（2017）湘11民终872号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-07-06

案件名称

上诉人永州市经朝房地产开发有限公司因与被上诉人余明波、尹之军买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省永州市中级人民法院

所属地区

湖南省永州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

永州市经朝房地产开发有限公司,余明波,尹之军

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终872号上诉人（原审被告）：永州市经朝房地产开发有限公司。法定代表人：彭珍朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨新，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：余明波。被上诉人（原审原告）：尹之军。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李烈，湖南湘永律师事务所律师。上诉人永州市经朝房地产开发有限公司因与被上诉人余明波、尹之军买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式，进行了书面审理。本案现已审理终结。永州市经朝房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决中诉讼主体未列明法定代表人，程序不当；二、原审认定事实不清，其中被上诉人缴纳的58万预付款的事实及证据无原件进行质证，且通过上诉人提供的新证据可以知，2009年12月30日上诉人与被上诉人签订的《补充协议》不是上诉人真实意思的表示；三、原审判决适用法律错误，原审判决中适用不安抗辩错误。余明波、尹之军辩称，一审认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求二审法院依法维持原审判决。余明波、尹之军向法院起诉请求：1.请求判令被告立即为两原告购买的美伦大市街门面位于二期工程北楼二层整体房屋办理房产证和国土使用证；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年10月8日，余明波、尹之军与经朝公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条：购售房位置及价格：乙方（余明波、尹之军）购买甲方（经朝公司）开发的美伦大市街二期工程北楼二层整体房屋，建筑面积约为1000㎡，具体建筑面积以湖南省建筑预算定额中的建筑面积计算方式计算为准。单价为2480元/㎡，价格包括水电到户费及办理产权证等费用；第二条：交付款方式：乙方在2006年10月30日前交足购房款58万元，待整个房屋全面竣工后交足所有购房款50%，余下50%的购房款由甲方提供向银行按揭贷款；第三条：该层楼的主体及装修规格：甲方保证该层楼主体全框架结构，红砖围护墙，层高4.8米，装修内容包括铝合金窗、卷闸门、墙漆饰面。地面为普通粉平，消防装修及手续齐全合格。临该楼南面设计专用楼梯，宽2.2米以上，起步平临街门面。临北面花果山路设计楼梯口一个；第四条：房屋交付时间：甲方必须在2007年8月30日前将该房屋建成竣工经乙方验收合格后交付乙方使用，如不能交付房屋，甲方赔偿乙方违约金每天1000元。第五条：制约情况：如果该房建成后，乙方反悔不买，甲方有权没收乙方所交预付金。如果甲方毁约，甲方应赔偿乙方损失200万元。合同签订后，余明波、尹之军按约定支付购房预付款58万元。经朝公司于2006年10月23日分别向余明波、尹之军出具收款凭证，在该凭证备注栏注明：2006年8月23日交款20万元，2006年11月18日交款9万元，共计29万元。经朝公司未在2007年8月30日前交付房屋给余明波和尹之军。2009年5月，余明波、尹之军将已完工的房屋装修，经营“米罗咖啡”西餐厅。2009年6月23日，经朝公司开具证明为余明波、尹之军办理用电开户手续，2009年10月办理了用水开户手续。2009年12月30日，经朝公司法定代表人彭珍朝及另一股东唐丽华与余明波、尹之军就双方签订的《房屋买卖合同》的履行问题进行协商，双方签订《补充协议》，约定：1.2010年元月1日该房屋正式交付给乙方，购房合同第四条中的违约金同时停止计付；2.甲方应于2010年4月30日前为乙方办理好房产证和国土使用证，否则承担违约金每天1000元；3.甲方承担违约金84万元；4.甲方承担消防、水电开户、主体工程、铝合金、卷闸门、地面粉平等原合同中规定应做的所有工程费用9万元；5.在房屋测量时前面上楼的主楼梯不计算面积。补充协议签订后，该房屋交由余明波、尹之军管理和使用。2015年5月12日，涉案房屋经零陵区房产局测绘事务所测量面积为1138.56㎡。因消防验收不合格等原因，涉案房屋至今尚未取得房产证和国土使用证，为此，余明波、尹之军遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，余明波、尹之军与经朝公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。余明波、尹之军按照《房屋买卖合同》约定于2006年10月23日交纳购房预付款58万元，履行了合同先期履行义务。经朝公司应按合同约定在2007年8月30日前将房屋建成竣工经乙方验收合格后交付乙方使用，但经朝公司于2009年5月才将建成的房屋交付余明波、尹之军使用，且交付的房屋未取得消防等验收合格证，违反了房屋买卖合同第三条、第四条的约定，应承担违约责任。