（2017）粤16民终247号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-18
案件名称
龙川县御桦物业管理有限公司（以下简称御桦公司）与上诉人丘媛婕、朱文岳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙川县御桦物业管理有限公司（原为龙川县华苑物业管理有限公司）,丘媛婕,朱文岳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终247号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：龙川县御桦物业管理有限公司（原为龙川县华苑物业管理有限公司），住所地龙川县水贝新城开发区[兴莱鞋厂（新厂）对面]。法定代表人：王旭佳。委托代理人：卢邦敬，广东东江勤诚律师事务所律师。委托代理人：席新，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：丘媛婕，女，汉族。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：朱文岳，男，汉族。以上两上诉人共同委托代理人：黄小艳，广东粤冠律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：沈旺玲，广东粤冠律师事务所律师助理。上诉人龙川县御桦物业管理有限公司（以下简称御桦公司）与上诉人丘媛婕、朱文岳物业服务合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院（2016）粤1622民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：被告从2009年10月认购龙川县新大房地产开发有限公司所开发的龙川县怡和苑花园小区物业一套，房号为某栋某房。2009年10月29日被告与原告签订了《临时管理规约、前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告居住小区提供物业管理服务，享受服务的业主即被告交纳三级服务的相关物业管理费用。被告向原告交纳物业管理费直至2015年11月。自2015年12月至2016年4月，被告未按照协议约定交纳物业服务费，原告多次催促被告履行协议，被告均以各种理由予以搪塞，拒不交纳。另查，原告于2012年11月18日向龙川县物价局申请备案新的物业服务收费标准。2012年11月29日原告取得龙川县物价局出具的龙价备[2012]01号《龙川县物业服务收费备案表》，多层住宅收费标准变更为1.20元/平方米·月，高层住宅收费标准变更为1-4层1.40元/平方米·月、5-8层1.50元/平方米·月、9-12层1.60元/平方米·月，自有车位收费标准变更为室内300元/辆·月、室外250元/辆·月、摩托50元/辆·月，商铺收费标准为3.00元/平方米·月，新的收费标准于2012年12月生效。原告自2012年12月至今，以每平方米收取1.50元的标准向被告收取物业管理费用。原告调整费用后在住户公告栏张贴文件予以公告。2016年4月10日怡和苑业主成立业主委员会，并通知解除与原告的物业合同。原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，本案的争议焦点是：一、原告要求被告支付从2015年12月至2016年4月所欠物业管理费、水费共计1179.5元有无事实和法律依据；二、被告反诉要求原告支付从2013年12月至2015年11月多收物业管理费共计3172.8元有无事实和法律依据。原审法院对上述争议焦点作如下评判：2009年10月29日被告与原告《临时管理规约、前期物业服务协议》是当事人真实意思表示，合同合法有效，原审法院予以确认。原告在怡和苑小区实施物业服务后，在此小区居住的被告有义务按照合同的约定履行交纳物业费。2012年12月，原告实施新的收费标准。经查，其实施的新收费标准与龙川县城类似小区的收费标准相近，亦符合当时的市场物价要求，且原告实施的新收费标准已经在龙川县物价局备案并在小区内公告栏予以公示，故原告不属于擅自提价。因此，原告要求被告支付从2015年12月至2016年4月所欠物业管理费、水费共计1179.5元，理由充分，符合法律规定，原审法院予以支持。被告要求原告向被告支付从2013年12月至2015年11月多收物业管理费共计3172.8元,缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院考虑到被告拒交物业费的主要原因是原告的提价行为，因物业费提价是要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、物价局备案、公告等程序，而原告没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就在物价局备案并公告通知提价，在程序上有缺失，具有一定的过错。