（2016）粤20民终3472号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-09-08

案件名称

南京琅文教育咨询有限公司、中山市金汇置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京琅文教育咨询有限公司,中山市金汇置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2016）粤20民终3472号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京琅文教育咨询有限公司，住所地江苏省南京市白下区中山东路18号18层01-03、07-11室。法定代表人：孙洪涛。委托诉讼代理人：赖铭钢，该公司职员。委托诉讼代理人：张良贵，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层L区。法定代表人：欧炳维，执行总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师助理。上诉人南京琅文教育咨询有限公司（以下简称琅文公司）因与被上诉人中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人琅文公司的上诉请求：1.撤销一审判决的本诉部分，改判租赁合同无效，降低50%的房屋使用费，违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准；2.撤销一审判决的反诉部分，改判支持琅文公司的反诉请求。事实与理由：一、本诉部分。金汇公司的房屋不符合消防验收标准，违反国家强制性规定及建筑法、消防法等的规定，该租赁合同无效。一审判决以消防城区大队2015年5月26日的复函及2016年1月6日的复函为依据，认定涉讼房屋消防合格，这是完全不符合事实的错误认定。理由是，消防城区大队的山公A消验字（2013）第102号《建设工程消防验收意见书》中明确载明涉诉房屋存在“需要排烟的房间可开启外窗面积小于该房间面积的2%，排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置”的问题，这个问题不是二次装修可以解决的，是房屋自身的设计及建造问题。并且消防城区大队2015年5月26日的复函及2016年1月6日的复函，与山公A消验字（2013）第102号《建设工程消防验收意见书》的表述相互矛盾，在消防城区大队未撤销山公A消验字（2013）第102号《建设工程消防验收意见书》的情况下，山公A消验字（2013）第102号《建设工程消防验收意见书》仍然是合法有效的行政行为，不容许行政机关自己以所谓复函的形式取消或否定它。由于金汇公司交付的房屋不合格，无法满足琅文公司的合同目的，造成琅文公司无法正常使用的经济损失，故合同应被认定为无效，金汇公司应降低50%的房屋使用费。即使合同有效，金汇公司主张违约金以中国人民银行同期贷款利率为标准足以弥补其损失，一审判决以中国人民银行贷款利率的四倍为标准仍然过高。本案对房屋是否符合消防验收标准没有查清，消防问题是房屋的设计施工问题，责任不在于琅文公司，应该由金汇公司承担责任，一审法院根据没有文号的复函作出的一审判决错误。琅文公司在装修前就已经向消防大队报备设计图纸，消防大队应该详细说出琅文公司不符合消防要求的部分，但是该复函没有清楚指出本案应该由出租人还是承租人承担责任，一审法院对此没有调查核实。二、反诉部分，琅文公司的诉求是请求法院确认租赁合同无效，理由与本诉部分理由相同，而一审判决却是以琅文公司违约为由，对琅文公司的反诉请求不予支持是本末倒置。在合同无效的情况下，不存在违约，一审适用法律错误。综上，一审判决错误，请求二审法院予以改判。另外，琅文公司申请本案中止审理，本案是双方的租赁纠纷，由于一审不当采信了消防大队的复函，导致对本案事实认定有错误，导致本案判决错误。琅文公司认为消防大队的复函是具体的行政行为，琅文公司已经向第一人民法院提起（2016）粤2071行初609号行政诉讼，该案还在二审审理过程中，所以申请本案中止审理。被上诉人金汇公司答辩称，针对上诉人的行政诉讼问题，金汇公司认为消防大队的复函不属于具体行政行为，该复函只是消防大队对法院的调查作出的回复，不能提起行政诉讼。琅文公司对山公A消验字（2013）第102号《建设工程消防验收意见书》才有提起行政诉讼的权利，但是琅文公司在法定的期限内没有提起。琅文公司不能通过验收是其在设计施工过程中不符合规范导致的，责任不在于金汇公司，琅文公司经营学校的标准要符合其他各种条件，琅文公司一直不支付租金导致金汇公司损失严重，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。