（2017）辽01民终4916号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-28
案件名称
上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司与被上诉人邹为房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳新洲和田房地产开发有限公司,邹为
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4916号上诉人（原审被告）：沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路16-22号。法定代表人：华建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩红春，辽宁正时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹为，男，1957年5月6日出生，汉族，中国联合通信公司沈阳分公司员工，住沈阳市和平区。上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司（以下简称新洲和田公司）因与被上诉人邹为房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。新洲和田公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初209号民事判决书第一项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，导致逾期办证的原因，并非上诉人，而是施工单位、消防单位等主体导致的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因上诉人的责任，使被上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，上诉人按已付房款的日万分之一支付违约金。但本案中，被上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的原因，并不只是因为上诉人的责任，首先，主要是施工单位、消防单位没有能够及时交档，上诉人多次给施工单位发工作联系函沟通，要求施工单位尽快解决交档工作，由此引起的违约由施工单位负责，但施工单位却一直没给予答复，导致上诉人一直不能够给被上诉人办理产权手续。其次，房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂，涉及到政府建设等许多部门的审批，环节多，许多环节的流程也很缓慢，也是导致逾期办证的一个原因。以上原因导致上诉人不能够及时给被上诉人办理权属证书，但是上诉人一直在积极履行合同义务，故应该综合考虑违约的过错程度、主观因素、客观因素导致的违约的情况来考量违约责任的承担。二、原审判决认定的违约金过高，应该给予调整。首先，上诉人已将被上诉人购买的房屋按时交付，并没有影响被上诉人的正常居住使用，被上诉人实现了该房屋的使用价值，且被上诉人并无证据证明因上诉人的违约行为而导致被上诉人遭受经济损失。其次，上诉人销售此房屋利润微薄，还未达到逾期办证所承担的违约金的数额，如按原审判决确定的违约金赔偿数额给予赔偿，将损害后期未办理入住业主的利益，被上诉人获得的利益也远远大于其造成的损失，并给上诉人造成巨大的影响。最后，法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，但是房屋的实际价值是使用，被上诉人在约定的时间内使用了房屋，实现了房屋的价值，违约金是一种补偿属性，故在确认违约金数额时，在尊重合同双方意思自治的同时，也应充分考虑违约行为所造成的损失数额、违约金的数额占总房款的比例来确定违约金。邹为辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。邹为向一审法院诉讼请求：1.判决新洲和田公司给付邹为逾期办理房屋所有权证违约金，以邹为所交房款737,788.84元为本金，按违约日万分之一计算为73,778.88元；2.判决新洲和田公司返还房屋面积差价款2766.60元；3.判决新洲和田公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月4日，邹为与新洲和田公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同）”一份，约定邹为购买新洲和田公司开发的位于沈阳市浑南区临波路18-5号2-26-1号，建筑面积为137.82平方米的房屋一处，房屋总价款737,788.84元。合同第八条约定，新洲和田公司应于2012年11月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定将具备施工、监理、勘察、设计建设单位验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如合同继续履行，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金；逾期超过一年，买受人有权要求退房，出卖人应当于60个工作日内返还已付房款，并支付万分之一的违约金（因政府原因导致逾期办理的除外）。邹为已经按照合同约定履行支付购房款的义务，新洲和田公司于2012年9月30日向邹为履行交付房屋的义务，但一直未能按合同约定履行办理房地产权属证明的义务，邹为诉讼至一审法院。一审法院认为，邹为与新洲和田公司于2014年6月4日签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定,合同合法有效。邹为、新洲和田公司应按照合同约定全面履行各自的义务。邹为已经履行交付房屋价款的义务，新洲和田公司亦应按合同约定履行协助邹为办理房地产权属证书的义务。本案邹为、新洲和田公司约定于2012年11月30日前交付房屋，新洲和田公司应在548日内，即2014年5月31日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现新洲和田公司至今未履行该义务，且未举出其逾期办证符合合同约定的免除责任的证据，故新洲和田公司应承担逾期办证的违约责任。邹为、新洲和田公司双方在合同中约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如合同继续履行，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金，该约定是双方当事人真实意思的表示，合法有效，鉴于新洲和田公司未能提供证据证明违约金数额过分高于实际损失，故对于新洲和田公司提出违约金过高，应充分考虑违约行为所造成的损失数额及违约金数额占总房款的比例的抗辩意见，一审法院不予支持。依据《民法通则》规定，邹为请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，根据房屋买卖备案合同约定新洲和田公司应于2014年5月31日前将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，协助邹为办理房地产权属证明，现邹为于2017年1月4日起诉至一审法院，故2015年1月5日前的违约金部分已超过诉讼时效，邹为并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断事由，故一审法院对超过诉讼时效的违约金不予支持,即新洲和田公司应承担自2015年1月5日至2017年1月4日期间的逾期办证违约金737,788.84元×1/10000/天×730天＝53,858.59元。根据合同相对性原则，新洲和田公司不能因第三人的原因造成违约而免除合同约定的责任，对于新洲和田公司提出系施工单位原因导致逾期办证的抗辩理由，一审法院不予支持。本案邹为提供的商品房买卖合同中约定诉争房屋的建筑面积137.82平方米，与发票中记载的面积相一致，现邹为仅以物业费发票中所记载的面积为138.72平方米来主张给付房屋面积差价款，证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邹为逾期办理房屋产权登记违约金53,858.59元（自2015年1月5日起至2017年1月4日止）；二、驳回原告邹为其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714.00元，由被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照协议的约定履行各自的义务。现上诉人未能按照合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。关于上诉人主张其逾期办证系施工单位、消防单位以及办证前置流程繁琐造成的，因其未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，上诉人应当承担违约责任，一审判决上诉人按照合同约定承担违约责任并无不当。关于上诉人提出调整逾期办证违约金标准的主张。上诉人未按合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，使买受人无法取得房屋权属证书，必然对买受人造成损失。上诉人提出双方约定的违约金过高要求调整，应当承担举证证明责任，但上诉人并未提供证据证明约定的违约金低于造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人未能按期取得房屋权属证书的，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同中约定的计算违约金标准为“已付房款日万分之一”，该标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即对于合同无约定或损失数额难以确定的情况下，法律规定尚且保护已付房款的逾期贷款利息标准，则对于合同约定的“已付房款日万分之一”违约标准显然不属于约定过高的情形，对上诉人该项主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1714元，由上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 史明箭审判员 李 妍审判员 韩彩霞二〇一七年五月十五日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自