（2017）吉2401民初1425号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-08-30

案件名称

金贞姬与延边恒宇房地产开发有限公司等第三人张晓静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

延吉市人民法院

所属地区

延吉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金贞姬,延边恒宇房地产开发有限公司,王晓,张晓静

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第十条第一款

全文

吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初1425号原告：金贞姬，女，朝鲜族，住延吉市。委托代理人：崔南日，延吉市依兰法律服务所法律工作者。被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所：延吉市公园路58-7号。法定代表人：苗颖坤，该公司总经理。委托代理人：周来，该公司副总经理。委托代理人：麻百平，该公司法律顾问。被告：王晓，男，汉族，延吉威远房地产开发有限公司总经理，住延吉市。委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。第三人：张晓静，男，汉族，住延吉市小营镇。委托代理人：金容贤，吉林敖联律事务所律师。原告金贞姬诉被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称“恒宇公司”）、王晓、第三人张晓静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告金贞姬及其委托代理人崔���日，被告恒宇公司的委托代理人周来、麻百平，被告王晓的委托代理人王德源，第三人张晓静的委托代理人金容贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金贞姬诉称：2008年9月17日，金贞姬与恒宇公司签订房屋内部申购协议书（编号：0X7）。合同约定：金贞姬购买恒宇公司开发的“华府嘉苑”X单元X02号、建筑面积为84平方米的住宅，总房款为2XXX00元；恒宇公司将在2009年7月31日交付房屋使用，如无法按期交付房屋使用，每逾期一月，恒宇公司向金贞姬支付违约金，每月200元补偿，逾期3个月以上每月按500元赔付。合同签订后，金贞姬于2008年9月19日支付购房款105400元，于2014年4月3日支付购房款1XXX00元，付清了全部购房款2XXX00元，但该房屋迟迟未竣工。2016年金贞姬发现所购房屋门锁被换掉、由第三人张晓静儿子居住。金贞姬告知了第三人此房屋是��购买的，不要装修。诉争房屋是金贞姬合法购买的、《内部申购协议》合法有效、其购买在先、支付房款在先，在2016年前一直由其占有，该房屋应归原告所有。现诉至法院，要求确认金贞姬与恒宇公司签订的内部申购协议有效，恒宇公司继续履行合同；要求第三人张晓静腾迁房屋。恒宇公司辩称：王晓靠挂恒宇公司开发建设的诉争房屋，并与案外人延边威远实业有限公司签订了联合建房协议，约定恒宇公司只负责验收、结算、监督管理和收取2%的管理费；诉争房屋根据王晓的要求，恒宇公司将盖有合同章的商品房买卖合同和收款收据交给了王晓，由王晓具体办理和出售，一切债权债务与恒宇公司无关；诉争房屋被恒宇公司和王晓交付给延边威远实业有限公司用于抵付的施工费，由威远公司将诉争房屋以恒宇公司的名义出售给金贞姬；王晓因向张晓静借款6X万元，用包括诉争房屋在内四套房屋抵押，双方并不是商品房买卖合同关系。综上，支持金贞姬的诉讼请求。王晓辩称：王晓的确向张晓静借款60万元，用包括诉争房屋在内四套房屋抵押，双方并不是商品房买卖合同关系。同意恒宇公司的答辩意见。张晓静陈述：原告的诉讼主体资格不适格。原告提供的《内部申购协议》中，已于2010年9月6日将买受人变名为李龙春。按照合同相对性原告金贞姬不具有诉讼主体资格。张晓静已办理登记备案手续且入住至今。2011年5月11日，张晓静与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，购买了诉争房屋，并到延吉市房产局办理备案登记。张晓静于2016年装修该诉争房屋入住至今。