（2017）皖12民终640号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-27
案件名称
阜阳市利华置业有限公司与彭俊梅房屋买卖合同纠纷二审民事���决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阜阳市利华置业有限公司,彭俊梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终640号上诉人（一审被告）:阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处顺昌路168号，统一社会信用代码913412006897546884（1—1）。法人代表：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗超，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张守纯，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：彭俊梅，女，1974年12月30日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：刘丽梅，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱辉，安徽弘大律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）因与被上诉人彭俊梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2016）皖1221民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人利华公司的委托诉讼代理人苗超、张守纯，被上诉人彭俊梅的委托诉讼代理人刘丽梅、朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利华公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实和理由：1、涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格，而本案房屋在2016年5月即经五大责任主体验收合格，且其公司当月亦履行了通知交房义务，一审法院认定其公司存在逾期交房行为，并判决其公司支付逾期交房违约金显属错误；2、涉案《商品房买卖合同》明确约定，因天气原因累计停工超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期，一审法院在计算逾期交房天数时，未扣除因天气原因停工的期间显系不当。彭俊梅辩称：涉案房屋不符合法定和约定的交付条件；阜阳市利华置业有限公司未按照合同约定履行相应的通知交房义务；阜阳市利华置业有限公司提供的证据不能证明涉案合同约定的交房日期存在顺延情况，且没有履行相应的通知义务；其损失在继续扩大，阜阳市利华置业有限公司应承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。彭俊梅向一审法院起诉请求：1.判令利华公司支付违约金12109.5元及违约金5540.5元（从2016年1月1日至2016年10月31日止，此后的损失按每日58.5元计算至达到实际交付房屋条件之日止）；2.判令利华公司履行合同约定的封闭阳台，且履行赠送阳台实测面积一半的义务；3.判令利华公司履行合同约定的房屋交付时水、电达到使用条件。一审法院认定事实：彭俊梅与利华公司于2014年7月7日签订《商品房买卖合同》，彭俊梅购买利华公司所开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华·中央公馆18#商住楼6层6031室的商品房一套。房屋建筑面积107.21平方米，每平方米5457.62元，总价款585111元。彭俊梅已按约履行了付款义务。依据合同约定，利华公司应在2015年12月31日前将该房屋经验收合格后交付彭俊梅使用，逾期不超过30日，否则承担彭俊梅所付房款每日万分之一的违约金。合同签订后，彭俊梅于2014年7月6日付清首付款235111元，余款350000元在中国建设银行股份有限公司临泉支行办理了按揭贷款支付。第七条约定买受人如未按本合同规���的时间付款逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。第八条出卖人于2015年12月31日前交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、在该商品房及其配套工程的建设过程中，累计雨雪天气超过30日的，遇到冰冻天气（最低气温低于摄氏零度以下天气）累计超出30日的，按超过的实际天数顺延交付日期。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限交房的，逾期超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。现因利华公司未按合同约定的时间交房，又未支付违约金，彭俊梅起诉来院。庭审过程中，彭俊梅请求撤回依法判令利华公司继续履行合同的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。彭俊梅已按约支付购房款，利华公司应按约（即2015年12月31日前）交付房屋。但利华公司至2016年10月31日尚未交付房屋，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。利华公司辩称“工期延误是因雨雪天气的原因所造成，属于合同约定的免责事由，不存在违约行为，不应支付违约金”。利华公司提出因雨雪天停工，但其只提供临泉县气象局气象观测资料，虽加盖相关部门的印章，但该资料没有单位负责人及经办人签名，其证据存在瑕疵；同时也没有提供相应的监理日志及施工日志相印证。根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中利华公司没有书面通知彭俊梅逾期交房是因雨雪天气的原因所造成，利华公司的该辩解意见，不予采信。利华公司逾期交房，导致彭俊梅丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，利华公司的逾期交房行为，可能或者事实上已给彭俊梅的生活造成其他损失。彭俊梅要��利华公司按照合同约定的计算标准支付延迟交付房屋的违约金17650元（2016年1月1日起至2016年10月31日止）的诉讼请求，应予支持。