基于此，余明波、尹之军未按《房屋买卖合同》第二条支付剩余购房款属行使不安抗辩权，可待涉案房屋取得消防合格证并经验收合格后给付剩余购房款。根据双方达成的《补充协议》，经朝公司应当在2010年4月30日前办理好产权证和国土使用证，现两证合议为“不动产权属证”。但经朝公司至今尚未办理，应属违约，应承担违约责任。因此，余明波、尹之军请求经朝公司为涉案房屋办理不动产权属证的诉请符合双方当事人的约定，法院予以支持。经朝公司辩称的“原告未按照《房屋买卖合同》第一、二条约定的面积和日期支付约定的房款，没有履行义务在先，构成违约，请求法院依法驳回原告的诉请”的辩称理由，因经朝公司于2009年5月交付的房屋至今未取得消防等验收合格证，不能视为房屋全面竣工验收合格，剩余房款付款条件尚未完全成就，又因经朝公司未就涉案房屋剩余购房款的给付提起反诉，法院对此不作审查，经朝公司可另行主张权利。故对被告上述抗辩意见不予采纳。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十七条规定，判决：被告永州市经朝房地产开发有限公司于本判决生效后60日内为原告余明波、尹之军购买的涉案美伦大市街二期工程北楼二层整体房屋办理不动产权属证。案件受理费80元，由被告永州市经朝房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人永州市经朝房地产开发有限公司、被上诉人余明波、尹之军围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人永州市经朝房地产开发有限公司提交了下列证据：报告，拟证明上诉人在2009年12月30日签订的《补充协议》是在对方的强迫下写的，不是本人真实意思的表示。被上诉人余明波、尹之军提交了下列证据：由永州市经朝房地产开发有限公司开具的收款凭证，拟证明余明波、尹之军已交付房屋购房款58万。上诉人永州市经朝房地产开发有限公司提交的证据，被上诉人余明波、尹之军质证认为，该证据不属于新证据，且无法证实上诉人2009年12月30日签订的《补充协议》系被强迫而签订的。被上诉人余明波、尹之军提供的证据，上诉人永州市经朝房地产开发有限公司质证认为，对该证据无异议。经当事人举证、质证，本院认证认为，上诉人永州市经朝房地产开发有限公司提供的证据，不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人余明波、尹之军提供的收款凭证，上诉人对其无异议，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题为：一、一审判决中只列明上诉人而未列明其法定代表人，程序是否合法；二、被上诉人是否已缴纳58万预付款；三、双方签订的《补充协议》是否系上诉人的真实意识表示；四、一审判决适用不安抗辩权是否恰当。关于未列明法定代表人的问题，一审判决中只列明上诉人而未列明其法定代表人，未列明其法定代表人只是一审程序中的细微瑕疵，并不影响一审程序的合法性，也不影响上诉人与被上诉人的实体权利。上诉人虽辩称参照上海市高级人民法院公布的《关于公司法定代表人死亡后诉讼代表人如何确定等问题的解答》，一审判决不应缺少法定代表人，但该解答作为其他省份高级人民法院公布的指导文件，对本案仅具参考意义，对于本案不宜直接适用。故上诉人提出“一审判决中只列举上诉人而未列其举法定代表人，程序违法”的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人是否已缴纳58万元款项以及《补充协议》是否真实有效的问题，经本院审查核实，被上诉人余明波、尹之军通过向本院提交新证据永州市经朝房地产开发有限公司开具的收款凭证，进而证实了被上诉确已缴纳购房款58万元。上诉人上诉称2009年12月30日签订的《补充协议》不是其真实意思的表示，并向法院出示了新证据一份报告，但该报告无法证明上诉人2009年12月30日签订的《补充协议》不是其真实意思的表示。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，因上诉人未能提供充分有效的证据证实《补充协议》系在违背其意愿的情况下签订的，故上诉人永州市经朝房地产开发有限公司在本案中应当承担举证不能的不利后果，一审法院认定的事实并无错误，上诉人提出“原审认定事实不清”的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于不安抗辩权的适用问题，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合同合法有效。被上诉人依合同约定交纳了购房款58万元，而应交付的房屋却迟迟不能通过消防验收办理房产证，因此上诉人违反了《房屋买卖合同》第三条、第四条的约定，应承担违约责任。基于此，被上诉人根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，未按《房屋买卖合同》第二条支付剩余购房款属行使先履行抗辩权。一审法院判决引用《中华人民共和国合同法》第六十七条并无错误，而一审法院认为被上诉人未支付剩余房款属于行使不安抗辩权应系笔误，本院予以纠正。综上所述，上诉人永州市经朝房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人永州市经朝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张海燕审　判　员　　陈　俊代理审判员　　唐英虎二〇一七年五月十五日书　记　员　　廖　娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”