偿协议不生效，东场住宅改造项目停止实施，市土地储备中心（地产集团）立即撤离。2011年5月23日、2011年6月8日被告又分别向住户发出通知，载明根据土地开发相关程序，东场住宅改造项目已全部移交给土地储备中心，并由土地储备中心委托了新的实施单位实施，住户已签订的《拆迁补偿安置协议》合法有效，该项目的实施，经请示厅、局住房筹备小组后，由市政府决定，监狱对该项目无权决定，5月21日所发关于东场拆迁的通知内容，超出了监狱权限无效。自2011年6月8日起石家庄市土地储备中心将全力推进监狱东场住宅区改造项目实施。七、2010年3月17日石家庄市人民政府市长办公会议纪要（2010年120号），会议确定石家庄监狱整合各项目，继续享受“特事特办，急事急办”的优惠政策和市国土局、省监狱局《土地资源整合利用协议书》第三条、第五条规定的优惠政策和支持，优惠政策和支持顺延至各工程项目竣工投用。2011年10月8日河北省石家庄监狱向石家庄市人民政府报送冀石狱文[2011]325号“关于原石家庄北郊监狱东场住宅项目申请政策支持的请示”，载明石家庄监狱东场旧住宅区开发改造项目已启动一年多，拆迁区域内的464户居民中已签订拆迁补偿安置协议并搬家的236户，未搬迁的228户，已搬迁户和未搬迁户交替上访，对监狱乃至社会的安全稳定造成严重隐患，为尽快完成监狱合并后续工作，尽早解决干警回迁及备勤困难问题，化解矛盾等，恳请政府给予政策支持，准予监狱东场旧住宅项目享受《石家庄市人民政府市长办公会议纪要》（2010年第120号）优惠政策、准予监狱东场旧住宅项目与监狱南区、西场干警备勤楼项目同等享受“特事特办、急事急办”优惠政策，准予在拆迁区域内现有空地上先建回迁房，以先安置后拆迁的方式促进拆迁工作最终完成。八、2011年8月31日被告石家庄监狱向东场已搬迁交房的居民发出《东场搬迁户在西场预选预留安置房的通知》，载明由于监狱东场住宅区改造项目出现僵局，为确保东场已搬家交房236户回迁居民的合法权益，监狱决定在西场预留部分住宅，作为安置东场回迁户的房源，被拆迁人新选房总建筑面积高于东场原选房面积的，超出面积按西场协议价格购买，选定多层住宅的，在执行东场安置方案的基础上补交多层与高层住宅的差价。九、2011年10月19日、2011年11月9日、2012年2月27日被告石家庄监狱先后三次向河北省监狱管理局出具（冀石狱文[2011]328号、冀石狱文[2011]365号、冀石狱文[2102]29号）“关于借款购房安置监狱东场旧住宅区改造项目已搬迁户的请示”，载明东场拆迁区域内的464户居民签订拆迁补偿安置协议并搬家236户，尚有228户未签订拆迁补偿安置协议，鉴于东场旧住宅区开发改造项目继续推进难度较大，石家庄监狱已制定东场搬迁户在西场预选预留安置房方案，特申请向河北省监狱管理局借款1亿元，用于在西场安置东场搬迁户的购房专款，并按干警团购西场住房的付款进度分期同步支付；石家庄监狱已向政府申请，请求市政府批准东场项目在划拨地上先建回迁房安置搬迁户，再拆旧房，以建促拆，项目完成后，监狱用东场开发取得收益偿还借款。2012年3月5日河北省监狱管理局“关于石家庄监狱借款购买拆迁安置房的批复”（冀狱复[2012]44号），明确2011年5月6日之前，东场项目土地一级开发实施主体为唐山天鸿房地产公司，2011年5月6日之后变更为河北德融房地产公司，因此，石家庄监狱以土地一级开发单位为由借用建设资金购置拆迁安置房，不符合财务管理规定。十、2013年1月7日原、被告签订《河北省石家庄监狱西场住房建设项目二期开发协议》（以下简称《监狱西场二期开发协议》），约定为推进监狱东场拆迁改造项目的进行，妥善处理东场已交房居民回迁安置，被告石家庄监狱同意将西场住房建设项目二期工程交由原告德融房地产公司开发建设，主要用于解决东场旧居住区拆迁改造项目的搬迁区域已搬迁居民的回迁用房；协议第一条被告石家庄监狱的权利和义务为：1、提供监狱西场二期工程用地，即东至红星街、西至西场住宅区、南至原西场南墙、北至西场北墙，不存在任何遗留问题的监狱用地24666.7平米（约合37亩）的合法、有效土地使用权证明；2、提供监狱西场项目二期工程实施申请、上级主管部门批准文件及相关土地登记文件；3、配合德融房地产公司依法办理监狱西场项目二期开发的各项审批手续。