其请求依法判令利华公司履行合同约定的封闭阳台，且履行将阳台实测面积一半赠送的义务的诉讼请求，因《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未约定及房屋交付时水、电达到使用条件（立户到位）的义务的诉讼请求，因未举证证明利华公司交付房屋时水、电未达到使用条件，对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、阜阳市利华置业有限公司于判��生效之日起十日内向彭俊梅支付延迟交房违约金17650元（按涉案房屋总价每日万分之一，从2016年1月1日至2016年10月31日。按合同约定利华公司还应支付自2016年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金）；二、驳回彭俊梅的其他诉讼请求。案件受理费120元，由阜阳市利华置业有限公司负担。二审中，利华置业公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1.《利华中央公馆情况反映》复印件一份，证明其公司已经履行通知交房义务的事实。2.阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图各一份，共同证明其公司已通知购房户因天气原因需逾期交房，交房日期应当顺延。3.（2016）皖1202民初4547号民事判决书一份，证明房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格即符合交付条件。4.18#-23#楼竣工验收消防备案凭证及消防备案复查意见书、利华中央公馆一期（18#-23#）建设工程规划核实合格证、《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，共同证明涉案房屋已经具备交付条件的事实。5.收房确认书，证明涉案房屋已经交付的事实。彭俊梅质证认为：1.对《利华中央公馆情况反映》复印件及阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图真实性、合法性、关联性均有异议，不能实现其证明目的。2.对（2016）皖1202民初4547号民事判决的证明目的有异议。3.对第四组证据有异议，即便利华置业公司现对验收材料进行补充，但其公司并未书面通知交房，且并无竣工验收备案表。4.对于收房确认书无异议。彭俊梅向本院提交如下证据：录音资料、申请、通知各一份，共同证明利华置业公司仍拒绝交房的事实。利华置业公司质证认为：对录音资料真实性有异议，且与本案无关，通知恰能证明其公司已履行了通知交房义务，申请系复印件，真实性无法核实。本院认证意见如下：1.涉案房屋在2016年5月份尚未完成消防、规划及环保验收，利华置业公司称其公司于2016年5月份即通知交房，但房屋不符合交付条件，故《利华中央公馆情况反映》复印件不能证明利华置业公司已经履行了通知交房义务，对于该证据的证明效力，本院不予认定。2.阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图缺乏其他证据相互印证，不能证明利华置业公司已通知购房户因天气原因需逾期交房，故对于该组证据的证明效力，本院不予认定。3.（2016）皖1202民初4547号民事判决与本案不具有关联性，故对于该判决的证明效力，本院不予认定。4.利华置业公司所举第四组证据相互印证，能够证明涉案房屋已经具备交付条件的事实，故对于该组证据的证明效力，本院予以认定。5.彭俊梅对于利华置业公司所举收房确认书无异议，本院予以确认。6.彭俊梅所举录音资料、申请、通知，均缺乏足以相互印证的其他证据，本院对其证明效力，不予认定。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明：利华中央公馆18#-23#楼分别于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格，于2016年6月6日申报竣工验收消防备案，于2016年8月29日经消防备案复查合格，于2016年8月17日通过规划部门审核。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字〔2016〕278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》���同意对该项目竣工环境保护验收监测报告表进行备案。另查明：2017年2月27日，彭俊梅接收了房屋。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》虽约定交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案房屋也于2016年5月11日经过建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收，但公安消防、环保、规划等专门管理部门尚未就此出具认可性意见，不应认定房屋已经验收合格。至2016年12月27日，该房屋陆续完成公安消防、环保、规划等专门管理部门审核，应视为房屋验收合格。故利华置业公司称涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格，而本案房屋在2016年5月即经五大责任主体验收合格，且其公司当月亦履行了通知交房义务，一审法院认定其公司存在逾期交房行为，并判决其公司支付��期交房违约金显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于利华置业公司未举证证明在房屋验收合格后，即2016年12月27日之后，其公司履行了通知交房义务，且彭俊梅在本院二审期间，即2017年2月7日才接收房屋，故逾期交房违约金应计算至彭俊梅实际接收房时止，一审判决根据彭俊梅的诉讼主张计算逾期交房违约金至2016年10月31日及以后违约金另行计算正确，本院予以维持。同时，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定，在商品房及配套设施工程建设的建设过程中，如遇雨雪或冰冻天气超过30日的，交房日期相应顺延。但一、二审中，利华置业公司并未举出充分证据证明在涉案房屋建设过程中，存在因天气原因不能施工，且其公司已履行告知义务的事实主张。故利华置业公司称涉案《商品房买卖合同》明确约定，因天气原因累计停工超过30日的，按��过的实际天数顺延交付日期，一审法院在计算逾期交房天数时，未扣除因天气原因停工的期间显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨开多审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年五月十五日书记员 宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事��清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”