（2017）浙06民终519号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-07-12
案件名称
史晓东、蒋建春房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史晓东,蒋建春
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终519号上诉人（一审原告、反诉被告）：史晓东，男，1972年1月5日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人：邱建萍，浙江同守律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：蒋建春，女，1966年4月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：汪家生，浙江纳森律师事务所律师。上诉人史晓东因与被上诉人蒋建春房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第4762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。期间，当事人申请案外和解一个月，到期未成。本案现已审理终结。史晓东上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对违约主体认定错误。1.涉案商铺事实上在发生租赁时已没有达到法律规定的经营餐饮必须有两个安全出口的要求，后期出租方没有按照合同约定新建消防安全通道，致使史晓东租赁房屋的合同目的不能实现，故系被上诉人蒋建春违约。2.根据双方签订的《商铺租赁合同》，该建筑面积明确写了332.77平方米，但经上诉人调查，被上诉人出租的商铺实际证载面积为292平方米，两者相差40.77平方米，一审法院在未实际测量租赁商铺的实际面积，也没有其他证据证明的情况下，直接认可蒋建春所谓该增加面积是涉案商铺墙面拆除后实际增加的面积，这一认定错误。基于被上诉人提供的商铺没有达到经营餐饮要求和合同载明的面积超过实际产权面积，被上诉人构成违约，上诉人史晓东有权根据合同法的规定解除《商铺租赁合同》，并由蒋建春赔偿史晓东的损失。二、一审对合同解除时间认定错误。由于蒋建春违约，故合同的解除时间应当以蒋建春收到一审法院寄出的民事诉状之日为准，一审确定的合同解除时间错误。三、一审判决史晓东支付给蒋建春自2015年1月15日起至2016年1月14日止的房屋租金248995元及违约金10万元错误。由于蒋建春提供的商铺无法经营餐饮，在2015年1月15日至2016年1月14日期间史晓东也未曾实际使用该商铺，故史晓东无需支付租金及违约金。四、对于史晓东主张的设计费、物业费、员工宿舍租赁费等，均系蒋建春的过错而产生的损失，因此应当依法由蒋建春向史晓东进行赔偿。被上诉人辩蒋建春称：1.涉案的四间商铺在交付使用之前已经通过了消防验收，不存在因消防通道原因导致上诉人无法经营的问题，因上诉人提交给物业公司的装修设计图纸对原来的结构进行了变更，导致物业公司不同意上诉人的装修方案，故上诉人不能继续装修的原因不是被上诉人导致的，也不是由于该房屋没有通过消防验收的事实。且根据合同约定，涉及到有关政府审批问题，需要上诉人去办理相关手续，但是上诉人至今没有提供证据证明已经向消防部门办理消防备案且消防部门不同意的事实。2.合同载明的面积是双方根据本案实际，在拆除原来的建筑结构，按实际的面积加以计算确定的，上诉人在签订合同前已经知晓，其同意按照合同约定面积支付租金，一审判决上诉人支付租金及违约金具有充分的事实和理由。综上，一审认定事实清楚，判决并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。史晓东向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2014年10月24日签订的《商铺租赁合同》；2、被告赔偿原告设计费78000元、物业费62748元、员工宿舍租赁费39600元等各项经济损失合计180348元；3.本案诉讼费用由被告承担。蒋建春向一审法院反诉请求：1、原、被告之间的《商铺租赁合同》因反诉被告拖欠租金而被解除；2、判令反诉被告恢复原状返还房屋，支付第一年度租金248995元并支付违约金10万元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年10月24日，史晓东与蒋建春关于绍兴市迪荡湖滨商业中心1幢342、343、344、345号商铺签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：商铺租赁面积为332.77平方米；租期为8年从2015年1月15日起到2023年1月14日止；租金为第一年248995元，第二年起每年递增6%至第五年，第六年起每年递增5%；租赁用途为餐饮。租金按每半年支付，缴纳期限为按双方约定期限提前十五天内一次性付清，物业管理费由史晓东自行向物业管理公司缴纳。承租人拖欠租金累计达三十天的，出租人可以单方面终止合同，收回房屋，并要求承租人赔偿违约金10万元。合同同时约定，在租赁期间由政府规定的需要审批、审查的各项事宜（如广告牌、工商营业执照、停车位等）均由史晓东负责办好和拥有，并承担全部责任，做到合法守法经营；史晓东需要缴纳的各项费用均不得违约；水电和物业费等所有费用自租赁合同签订日后开始由史晓东缴纳。