因此，原告请求被告从2015年12月11日起按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，理由不充分，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：（一）被告丘媛婕、朱文岳于本判决生效之日起十日内支付原告龙川县御桦物业管理有限公司从2015年12月至2016年4月所欠物业管理费、水费共计1179.5元。（二）驳回原告龙川县御桦物业管理有限公司其它的诉讼请求。（三）驳回被告丘媛婕、朱文岳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），反诉费25元（被告已预交），由被告丘媛婕、朱文岳负担。被告负担的诉讼费应在上述履行期间内迳付给原告，原审法院不另行清退。上诉人御桦公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判丘媛婕、朱文岳应从2015年12月11日起按照每日千分之一支付物业费逾期付款的滞纳金：二、本案一审、二审诉讼费、保全费等由丘媛婕、朱文岳承担。事实和理由：（一）御桦公司与巫石辉、巫国松之间存在物业服务合同关系，御桦公司诉请巫石辉、巫国松支付物业服务费及逾期滞纳金有事实与法律依据。双方于2009年10月29日签订了《前期物业服务协议、临时管理规约》，对各自权利义务、服务费用、违约责任等进行了详细的约定。御桦公司已为丘媛婕、朱文岳提供了小区物业服务，有权向丘媛婕、朱文岳收取物业服务费用。丘媛婕、朱文岳享受了御桦公司提供的物业服务，有义务向御桦公司交纳物业服务费，故御桦公司诉请丘媛婕、朱文岳支付物业服务费及逾期滞纳金有事实与法律依据。（二）丘媛婕、朱文岳在前期一直能够按照约定交纳物业服务费，并未对调整后的物业服务价格提出异议。对于新的物业服务收费标准，御桦公司根据市场经济实际情况制定后并提前报物价部门审批，于2012年11月29日在龙川县物价局进行审批备案，新的收费标准符合实行政府指导价物业服务收费备案标准，御桦公司在调整物业服务标准后，履行告知义务，在作出价格调整时提前告知小区业主，并在楼道入口公告栏处张贴《物管费调整通知》。丘媛婕、朱文岳对调整物业服务费收费标准并未有异议，而是按照新的收费标准按时交纳物业服务费，其已用行动明确表示接受原告调整后的物业管理服务价格。从2012年12月至2015年11月期间，丘媛婕、朱文岳一直能够很好的履行作为物业合同相对方交纳物业服务费的义务。（三）丘媛婕、朱文岳未按时交纳物业费的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。根据我国《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”丘媛婕、朱文岳从2015年12月起，停止交纳相关物业服务费，其不按约定交纳物业服务费的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。根据《前期物业服务协议、临时管理规约》第三章违约责任约定一、“业主逾期缴付管理服务费、水电费及其他根据管理规约规定的任何费用的，每逾期一天，按每日千分之一计收滞纳金。”，其未能按照约定交纳物业费，故应从2015年12月11日起，按照每日千分之一支付物业费逾期付款的滞纳金。上诉人丘媛婕、朱文岳答辩称：（一）《广东省物业管理条例》第二十二条、《物权法》第七十六条第二款规定，物业费提价需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、物价局备案、公告等程序，在此强调的是，物价部门不是审核只是起到了备案的作用，而御桦公司并没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在程序上有缺失，具有一定的过错。既然存在过错，就应当依据法律规定承担过错责任。在实践中物业服务费价格调整大致分为如下几步：（1）按照《收费标准》核定物业费收费价格；（2）组织召开业主大会，按照《物权法》第七十六条规定征求业主意见；（3）表决通过后公示并签订《物业管理委托合司》；（4）向物价部门备案：（5）按照《物业管理委托合同》实施物业服务并收费。（二）2012年12月物业实施的新的物业收费标准（龙价备[2012]01号），对涉案的业主不具约束力。其理由如下：1、物业报备的标准远远高于2013年2月1日施行的《关于公布龙川县城物业管理和停车服务收费政府指导价的通知》龙价(2013)3号文件；2、龙价备[2012]01号在产生程序上缺失，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、物价局备案、公告等程序；3、物业与业主签订的协议是有效的就应当继续按照原协议履行，《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。4、报备的内容不真实，因为报备时执行的标准是不真实的。《物业服务收费管理办法》第七条第一款的规定，实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。在本案中，物业并未与业主有任何物业调价的行为的约定，同时收费标准与政府指导价明显不相符，那么物业的调价标准是否符合规定，也是需要法院确认的。