协议第二条原告德融房地产公司的权利义务为：1、监狱东场已搬迁户可按东场住房改造补偿条件自行选择在原拆迁改造范围内或西场二期回迁安置，如选择在西场项目一期安置，由原告德融房地产公司在开工前妥善处理；2、本协议签订后，原告分期支付被告垫付的过渡费720万元（首付240万元，三个月内付清余款480万元）；3、负责西场二期开发建设资金筹措、审批手续办理、开竣工时间安排；4、负责完成西场二期建设房屋的产权、土地使用权证办理等。协议第三条西场二期开发项目房屋处置：本项目全面享受西场项目相关优惠政策，开发项目的新建楼房，除安置东场搬迁户外，剩余楼房双方协商处置。协议第四条约定，鉴于本项目与石家庄监狱东场住房改造项目密切相关，被告应切实做好东场拆迁范围内未搬迁在职干警的动迁工作，并协助原告做好拆迁范围内未搬迁的有影响力、有感召力离退休干警的说服动员工作。同时，双方对争议与违约解决、协议变更等进行了约定。本协议由双方法定代表人签字并加盖单位公章后，自德融房地产公司支付石家庄监狱垫付的有关监狱东场旧房改造项目的相关费用首付款到账之日起生效。十一、2009年11月23日原石家庄北郊监狱与河北国骅房地产开发有限责任公司（以下简称国骅房地产公司）签订《合作开发协议书》，2010年11月8日双方签订《补充协议书》，2011年6月20日双方就石家庄监狱所属的武警营房占地和监狱西场干警住宅占地的红星国际二期项目签订《合作开发框架协议》，约定该项目拟分二期开发，武警营房占地部分为该宗土地的一期开发，监狱西场干警住宅占地为二期开发，二期开发待条件成熟后进行；国骅房地产公司享受市政府给予石家庄监狱的各项减免优惠政策，并尽快办理相关建设手续等。2013年1月8日石家庄监狱与国骅房地产公司签订《补充协议书》，约定石家庄监狱在国骅房地产公司开发的红星里小区（监狱西场一期）预留255套房源，监狱应在2013年2月底前与国骅房地产公司签订团购协议并付至总房款的90%，并对逾期付款所应承担的违约责任进行了约定。《合作开发框架协议》签订后，协议未全面履行，2013年1月7日原、被告双方签订《河北省石家庄监狱西场住房建设项目二期开发协议》，因国骅房地产公司与石家庄监狱签订《合作开发框架协议》在先，国骅房地产公司阻挠原告进场，经多方协商，2013年6月3日国骅房地产公司向被告石家庄监狱出具承诺书，承诺由石家庄监狱一次性补偿国骅房地产公司580万元前期投入，此款支付后，国骅房地产公司立即将北区二期场地内小房及该公司施工临建处理完毕，不再影响北区二期正常施工。十二、2013年9月13日原、被告及石家庄市土地储备中心与被拆迁人签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》（石建拆石家庄监狱第001号），约定原被拆迁人选择的产权调换房屋由东场变为西场二期，双方对拆迁补偿、产权调换房屋位置及产权调换差价等进行了明确约定。十三、石家庄市城乡建设和房地产市场专项整治工作领导小组办公室于2013年11月13日向原告德融房地产公司下发（专项办改[2013]第255号）“违法建设项目整改要求和行政处罚通知单”，对德融房地产公司在红星街西、东方热电二厂北建设的监狱西场二期项目作出处理决定，提出5项改正措施，并要求缴纳农民工工资保障金50万元，预缴政府土地出让收益2603.47万元。原告收到该通知后，于2013年12月12日缴纳土地出让收益款2603.47万元，2013年12月17日缴纳农民工工资保障金50万元。