（2017）鄂01民终1627号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-21
案件名称
卢港生、程芳芬房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢港生,程芳芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1627号上诉人（原审原告）：卢港生，男，1989年11月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：程芳芬，女，1934年9月18日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人卢港生因与被上诉人程芳芬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。卢港生上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由程芳芬承担。事实与理由：1、一审判决书中存在多处错误：“租金期间”、“经卢港生报警110”及“违约金1000元”均错误；2、一审法院对本案事实认定不清，本案实为程芳芬违约，卢港生未损坏程芳芬的物品，程芳芬捏造事实及诽谤的行为对卢港生的名誉造成极大影响。程芳芬辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卢港生向一审法院起诉请求：1、判令程芳芬归还其房租3300元和押金1100元；2、判令程芳芬赔偿其违约金1100元；3、判令程芳芬向其公开道歉并书写道歉信；4、判令程芳芬承担精神损害赔偿费500元，经济损失（误工费、搬家费、中介费）1900元，合计2400元；5、本案诉讼费用由程芳芬承担。一审法院认定事实：2016年7月22日，程芳芬（甲方）同卢港生（乙方）、武汉景雅居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落中北路锦绣中北C栋1603室，房屋附属设施见清单；月租金人民币1100元，租赁期限从2016年8月1日至2017年7月31日；乙方向甲方支付押金1100元作为水、电、电话、物业管理费等的抵押金，乙方租赁期满后，在结清相关费用时，甲方须退还乙方此项押金；乙方必须爱护房屋及设施，房屋设施如因自然原因损坏由甲方负责修缮或赔偿，从乙方入住之日起，乙方即对房屋安全负责；如甲乙双方有任何一方需提前解除租赁合同，必须提前30天通知对方，并支付1100元作为解约赔偿；中介佣金，甲乙双方同意缴中介服务费用，该费用为第一个月租金的100%（双方各50%），必须在双方签订本合同同时付清；由甲方出房屋的水、电、物业费用。房屋物品清单：空调挂机一台、椅子一张、床一张、衣柜一套、写字台一张。合同签订后，卢港生向程芳芬交纳租房押金1100元、2016年8月1日至2016年10月30日交纳租金3300元，程芳芬向卢港生出具两张收条。同日，卢港生向武汉景雅居房地产经纪有限公司交纳中介服务费600元，程芳芬向武汉景雅居房地产经纪有限公司交纳中介服务费500元，武汉景雅居房地产经纪有限公司向双方出具收款收据。庭审中，卢港生陈述，合同签订后，卢港生于2016年8月1日入住程芳芬房屋内。卢港生租住在程芳芬房屋一室内，客厅、厨房、卫生间为公共使用空间。租金期间，双方因燃气费由发生矛盾，致使程芳芬将厨房门加锁影响居住使用。为此双方矛盾加剧，导致双方至中介公司及报警110处理双方发生的争执。卢港生于2016年9月11日将其所有物品搬离程芳芬房屋。程芳芬陈述，双方因燃气费由发生矛盾，卢港生经常晚上9-11点钟返回租住房内，有时凌晨1至2点返回租住房内，影响本人生活规律，并且卢港生在租住期间使用租住房内物品不合理，致使厨房水龙头损坏及租住房屋内桌面刮花。为此，双方至中介公司进行协商未果。2016年9月11日，卢港生将其所有物品搬离程芳芬房屋。另查明：经卢港生报警110，出警民警至程芳芬房屋内核实厨房水龙头存在部分损坏。2016年11月23日，卢港生将租住程芳芬房屋的大门钥匙退还程芳芬。一审法院认为，卢港生与程芳芬签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定应合法有效。双方应按照合同约定全面履行义务。卢港生租住程芳芬房屋期间，因双方年龄差异及生活习惯的不同，发生矛盾。2016年9月11日，卢港生自行将其所有物品全部搬离房屋，其行为表示不再履行租赁行为。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条规定，依据公平原则，双方在共同租住期间，因双方年龄差异及生活习惯不同，未能良好处理租住期间的关系，导致产生矛盾，且卢港生以其行为表示不再继续履行租住行为。