（2016）冀0523民初60号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2018-05-03

案件名称

郝仁辰与张得林、智喜顺土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

内丘县人民法院

所属地区

内丘县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郝仁辰,张得林,智喜顺,张冬学,李文国

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十七条

全文

河北省内邱县人民法院民事判决书（2016）冀0523民初60号原告：郝仁辰，男，1952年2月28日出生，汉族，农民，住内丘县。委托诉讼代理人：郝建英，女，教师，住内丘县。系原告郝仁辰女儿。被告：张得林，男，1948年4月20日出生，汉族，农民，住内丘县。被告：智喜顺，男，1947年10月29日出生，汉族，农民，住内丘县。被告：张冬学，男，1944年4月3日出生，汉族，农民，住内丘县。第三人：李文国，男，1966年2月1日出生，汉族，农民，住内丘县。原告郝仁辰与被告张得林、智喜顺、张冬学、杨小多（诉讼期间死亡）及第三人李文国土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告郝仁辰及其委托诉讼代理人郝建英、被告张得林、智喜顺、张冬学及第三人李文国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝仁辰诉称，请求：1、依法解除租赁合同，并拆除被告及第三人所建的房屋，恢复原状；2、依法判令被告给付原告拖欠的租金3177元；3、由被告负担诉讼费用。事实和理由:1992年被告张得林、智喜顺、张��学与李牛（第三人李文国之父）四人租赁原告土地建饭店并合伙经营，承诺每年元月15日按时支付土地租金给原告。2002年被告张得林等人将饭店转租给第三人李文国经营，同时由李文国直接向原告支付地租。2007年李文国开始拒绝支付土地租金，原告多次催要未果。后原告向张得林、智喜顺、张冬学、杨小多（李牛妻子，系李文国母亲）要求支付租金。2014年2月13日，张得林、智喜顺、张冬学、杨小多同意将饭店房屋作为地租补偿给原告郝仁辰，并签订了补偿协议，但杨小多不识字也没有签字，且第三人李文国认为饭店有纠纷，对此协议有异议。后该房屋一直由第三人李文国占用,该房屋至今未交付，且已经有9年未交租赁费。原告多次要求交付房屋，但第三人占用其拒不腾屋。该房屋根本没有实际交付原告。无奈只得诉至法院，请求依法判令解除租赁合同，拆除被告��人所建房屋，恢复原状；依法判令被告及第三人给付原告拖欠的租金3177元。被告张得林辩称，我与原告签有协议，同意按照原来协议执行，把房屋给付原告，不同意原告的其他诉讼请求。被告智喜顺辩称，应该谁承包谁出租金，我们已经将饭店承包给了第三人李文国，我和张得林、张冬学、杨小多曾经答应将房子给付原告抵顶房租，当时杨小多在场并同意，所以不同意原告诉讼请求。被告张冬学辩称，我的答辩意见同智喜顺的答辩意见。第三人李文国述称，不同意原告的诉讼请求。我和原告没有直接的承包关系，我是从被告手里直接承包的饭店，以前没有纠纷，房租没有拖欠过。自从房屋补偿款产生纠纷后，因为纠纷没��解决，承包费才没有给，地租大概给了两年之后就没有给了。当事人举证、质证情况：为证明原告主张，原告提供如下证据:证据1、2014年2月13日张得林、智喜顺、张冬学与原告郝仁辰签订的补偿协议，拟证明双方曾协商将房屋作为地租补偿给原告。证据2、1992年元月15日签订的租赁合同，拟证明李文国的父亲李牛代表张得林、智喜顺、张冬学与原告签订过租赁合同，约定了面积、租金和其他相关权利义务。对此两份证据，被告张得林、智喜顺、张冬学均没有异议。第三人李文国对证据1称不清楚，对证据2没有异议。被告均未提供证据。第三人李文国亦��有提供证据。经审理查明，原告郝仁辰在西邵明村东、内临路西侧有一块承包地，1992年，张得林、智喜顺、张冬学、李牛（第三人李文国之父）与原告签订租地合同，由张得林等4人租用郝仁辰土地，东西长21.8米，南北宽9米，折地面积0.2943亩，每亩租金为1200元(合同主要内容：未经郝仁辰同意不得随意买卖、转让、租赁；智喜顺等须在每年元月15日付给郝仁辰租金353元……)。之后，张得林、智喜顺、张冬学、李牛在原告郝仁辰的土地上建了饭店（饭店房屋南房东西长14.94米，东房南北长9.19米。北邻石同海房子、东邻内临公路，南有夹道、西边是他人承包地。），每年按时支付地租。