2014年5月22日石家庄市城乡建设和房地产市场专项整治工作领导小组办公室向德融房地产公司下发“临时复工通知单”，载明根据2014年5月17日城乡建设和房地产市场专项整治调度会精神，鉴于德融房地产公司建设的监狱西场二期项目规划方案已确定，各项费用已全部缴纳，经审查，同意临时复工建设。十四、2016年4月23日石家庄市房地产开发建设违法行为专项整治工作领导小组办公室专题会议纪要（第11号，2016年6月2日印发），关于监狱西场二期项目，会议议定，鉴于该项目承担监狱东场项目回迁任务，原则同意该项目与监狱东场项目按照一个项目，由市地产集团按照棚户区改造项目办理财政评审等资料的申报及挂牌手续。2016年6月2日石家庄市房地产开发建设违法行为专项整治工作领导小组办公室向石家庄市新华区人民政府发出“关于监狱西场二期项目宽限期内完善手续的通知”（市整治办宽[2016]第052号），同意给予该项目（不含坑槽和未开工部分）2016年6月2日至2016年6月30日边施工边补办手续的宽限期，请新华区政府督促项目单位抓紧完善国土、规划、建设等手续。现原告德融房地产公司已完成讼争监狱西场二期项目建设，原告共建房屋460余套，需安置255套，因土地手续至今未完善，无法办理后续手续，原告未向东场回迁户交付房屋。十五、2014年12月1日、2016年7月18日被告石家庄监狱先后向原告德融房地产公司发出《尽快还款履约函》，载明德融房地产公司仅付首付款240万元，余款4787645.06元尚未支付，要求德融房地产公司尽快支付。原告收到上述函件后，于2016年7月18日复函被告，载明因石家庄监狱未完全履行二期开发协议相关约定，对于石家庄监狱提出的剩余过渡费4787645.06元，德融房地产公司要求暂缓支付。十六、讼争土地座落于石家庄市××××号，土地使用权人为河北省石家庄北郊监狱，土地性质为划拨地，使用面积53154.7平方米，登记日期为2009年1月6日，土地证号为新华国用（2009）第00**号。十七、被告河北省石家庄监狱在法定期限内向本院提起反诉，要求德融房地产公司支付垫付的过渡费480万元并支付利息。德融房地产公司认可尚未支付剩余过渡费的事实，但主张因石家庄监狱未能按协议约定提供37亩土地的相关手续，其享有先履行抗辩权，在石家庄监狱履行合同义务的情况下，其同意支付剩余费用。本院限石家庄监狱在限期内交纳反诉费用，逾期则视为放弃反诉的权利。鉴于德融房地产公司认可尚未支付剩余过渡费的事实，石家庄监狱不再坚持反诉，也未在限期内交纳反诉费。原审认为：一、关于讼争石家庄监狱西场二期土地手续应由谁办理问题。根据查明的事实可以认定，诉争监狱东场土地一级开发实施单位原为石家庄北郊监狱，后变更为德融房地产公司，因监狱东场拆迁进度缓慢，为妥善处理东场已交房居民回迁安置等问题，被告石家庄监狱同意将西场住房建设项目二期工程交由原告德融房地产公司开发建设，主要用于解决东场旧居住区拆迁改造项目的搬迁区域已搬迁居民的回迁用房。鉴于监狱西场二期项目承担监狱东场项目回迁任务，政府相关部门原则同意该项目与监狱东场项目按照一个项目，由市地产集团按照棚户区改造项目办理财政评审等资料的申报及挂牌手续；在项目整治过程中，市整治办同意给予西场二期项目边施工边补办手续。现讼争西场二期项目已完工，但尚未办理该宗土地开发的相关手续。原告主张被告应提供监狱西场二期项目24666.7平米（约合37亩）的合法用地，即将划拨地变更为出让地，而被告提供的土地使用面积为53154.7平米（约合79.7亩），是一个大证，不是独立的，不具备开发条件，原告无法办理后续手续。被告主张讼争项目为住宅用地，必须具有房地产开发资质的房地产公司才能开发建设，被告只需提供划拨土地使用权证明文件即可，无法取得出让地的使用权。原审认为，首先，依据合同法等有关法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原、被告签订的《监狱西场二期开发协议》明确约定被告提供监狱西场项目二期工程用地，提供监狱西场项目二期工程实施申请、上级主管部门批准文件及相关土地登记文件；原告负责西场二期开发建设资金筹措、审批手续办理，负责完成西场二期建设房屋的产权、土地使用权证办理等。