双方均存在过错，应各自承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，鉴于双方签订《租赁合同》事项无法继续履行，应予以解除。对卢港生主张程芳芬支付违约金1000元及赔偿中介费损失的意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条规定，卢港生承担支付租金义务，依据双方合同约定1100元/月租金为标准计算，卢港生向应程芳芬支付租金共计1503元（自2016年8月1日起至2016年9月11日止期间租金），上述租金应从卢港生已向程芳芳支付租金内扣减，程芳芬应退还卢港生房屋租金1797元。卢港生主张返还租房押金1100元的意见，因卢港生已不继续履行租赁合同，依据双方合同约定，程芳芬应向卢港生退还租房押金1100元。程芳芬辩称不同意退还租房押金意见，无事实及法律依据，不予采信。卢港生租住房屋期间，因双方均共同使用厨房水龙头致使损坏，且双方均未提交证据证明水龙头损失的直接原因。一审法院依据双方庭审陈述及厨房水龙头使用频率，依据市场行情及公平原则，酌情认定卢港生承担水龙头损失为150元。程芳芬当庭主张卢港生租住的房间内桌面损坏并提交证据（即照片）证明，一审法院对该事实予以认定。依据市场行情，酌情认定桌面损失为50元。卢港生对其损失应承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。卢港生主张程芳芬公开道歉（书写抱歉信）及赔偿经济损失即误工费、搬家费、精神损失费，未提交证据证明应承担举证不能法律责任。综上，为减少双方当事人诉累，根据两便原则，卢港生向程芳芬赔偿租住期间致使物品损失共计200元，应由程芳芬退还租金及租房押金的款项中扣减后，程芳芬应向卢港生退还款项共计2697元（1100元+1797元-200元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决：一、解除2016年7月22日程芳芬与卢港生、武汉景雅居房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、程芳芬于本判决生效之日起十日内向卢港生退还房租及租房押金共计2697元。三、驳回卢港生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由卢港生负担12.5元，程芳芬负担12.5元（此款卢港生已垫付，程芳芬于本判决书生效之日起十日内随同上述款项一并给付卢港生）。本院二审期间，卢港生提交李灯宝的书面证言一份，拟证明2016年8月17日，程芳芬说过房屋不再出租，房租也不用支付，程芳芬要求卢港生另行找房承租，实为程芳芬违约。经质证，程芳芬对该证据的真实性不认可。本院认为，卢港生在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，经程芳芬报警110，出警民警至程芳芬房屋内核实厨房水龙头存在部分损坏。程芳芬已向卢港生退还房租及房屋押金2697元。本院认为，卢港生与程芳芬签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故此合同合法有效。在合同履行期间，双方因年龄差异及生活习惯不同而产生矛盾，致使合同无法继续履行，双方均存在过错，应各自承担相应的责任，一审法院判决解除此合同并无不当。关于卢港生主张程芳芬违约、捏造事实及诽谤的行为对其名誉造成极大影响的上诉理由，因卢港生未提交充足的证据予以证明，其此项主张缺乏事实依据，故卢港生的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于卢港生主张其未损坏程芳芬物品的上诉理由，一审法院依据庭审陈述、厨房水龙头的使用频率、程芳芬提交的桌面损坏照片，并结合市场行情酌定卢港生赔偿程芳芬物品损失200元并无不当，故卢港生的该项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，卢港生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于程芳芬已向卢港生退还房租及房屋押金2697元，故本院对此项予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5759号民事判决第一、三项及一审案件诉讼费的承担；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5759号民事判决第二项。二审案件受理费50元，由卢港生负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 余小乔审判员 叶玉宝二〇一七年五月十五日书记员 李一凡 微信公众号“”