2000年左右，张冬学的儿子张立敏将饭店租了一年左右。大约在2002年左右，第三人李文国从智喜顺等人手中将饭店承包，李文国在原告的土地上搭建了遮阳棚、打井、建了一个小西屋，原告没有干涉。在2007年以前，第三人李文国按时向原告支付了地租。2007年以后，第三人李文国再未向原告支付地租，2014年原告找到饭店合伙人张得林、智喜顺、张冬学、杨小多(杨小多系李牛妻子、李文国母亲，李牛约在2012年左右去世)，张得林、智喜顺、张冬学均同意将饭店的房屋折抵地租补偿给原告，并写了协议。其中杨小多没有签字。后原告将房屋抵做地租这事告诉了李文国，李文国称与饭店合伙人有纠纷，不同意原告的要求。在本案诉讼过程中，被告杨小多去世。经多方联系，在征询李牛、杨小多的子女意见时，其子女中李文会、李文志、李文强、李文芹、李文娟均表示不参与其父、母亲经营饭店的财产和债权债务权益，唯有第三人李文国称继承父、母亲在该饭店的权益。另查明，张得林、智喜顺、张冬学、李牛租赁原告土地上建有房屋东房三间、南房四间。第三人李文国在承包饭店后，在饭店外棚子的东北角打了一口吃水井，按防盗窗两个，屋子全部进行过装修，铺了地板板，建了一间小西屋，还有一个锅炉房，没有锅炉、有暖气设施，在饭店外面建有一个简易棚。2006年左右，因为有人开办煤矿，在西邵明村地下采煤，危及房屋，很多房屋需要拆迁，矿上对需拆迁房屋给予拆迁补偿。被告及第三人所建的饭店也在拆迁之列。矿方按照建筑面积及标准给付了拆迁费。李文国得到了其所建西屋和锅炉房的拆迁费，张得林、智喜顺、张冬学、李牛得到了其余房屋的拆迁费。李文国因为装修费没有得到补偿，且自己没有经营多长时间就不能再经营，感到受了损失，与饭店原四个股东之间产生纠纷。李文国认为解决此纠纷后才��处置饭店房屋。经现场勘验，该饭店的房屋门窗及墙面、屋顶均破损严重。以上事实有原告诉状、被告答辩、庭审笔录、原告提供证据、被告提供证据载卷为证。本院认为，本案中原告郝仁辰与被告张得林、智喜顺、张冬学、李牛等人的租赁土地合同是双方的真实意思表示，且已经履行多年，该合同合法有效。后第三人李文国转租了该饭店，第三人李文国向原告支付租赁费多年，原告亦接受了第三人交纳的租赁费，原告郝仁辰与第三人李文国之间形成了事实上的租赁合同关系。自从2007年后，被告等人与第三人李文国均未向原告支付租赁费，构成违约，原告因被告及第三人违约，要求解除合同，恢复土地原状，符合法律规定，应予以支持。在李牛和杨小多去��后，第三人李文国既是李牛和杨小多的继承人，又是经营饭店转租的承租人。拖欠原告的租赁费，应当由被告张得林、智喜顺、张冬学及李文国具有给付义务。原告与被告张得林、智喜顺、张冬学之间签订的解除合同协议，约定由所建房屋折抵拖欠的租赁费，不违反法律规定，但该合同已经实际转化为原告与被告以及李牛和杨小多继承人李文国之间的土地租赁合同关系，因此应由全部的当事人之间均同意方可生效。现李文国不同意，该协议对李文国不产生法律效力。被告智喜顺、张冬学、张得林及第三人李文国应当限期拆除所建设房屋及附属设施，并给付拖欠原告的土地租赁费。原告在诉讼中主张租赁费3177元是截止到2016年的土地租赁费，其诉讼请求低于被告及第三人拖欠的实际租赁费，应予以支持。但本案的拆除房屋等物体的行为必然造成房屋价值的减损，为了避免该房屋价值减损给各方当事人造成损失，因此在处理过程中，应给予原、被告及第三人以选择权。即在被告及第三人不履行给付拖欠租赁费和拆除房屋建筑义务的情况下，用租赁土地上的建筑物等设施抵做租赁费。对于第三人李文国与饭店原四个股东之间所谓的拆迁补偿费以及经营损失，与原告的诉求没有关联性，应另案处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告张得林、智喜顺、张冬学与第三人李文国拆除建设在原告郝仁辰土地上的房屋建筑（含附属设施）；二、自本判决之日起十五日内，被告张得林、智喜顺、张冬学及第三人李文国给付原告郝仁辰土地租赁费3177元；三、如被告张得林、智喜顺、张冬学及第三人李文国未按照上述第一、第二项判决予以履行，被告张得林、智喜顺、张冬学及第三人李文国所建设的房屋及相关设施归原告郝仁辰所有，与所欠租赁费相抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，由第三人李文国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审　判　长　　任联青审判��郝文国人民陪审员　　李阳阳二〇一七年五月十五日书　记　员　　齐立双附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。来自：