物业是被评为具有三级服务资质的物业公司，但是在对怡和苑花园小区的服务时，明显没有达到相应的标准，没有看护好小区的消防安全，也没有做好“除四害”等安全措施等，服务质量明显达不到物业的收费标准。综上所述，御桦公司的诉讼请求应当依法予以驳回。上诉人丘媛婕、朱文岳也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销或者改判原审判决。2、依法判决御桦公司向丘媛婕、朱文岳支付2013年12月至2015年11月期间多收取的物业管理服务费3172.8元。3、判决御桦公司承担本案的一审、二审诉讼费。事实和理由：丘媛婕、朱文岳于2009年10月购买了龙川县怡和苑花园小区6栋1103号房屋一套，2009年10月29日丘媛婕、朱文岳与御桦公司签订了《临时管理规约、前期物业服务协议》，协议中明确约定了丘媛婕、朱文岳按照每月每平方米0．5元的价格缴纳物业管理费。从2012年12月开始，御桦公司执行的物业管理费从每月每平方米0．5元擅自上调到了每月每平方米1．5元。丘媛婕、朱文岳认为，御桦公司所执行的收费标准没有经过上诉人所在小区经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，同时没有经过合法的备案公告程序，是单方无效行为，该行为不仅侵害了上诉人作为业主依法行使自己的投票权的权利，同时也违反了《合同法》的诚实信用原则，擅自变更合同的约定，不与丘媛婕、朱文岳协商而更改的合同条款内容，应该认定是无效的条款。自2012年12月至2015年11月期间，御桦公司收取的物业管理服务费的标准，超出了双方在《临时管理规约、前期物业服务协议》中所约定的价格，御桦公司应当返还丘媛婕、朱文岳多缴纳的超出合同约定计算标准的部分共计3172.8元。而原审法院只认定御桦公司具有过错，却没有要御桦公司就过错承担过错责任。丘媛婕、朱文岳认为，从2016年4月10日开始涉案的小区成立了业主委员会，御桦公司就应当严格按照《物业管理条例》的相关规定，经过业主大会的听证程序并与业委会达成共识以后，再实施新的收费标准。上诉人御桦公司答辩称：答辩意见与上诉意见一致。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，龙川县华苑物业管理有限公司于2017年1月18日将企业名称变更为龙川县御桦物业管理有限公司，法定代表人骆勇华变更为王旭佳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本案当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、丘媛婕、朱文岳是否要按照新的物业服务收费标准支付从2015年12月至2016年4月的物业管理费还是御桦公司要向丘媛婕、朱文岳支付多收取的2013年12月至2015年11月的物业管理费。2、丘媛婕、朱文岳是否要从2015年12月11日起按照欠费总额的日千分之一的标准支付相应的滞纳金。关于丘媛婕、朱文岳是否要按照新的物业服务收费标准支付从2015年12月至2016年4月的物业管理费还是御桦公司是否要向丘媛婕、朱文岳支付多收取的2013年12月至2015年11月的物业管理费的问题。本案中，双方当事人签订的《临时管理规约、前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。在签订《临时管理规约、前期物业服务协议》后物业公司实施物业服务，丘媛婕、朱文岳作为业主既接受了物业公司提供的服务就应当履行交纳物业管理服务费的义务。虽然御桦公司从2012年12月起实施的新的收费标准在龙川县物价局备案前未征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但该收费标准与龙川县类似小区的物业服务收费标准相近，亦符合当时的市场物价标准，龙川县物价局也已经备案，证明御桦公司新的收费标准得到政府部门认可，之后御桦公司在小区的公告栏对新的收费标准进行了公示，且实施新的收费标准后绝大部分业主均按照新的收费标准交纳物业管理费，一直持续交纳了近两年时间，可视为双方一致同意对《临时管理规约、前期物业服务协议》中的收费标准的变更，故丘媛婕、朱文岳应按照新的物业服务收费标准支付从2015年12月至2016年4月的物业管理费。御桦公司无需向丘媛婕、朱文岳支付多收取的2013年12月至2015年11月的物业管理费。关于丘媛婕、朱文岳是否要从2015年12月11日起按照欠费总额的日千分之一的标准支付相应的滞纳金的问题。虽然绝大部分业主实际按照新的收费标准交纳物业费和停车费视为双方一致变更有关合同约定和同意御桦公司按在龙川县物价局备案的新的收费标准收费，但毕竟没有事先征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，程序存在问题，有一定过错，因此，本院对御桦公司请求丘媛婕、朱文岳从2015年12月11日起按照欠费总额的日千分之一的标准支付相应的滞纳金不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人龙川县御桦物业管理有限公司负担50元，上诉人丘媛婕、朱文岳负担50元。本判决为终审判决。审判长 谢健生审判员 高晓鸣审判员 高 宇二〇一七年五月十五日书记员 何丽媛 关注公众号“”