同时，房屋东面新建消防楼梯由蒋建春出全资，产权归蒋建春所有，与史晓东无关，共计叁万元（含开墙及门的费用），史晓东不得随意损坏，否则应赔偿蒋建春。合同签订后，蒋建春即将涉案房屋交付给史晓东使用。史晓东拟将涉案商铺用于开设迪荡川婆婆酸菜店。另查明，史晓东于2014年10月30日与绍兴市巴洛克装饰设计有限公司签订室内装饰设计合同书一份，约定由绍兴市巴洛克装饰设计有限公司为迪荡川婆婆酸菜鱼店进行室内装饰设计，史晓东需在合同签订时支付委托设计与制作总费用的40%（即31200元），在绍兴市巴洛克装饰设计有限公司将设计制作印刷品交付给史晓东时支付合同余款（即46800元），后史晓东分别于2014年10月30日、2014年11月15日将31200元和46800元支付给绍兴市巴洛克装饰设计有限公司，并由其公司出具收款收据两份。2014年11月7日，史晓东又与世茂物业管理有限公司绍兴分公司签订《物业管理服务协议》一份，就物业坐落的具体位置、商铺名称为川婆婆、物业经营业态为餐饮，物业面积为348.61平方米及支付物业费的其他事项进行了约定。2014年12月3日，史晓东按照设计图纸向世茂物业管理有限公司绍兴分公司提出装修进场申请，物业公司工程部审批意见为：消防通道楼设计图纸有违规，需整改；物业经理审批意见为：不得占用分区，不符合要求。该设计图纸系由浙江佳汇建筑设计有限公司于2014年7月出具。同时查明，史晓东自商铺租赁合同签订后未向蒋建春支付过房屋租赁费。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、何方违约导致合同解除。史晓东与蒋建春于2014年10月24日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，依法应认定有效，双方均应按该份合同约定履行义务。合同签订后，蒋建春已交付了租赁物，史晓东理应按照合同约定应于2015年1月1日前支付第一年租金，但史晓东至今未支付，已构成违约。史晓东主张因装修图纸被物业公司以占用分区及违规设计消防通道为由拒绝进场装修，导致其无法经营餐饮，系被告隐瞒产权面积及因违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定所致，蒋建春的上述行为导致本案合同目的无法实现。对于租赁合同约定的面积大于产权面积的问题，蒋建春辩称史晓东在与其签订房屋租赁合同之前已经知晓房屋的现状及实际总面积，租赁合同中比产权面积多的部分系根据拆除涉案商铺之间的墙面后增加面积累计所得，租赁合同中约定的面积是经过双方约定，其不存在隐瞒产权面积的过错。该院认为，结合史晓东提交的设计图纸及该图纸设计的时间先于涉案租赁合同的签订时间，说明其在签订租赁合同之前就已有将四间独立的商铺作为整体使用的想法，并且按照此想法进行了装饰图纸的设计，而拆除相邻商铺之间的墙面确实会扩大实际可以使用的空间及面积，现双方约定租赁合同的面积应系双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，故对于蒋建春的抗辩意见，该院认为应属合理，予以采纳。对于消防通道无法通过审批的问题，蒋建春辩称其向史晓东出租的四间涉案商铺均已通过消防验收，而根据双方签订的房屋租赁合同，整体商铺的消防审批应由史晓东自行负责，与其无关。本案中，史晓东而仅凭物业公司出具的装修进场审批表中的要求其整改消防通道意见，认为其无法经营餐饮，因原告未能举证证明消防通道无法整改，亦未向消防部门进行过消防审批，故该院认为其的该项主张依据不足，不予采纳。综上，原告逾期未支付租金的行为已构成违约，被告并不存在导致合同解除的行为。二、对于合同解除的时间。双方在租赁合同中约定，若承租人延迟支付租金，出租人有权单方解除合同。现蒋建春主张其于2016年1月14日向史晓东寄送解除合同通知函，但其提供的证据无法证明通知函系已经由史晓东本人签收，而史晓东亦在本诉中要求解除合同，故该院认为，合同应在史晓东收到反诉状副本之日解除，即2016年2月29日。三、双方提出的各项支付金额及返还房屋问题。1、关于租金及逾期违约金。本案中，史晓东逾期未向被告支付房屋租金，故蒋建春主张要求其支付第一年度房屋租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，该院予以支持；2、关于设计费、物业费、员工宿舍租赁费。本案中，史晓东主张上述费用系基于蒋建春的过错，现合同并非因蒋建春的过错而解除，故对于上述费用，该院不予支持；3、关于蒋建春要求史晓东将房屋恢复原状并返还的问题，因租赁合同已经解除，故史晓东理应向蒋建春返还涉案房屋，同时因庭审中双方一致认可史晓东未对涉案房屋进行过装修，故对于蒋建春要求史晓东返还房屋的诉请，该院予以支持，对蒋建春要求史晓东将房屋恢复原状的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告史晓东与被告蒋建春于2014年10月24签订的《商铺租赁合同》于2016年2月29日解除；二、反诉被告蒋建春应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市迪荡湖滨商业中心1幢342、343、344、345号商铺，并返还给反诉原告蒋建春，同时支付给反诉原告2015年1月15日至2016年1月14日的房屋租金248995元及违约金100000元；三、驳回原告史晓东的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告蒋建春的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。