在“一房数卖”中商品房所有权归属问题处理原则第一是先办理商品房过户登记手续的买受��权益应当予以保护；第二是先办理登记备案手续、先入住的买受人权益应当予以保护。但该诉争房屋未办理房屋过户登记手续。因此，该诉争房屋的所有权应当归先办理备案登记手续、先入住的张晓静所有。张晓静履行合同义务在先。金贞姬在起诉状中陈述，于2008年9月19日支付购房款X0.54万元，于2014年4月3日支付剩余购房款X5.5万元。但张晓静于2011年5月11日将全部房款3XXX52元、契税1XXX6元缴付给恒宇公司，并由恒宇公司向张晓静出具收据。因此，张晓静履行合同义务在先，诉争房屋所有权应当归张晓静所有。经本院审理查明：金贞姬与李龙春系夫妻关系。2008年9月17日，金贞姬与恒宇公司签订华府嘉苑内部申购协议书（编号为：0X7）。合同约定：金贞姬购买恒宇公司开发华府嘉苑X单元X02号、建筑面积为84平方米的住宅，总房款为2XXX00元；付款方式为按揭，于合同签订之日支付房屋总价40%的首付款1XXX00元，剩余房款在1XXX00元在签署商品房买卖合同之日起执行按揭还款；恒宇公司将在2009年7月31日交付房屋使用。当日，金贞姬支付购房首付款1XXX00元，恒宇公司出具了收款收据。2010年9月6日，在该内部申购协议书上在金贞姬同意更改的情况下添加了“李龙春”的名字。2014年4月3日，李龙春向王晓支付了剩余购房款1XXX00元，恒宇公司出具了收款收据。同日，金贞姬向延边三环物业管理有限公司缴纳了物业费、电梯费、临时电费、城市卫生费等相关费用。2016年初，金贞姬发现张晓静对诉争房屋进行装修，金贞姬向其告知其已购买诉争房屋的事实。现诉争房屋未验收合格。恒宇公司至今未向金贞姬交付诉争房屋。张晓静陈述：2011年5月11日，张晓静与恒宇公司签订商品房买卖合同。合同���定：张晓静购买恒宇公司开发的位于延吉市光华路明新河西侧华府家园的0X02号、建筑面积为83.62平方米的住宅，即诉争房屋；付款方式为一次性付款384652元。2016年10月13日，张晓静向延边吉胜物业管理有限公司缴纳了物业费、城市卫生费、电梯费等费用。另查明，2007年7月8日，恒宇公司与延边威远实业有限公司联合开发建设“华府家园”。2008年4月17日，恒宇公司同意王晓挂靠开发建设延吉市“华府家园”综合楼项目，双方约定：此开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权均归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责并承担，因此发生的一切债权债务均由王晓承担。恒宇公司对工程验收与决算监督管理。王晓向恒宇公司支付开发总产值的2%的管理费。该合同签订后，王晓即以恒宇公司的名义开发建设“华府家园”综合楼。认定上述事实的主要证据有：内部申购协议，收据，商品房买卖合同，联合建房协议书，靠挂开发建设合同书，金贞姬，恒宇公司、王晓及张晓静的陈述。本院认为，金贞姬与恒宇公司签订的内部申购协议是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款“均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”的规定，张晓静与恒宇公司签订商品房买卖合同在金贞姬与恒宇公司签订的内部申购协议之后，且金贞姬已分两��全额支付了房款，故金贞姬要求确认内部申购协议有效的诉讼请求，本院予以支持。关于金贞姬要求第三人张晓静立即腾出诉争房屋的诉讼请求，虽金贞姬与恒宇公司的内部申购协议有效，但金贞姬享有的是债权，诉争房屋现物权状态仍属于恒宇公司，且诉争房屋尚未验收合格，应在诉争房屋验收合格后，由王晓、恒宇公司共同向金贞姬交付房屋，故对该诉讼请求本院不予支持。关于恒宇公司以诉争房屋系王晓靠挂其公司开发建设、应由王晓承担责任的抗辩意见，因被告恒宇公司系本案诉争房屋的买卖合同相对人，且与原告、第三人签订买卖合同的均为被告恒宇公司，故本院对该抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第三款之规定，判决如下：一、原告金贞姬与被告延边恒宇房地产开发有限公司签订的华府嘉苑内部申购协议有效；二、驳回原告金贞姬的其它诉讼请求。案件受理费5206元（原告已预交），减半收取2603元，由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员　　邱艳红二〇一七年五月十五日书记员　　王彩霞 来源：百度搜索“”