金汇公司于2015年1月20日向一审法院起诉请求：琅文公司向金汇公司支付租金939999.06元及违约金（每逾期一天，按未付款金额的千分之三计至清偿之日止），一审诉讼中，金汇公司明确诉讼请求中的租金系从2013年11月起计至2014年12月止；违约金系以每月应交租金为本金，从当月6号起按每天千分之三计至清偿之日止。琅文公司反诉请求判令：1.确认金汇公司与琅文公司签订的中山市房屋租赁合同及补充协议无效；2.金汇公司赔偿因合同无效给琅文公司造成的经济损失165万元。一审法院认定事实：金汇公司系中山市东区中山三路16号之三国际金融中心28层的产权人（房产证号：粤房地权证中府字第××号）。2012年10月16日，金汇公司、琅文公司签订中山市房屋租赁合同补充协议，约定金汇公司将坐落于中山市中山三路16号之三国际金融中心写字楼第28层05、06、07、08、09单元出租给琅文公司作办公用途；琅文公司主要经营范围为教育培训、企业管理咨询、技术咨询、计算机软硬件开发等；租赁单元以建筑面积计算租金，建筑面积865.8平方米；租赁期从2012年11月1日起至2017年10月31日止（从2012年11月1日起至2013年1月14日为免租期）；从2012年11月1日起至2014年10月31日止每月租金66666.6元，从2014年11月1日起至2015年10月31日止每月租金69999.93元；琅文公司应于每月5日前支付本月租金；琅文公司应自行申请并取得法律法规规定开展经营业务活动所需的一切许可和批准；琅文公司逾期支付租金，每逾期1天，应按应付未付款金额的千分之三向金汇公司支付违约金；补充协议还约定了其它内容。补充协议签订后，双方均依约履行。因琅文公司从2013年11月起未向金汇公司交纳租金，金汇公司遂于2015年1月20日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查：2011年11月17日，中山市公安消防局出具山公消验[2011]第0163号建设工程消防验收意见书，确认金汇公司申报的中山国际金融中心建设工程消防验收合格，其中办公塔楼第8-45层为办公用途。2012年3月10日，中山市城乡规划局出具中山市建设工程验收批复书（业务编号：281162012020031），同意中山国际金融中心竣工规划验收。后，该工程的竣工验收备案文件于2013年1月7日收讫。一审法院又查：中山市石岐区汇邦机电装饰工程部（现场施工负责人汤某）受琅文中心聘请对涉案租赁物进行装修，并于2012年11月5日与琅文公司共同出具关于无装修资质的施工单位承接装修工程的承诺书。承诺书中提及上述工程部无装修施工二级资质证书。装修完毕后，该装修工程申请消防验收。2013年10月29日，中山市公安消防支队城区大队（以下简称消防城区大队）出具山公A消验字[2013]第0102号建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：1.疏散走道两侧的隔墙应采用耐火极限不低于1.00小时的不燃烧体，隔墙应砌至梁板底部，且不宜留有缝隙；2.需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%，排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置；3.消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达，高层建筑不应大于30m。一审庭审中，琅文公司确认在承租涉案房屋前并不清楚其经营是否需要特殊的消防条件。一审诉讼中，琅文公司申请证人汤某出庭作证。汤某述称：琅文公司委托设计院设计装修图纸并报消防局等部门合格后才进行装修，装修后消防验收不合格的原因是金汇公司没有预留排烟系统的管道。对汤某的证人证言，金汇公司认为不真实，不予确认，琅文公司确认上述证人证言。一审诉讼中，一审法院依职权向消防城区大队及中山市教育局调取涉案房屋消防及琅文公司领取营业执照事宜。消防城区大队于2015年5月26日向一审法院出具《复函》：“山公消验[2011]第0163号是指国际金融中心符合国家消防技术规范要求经中山市公安消防局验收合格，建设工程消防验收合格包含排烟合格，但是该建筑消防验收合格仅针对当时建筑工程消防设计审核申报的使用功能及平面布局。琅文中心租赁了中山国际金融中心第28层局部并进行内部装修，改变了原使用功能及平面布局，建筑排烟要求也相应改变，装修设计时选择采用可开启外窗自然排烟的方式，由于琅文中心装修施工时没有按照装修设计图纸施工，所以竣工后在室内装修消防验收中的排烟不合格。”消防城区大队于2016年1月6日向一审法院出具《复函》：“……国际金融中心写字楼第28层05、06、07、08、09单元的使用功能为办公。二、内部装修建设工程的建设单位是工程项目建设过程的总负责方，应当承担依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、消防验收的责任。三、琅文中心的装修设计图纸已经我单位审核。”中山市教育和体育局于2015年10月10日向一审法院复函：“……我局依法对民办非学历文化教育培训机构进行审核并核发办学许可证。