为核实本案相关情况，本院于2017年3月1日向绍兴世茂物业管理有限公司绍兴分公司工作人员做了调查并制作调查笔录一份，本院向双方当事人出示并组织双方当事人质证。上诉人史晓东质证认为，对该证据三性没有异议，可以证实涉案房屋的产权面积是达不到合同中记载的面积的，多出来的面积是公共区域。被上诉人蒋建春质证认为，对该证据三性无异议，但该调查笔录不能证实因消防问题导致合同无法履行的事实。本院认证认为，对于该调查笔录，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，涉案绍兴市迪荡湖滨商业中心1幢342、343、344、345号商铺产权面积分别为67.45平方米、79.75平方米、80.41平方米、64.93平方米。本院围绕当事人的上诉请求和理由审理后认为，就上诉人主张的租赁合同中约定的面积与实际面积不一致的问题，根据在案的涉案商铺的契税证以及本院对绍兴世茂物业管理有限公司绍兴分公司工作人员所作的调查笔录，涉案商铺的实际产权面积为292.54平方米，但根据双方签订的《商铺租赁合同》，案涉商铺的租赁面积为332.77平方米，也即涉案商铺产权面积小于合同约定面积，双方当事人在本院二审中均一致陈述，合同约定面积中除包含涉案商铺外，还包括占用的消防分区面积40.23平方米，而物业管理公司在上诉人史晓东提交的装修进场审批表中签署审批意见：不得占用消防分区。结合本院实地踏看的情况和对绍兴世茂物业管理有限公司绍兴分公司调查走访的情况来看，计入涉案租赁合同面积的消防分区实际无法使用。鉴于双方在《商铺租赁合同》中约定的租金系根据租赁面积计算确定，租金数额与租赁面积直接相关，对于上诉人无法使用的消防分区面积不应计取相应的租金，本院据此对原审确定的租金作相应扣减。本案中，虽涉案《商铺租赁合同》约定的面积与实际可使用面积不符，但没有证据表明，上述情形将导致案涉租赁合同目的不能实现，上述情形尚不属于根本性违约，上诉人不能据此要求解除合同并拒付租金。关于上诉人提出被上诉人提供的商铺没有达到经营餐饮所达到的消防安全要求构成违约的上诉意见，本院认为，就房屋租赁合同而言，出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋及其附属设施，如非合同中作出具体明确的特别约定，出租人作为房屋提供者，一般没有义务对于房屋条件是否满足承租人的特定经营活动进行审查。本案中，虽案涉《商铺租赁合同》第三条第5点约定“乙方（指史晓东）保证租赁的房屋作为餐饮使用”，同时双方在该合同底部特别备注“房屋东面新建消防楼梯由房东出全资，产权归房东（甲方）所有，与乙方无关……”，但上述条款仅表明被上诉人在签订案涉合同时知晓上诉人租赁涉案用途是经营餐饮以及双方对新建消防楼梯的归属作出约定，从上述条款中不能推定出被上诉人负有提供满足上诉人经营餐饮所需两个消防通道的特定合同义务。而上诉人作为从事餐饮行业的经营者，对经营餐饮的场所所应满足的消防条件应有深入的了解，应在确定讼争商铺能否满足开办所需条件后方决定是否承租，即使涉案房屋由于不能满足餐饮经营所需的消防条件而不能实现合同目的，也系上诉人在签订合同时未予谨慎注意和合理考量所致。况且本案中，上诉人并未举证证明消防通道无法整改，也未向消防部门进行过消防审批，尚不能确定涉案房屋不能满足经营餐饮所需消防安全条件。综上，上诉人主张被上诉人提供的商铺无法满足经营餐饮的消防要求而构成违约的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。本案中，上诉人自签订案涉商铺租赁合同后未支付房屋租赁费用的事实清楚，双方在租赁合同中约定，“承租人有下列情形之一的，出租人可以单方面终止合同，收回房屋，并要求乙方赔偿损失…3.承租人拖欠租金累计达三十天的，并赔偿违约金十万元”，故上诉人拖欠租金构成违约，被上诉人有权主张解除合同并要求上诉人支付违约金。关于合同解除的时间，由于被上诉人无法举证证明上诉人曾收到其发送的解除合同通知函，故原审以上诉人收到反诉状之日为合同解除时间，合法有据，并无不当，上诉人关于原审对合同解除时间确定错误的上诉理由亦不能成立。关于违约金，本院认为，综合考量当事人的实际损失，合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，原判确定的违约金尚属合理，本院予以维持。鉴于合同解除系由于上诉人违约所致，故上诉人要求被上诉人赔偿相关损失的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第4762号民事判决第一、三、四项；二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第4762号民事判决第二项；三、史晓东应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市迪荡湖滨商业中心1幢342、343、344、345号商铺，并返还给蒋建春，同时支付蒋建春自2015年1月15日起至2016年1月14日止的房屋租金218893元及违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”一审本诉案件受理费减半收取1953元，由史晓东负担，反诉案件受理费减半收取2592.5元，由史晓东负担2300元，蒋建春负担292.5元；二审案件受理费3906元，由史晓东负担3500元，蒋建春负担406元。本判决为终审判决。审 判 长 赵启龙代理审判员 张百元代理审判员 张亚彬二〇一七年五月十五日书 记 员 孙心怡 更多数据：搜索“”来源：