其次，结合本案证据，政府相关部门原则同意由原告德融房地产公司进行开发建设，且在石家庄市城乡建设和房地产市场专项整治过程中，已责令原告预交了西场二期项目的土地出让收益2603.47万元。最后，根据合同法及司法解释等有关法律规定精神，合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产市场的有序发展，且讼争西场二期项目建设已完工，所以本案应尽量尊重当事人双方的真实意思表示。综上，结合原、被告签订《监狱西场二期开发协议》的目的、协议的有关条款，根据诚实信用原则及前述查明的事实，应认定应由被告石家庄监狱向原告德融房地产公司提供讼争监狱西场项目二期工程开发用地，原告的第一项诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、关于协助监狱东场拆迁问题。原、被告签订的《监狱西场二期开发协议》第四条约定，鉴于本项目（监狱西场二期项目）与石家庄监狱东场住房改造项目密切相关，被告应切实做好东场拆迁范围内未搬迁在职干警的动迁工作，并协助原告做好拆迁范围内未搬迁的有影响力、有感召力离退休干警的说服动员工作。庭审中，双方均认可监狱东场尚有两栋楼约90余户没有拆迁，被告也同意继续做好干警的动迁工作，积极履行配合、协助义务。原告的第二项诉讼请求，不具有实际可执行效力，本院不再予以论述。石家庄监狱反诉要求德融房地产公司支付过渡费480万元，德融房地产公司认可尚未支付剩余过渡费的事实，但主张待石家庄监狱履行合同义务后再行支付。石家庄监狱未在限期内交纳反诉费，本案不予一并处理。对此，双方可另行协商解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、被告河北省石家庄监狱于本判决生效之日起三十日内向原告河北德融房地产开发有限公司提供监狱西场二期（东至石家庄市红星街、西至西场住宅区、南至原西场南墙、北至西场北墙）24666.7平方米建设项目用地的合法手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取，由被告负担40元。一审判决后，河北省石家庄监狱不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原判第一项，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。主要事实理由是：案涉项目建设用地出让后的合法手续应由被上诉人负责办理并承担相关费用。被上诉人辩称，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明事实和原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与被上诉人签订的《监狱西场二期开发协议》明确约定上诉人提供监狱西场项目二期工程用地、工程实施申请、上级主管部门批准文件及相关土地登记文件，而政府相关部门原则同意由被上诉人进行开发建设，且被上诉人已预交案涉项目的土地出让收益2603.47万元，案涉项目建设现已完工，原审据此从保障房地产市场有序发展、维护土地交易关系的稳定和保护当事人合法权益的角度出发，判令上诉人提供监狱西场二期（东至石家庄市红星街、西至西场住宅区、南至原西场南墙、北至西场北墙）24666.7平方米建设项目用地的合法手续，符合《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百二十五条的规定，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 赵 林审判员 姜瑞祥审判员 岳桂恒二〇一七年五月十五日书记员 赵 秒 关注公众号“”