……我局于2013年1月收到琅文中心筹设申请，并核发筹设批复。自筹设批复发出至今，暂时未收到琅文中心正式设置申请。……申请民办非学历文化教育培训正式设置，须提交下列申请材料：……4.办学场所房产证或建筑工程竣工验收备案材料；……6.培训场所办学用途的消防验收合格意见”。对上述调取材料的真实性，金汇公司、琅文公司均无异议。一审诉讼中，金汇公司、琅文公司申请9个月的时间调解，一审法院予以准许。但调解期限届满，双方未能达成调解。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案房屋租赁合同效力，涉案房屋租赁合同及补充协议系金汇公司、琅文公司双方在平等自愿基础上签订，且内容未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立且生效，双方均应履行各自义务。对琅文公司关于金汇公司违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国消防法》第十条规定致涉案房屋租赁合同及补充协议无效的辩解意见，由于中山市公安消防局于2011年11月17日出具山公消验[2011]第0163号建设工程消防验收意见书，确认涉案房屋所在的中山国际金融中心建设工程消防验收合格，故对琅文公司该辩解意见，一审法院不予采信。综合双方证据及一审法院调取材料可知，金汇公司在向琅文公司交付涉案房屋时，作为办公用途的涉案房屋系经消防验收合格。琅文公司进行装修后消防验收不合格，无论是因为装修施工时没有按照装修设计图纸施工还是因为琅文公司特殊的经营性质需要特殊的消防条件，均与金汇公司无关。金汇公司依约将涉案房屋交付琅文公司使用，琅文公司未按合同约定支付租金，已构成违约，故对金汇公司要求琅文公司支付租金及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金，由于琅文公司从2013年11月开始未支付租金，故计至2014年12月31日止其应向金汇公司支付租金939999.06元（66666.6元/月×12个月+69999.93元/月×2个月）。关于违约金，琅文公司抗辩违约金标准过高，请求法院调整。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，因金汇公司并未举证证实琅文公司给其造成的实际损失，应当认定其实际损失为琅文公司未交纳租金所产生的资金占用损失，故一审法院将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算。对于琅文公司的反诉，其提起的基础亦是基于金汇公司与琅文公司签订的合同，与本诉具有牵连关系，从诉讼经济及便于当事人诉讼和法院审理案件的原则，一审法院决定合并审理和裁决。如前所述，因琅文公司违约，故对琅文公司的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、琅文公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向金汇公司支付从2013年11月1日起至2014年12月31日止的租金939999.06元及违约金（计算方法：1.2013年11月至2014年10月，以每月租金66666.6元为基数；2.2014年11月至同年12月，以每月租金69999.93元为基数；均从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍逐月分段计至清偿之日止）；二、驳回金汇公司的其他诉讼请求；三、驳回琅文公司的反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18578元（金汇公司已预交），由琅文公司负担（琅文公司于一审判决生效之日起七日内迳付金汇公司）。反诉案件受理费9825元（琅文公司已预交），由琅文公司负担。琅文公司在二审期间向本院提交（2016）粤2071行初609号行政裁定书及上诉状，拟证明琅文公司对消防大队的复函提起行政诉讼，该案件在二审的审理过程中。金汇公司确认上述证据的真实性，但认为该行政诉讼不影响本案的审理。本院对一审查明事实予以确认。本院二审另查明：琅文公司针对中山市公安局消防支队城区大队于2015年5月26日作出的复函不服，向中山市第一人民法院提起行政诉讼[案号为（2016）粤2071行初609号]，中山市第一人民法院认为涉案复函仅是对山公A消验字（2013）第102号《建设工程消防验收意见书》的解释和说明，对琅文公司的权利义务不产生行政实际影响，影响其权利的是山公A消验字（2013）第102号《建设工程消防验收意见书》。据此认为，琅文公司的起诉不属于人民法院行政诉讼的受案范围，裁定不予立案。琅文公司对上述行政裁定不服，向本院提起上诉，本院于2016年12月8日作出（2016）粤20行终291号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。