（2017）鲁17民终561号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-12
案件名称
刘平、魏玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省菏泽市中级人民法院
所属地区
山东省菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘平,魏玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁17民终561号上诉人（原审被告）：刘平，男，1974年5月27日出生，汉族，农民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：付兴松，山东天清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏玲，女，1964年3月23日出生，汉族，市民，住菏泽市曹县。委托诉讼代理人：毕红霞，山东君诚仁和律师事务所律师。上诉人刘平因与被上诉人魏玲房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2015）菏牡民初字第3544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘平及其委托诉讼代理人付兴松、被上诉人魏玲的委托诉讼代理人毕红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘平上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人魏玲的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：涉案房屋的租金为五年15万元，而不是一年15万元，一审法院参照菏泽市普通住宅以及商业门市房屋的租赁价格认定涉案房屋的租金为一年15万元错误；涉案房屋并不处在牡丹路繁华路段，且上诉人与被上诉人系老表亲戚，一审法院在认定涉案房屋租金价格时没有考虑这些因素错误。魏玲辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。魏玲向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付租赁费13万元、水电费3290元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年9月28日，原、被告双方签订房屋租赁协议，协议书约定：租赁期限为5年，每年租赁费15万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，可被告迟迟没有交付租赁费，并于2015年7月份未经原告同意私自搬走。因被告不愿意再使用该房屋，原告为了减少自身损失于同年9月下旬另行租赁他人。后原、被告多次协商，被告均不交付租赁费，为维护原告的合法权益，特向法院提出起诉。一审法院认定事实：2014年原告和被告签订房屋租赁合同，合同约定由被告租赁原告坐落在菏泽市牡丹区丹阳路二十二中东临临街门市楼房（面积200多平方）一处，租期五年，自2014年10月1日至2019年10月1日。被告租赁房屋后，交纳租赁费2万元。原、被告均在租赁合同中签名、捺印，双方已就租赁房屋产生合意，原告作为出租人有权要求被告履行合同中的义务。另外，合同中的涂改并没有对合同的重要内容产生影响。租赁合同符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对该证据予以确认，并作为定案的根据。原告认为合同约定的租赁费是每年15万元，被告认为是五年共计15万元，原、被告对合同条款理解发生争议，针对该争议，一审法院认为涉案门市房屋处于牡丹路繁华路段，参照菏泽市区普通住宅（楼房）以及商业门市房屋的租赁价格，被告所认为的租赁费每年3万元，明显与市场租赁价格偏差太大，与原告签订合同的本意相违背，故应对租赁费为每年15万元予以认定。现无证据表明被告无法租赁房屋是原告导致的以及原、被告对租赁合同的解除进行过协商，在本案中，虽被告从租赁房屋处搬走，在未有原告同意的情况下，租赁合同仍然处于履行状态。被告提交的照片显示原告另行租赁他人试营业时间为2015年9月26日，在结合租赁房屋应装修的时间后，原告将涉案房屋租赁他人的时间应为2015年9月初，此时原告以行动表明认可原、被告之间的租赁合同已事实解除。一审法院认为，原、被告签订房屋租赁合同，该合同是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依照合同约定，有权要求被告支付租赁费。关于租赁合同中涉案房屋租赁费的约定不清的问题，已依据涉案房屋的位置、房屋面积，并参照菏泽市区普通住宅（楼房）以及商业门市房屋的租赁价格等，租赁费认定为每年15万元。根据被告实际租赁时间11个月，以及被告已支付的租赁费2万元，计算出被告尚欠原告租赁费11.75万元【（15万元÷12个月）×11个月-2万元】。原告要求被告支付租赁费11.75万元的诉讼请求，一审法院予以支持。原、被告提交的电费单据，因证据不足以证明自己的主张，对二人的主张，均不予支持。对原告过高部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条规定，判决如下:一、被告刘平于判决生效后十日内支付原告魏玲租赁费11.75万元；二、驳回原告魏玲过高部分及其他部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告负担195元，被告刘平负担2705元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘平提交的涉案房屋附近房屋租赁合同，对其真实性本院无法确认，故对其证据效力本院不予确认；证人丁某所具证言，没有其他证据予以佐证，不能起到证明案件事实的作用，对证人证言，本院不予采信。本院认为，经审查，2014年刘平和魏玲签订房屋租赁合同一份，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于租金数额，刘平认为涉案房屋的租金为五年共15万元，魏玲对此不予认可，认为一年的租金为15万元。一审法院根据涉案门市房屋处于牡丹路繁华路段，参照菏泽市区普通住宅（楼房）以及商业门市房屋的租赁价格，认为租金如果为每年3万元，明显与市场租赁价格偏差太大，与魏玲签订合同的本意相违背，并认定涉案房屋的租金为每年15万元，并无不当。二审审理期间，魏玲提交了涉案租赁合同解除后其与案件人菏泽市牡丹区镜家眼镜有限公司丹阳路店就涉案房屋签订的租赁合同及证明各一份，能够证明涉案房屋的后续租金为一年12.2万元，刘平对此虽不予认可，但其未提交确实充分的证据予以反驳，故对其上诉理由，本院不予采信。综上所述，刘平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2705元，由上诉人刘平负担。本判决为终审判决。审 判 长 李建民代理审判员 李 锋代理审判员 张宪明二〇一七年五月十五日书 记 员 刘启国 关注公众号“”