在二审期间，琅文公司与金汇公司曾协商调解，琅文公司在2016年11月14日和15日向金汇公司交纳了20万元，并向本院申请一个月调解期限，后双方调解未果。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的主要焦点为：涉案租赁合同的效力如何认定。涉案房屋租赁合同及补充协议系金汇公司与琅文公司在平等自愿的基础上签订，内容没违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，对双方均有法律约束力。对于琅文公司上诉所提，金汇公司交付的房屋不符合消防验收标准，违反建筑法、消防法等强制性规定，涉案的租赁合同无效的意见，经查，中山市公安消防局于2011年11月17日出具山公消验[2011]第0163号建设工程消防验收意见书，确认涉案房屋所在的中山国际金融中心建设工程消防验收合格。且中山市公安消防支队城区大队作出的复函明确指出：“东区琅文教育培训中心租赁了中山国际金融中心第28层局部并进行内部装修，改变了原使用功能及平面布局，建筑排烟要求也相应改变，装修设计时选择采用可开启外窗自然排烟的方式，由于东区琅文教育培训中心装修施工时没有按照装修设计图纸施工，所以竣工后在室内装修消防验收中的排烟不合格”，即琅文公司消防验收不合格的原因系由于琅文公司其自行装修的原因造成的，琅文公司因其从事教育培训而承租涉案的房屋，琅文公司应当清楚其所承租的房屋消防条件是否符合其办教育培训的经营需求而进行慎重选址，且琅文公司对金汇公司提供的符合消防验收的房屋进行内部装修时因改变了房屋原平面布局及使用功能，导致其装修消防工程验收不合格，均不能证明与金汇公司有关或者金汇公司对此存在过错，因此琅文公司以金汇公司交付消防不合格房屋为由，请求降低50%的房屋使用费，本院不予支持。综上，金汇公司已依约将涉案房屋交付琅文公司使用，琅文公司未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院对金汇公司要求琅文公司支付租金诉求予以支持，并调整了金汇公司主张的违约金标准为中国人民银行同期贷款利率的四倍，实体处理并无不当，本院予以维持。对于琅文公司的一审反诉请求，其理由也是基于涉案租赁合同为无效合同，但如上所述，本院已经认定涉案合同为有效协议，故琅文公司要求金汇公司赔偿其经济损失，没有事实及法律依据，本院均不予采纳。另，由于琅文公司在二审期间向金汇公司支付20万元，对于该部分款项应当在琅文公司欠缴的租金中予以抵扣，一审认定琅文公司拖欠金汇公司从2013年11月1日至2014年12月31日的租金为939999.06元，2013年11月至2014年10月期间的租金标准为66666.6元，故该20万元应先冲抵2013年11月至2014年1月期间的租金（20万元÷3个月＝66666.6元），抵扣的该三个月租金的违约金亦应相应截止计算至2016年11月15日为止。综上，上诉人琅文公司的上诉请求以及所依据的事实和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，本案二审改判是由于二审发生新的事实，故不属一审错判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第569号民事判决第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第569号民事判决第二项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第569号民事判决第一项为：南京琅文教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市金汇置业有限公司支付从2014年2月1日起至2014年12月31日止的租金739999.06元及违约金（计算方法：1.2013年11月至2014年1月，以每月租金66666.6元为基数，分别从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍逐月分段计至2016年11月15日止；2.2014年2月至2014年10月，以每月租金66666.6元为基数，分别从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍逐月分段计至清偿之日止；3.2014年11月至同年12月，以每月租金69999.93元为基数，分别从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍逐月分段计至清偿之日止）；四、驳回上诉人南京琅文教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18578元（中山市金汇置业有限公司已预交），由南京琅文教育咨询有限公司负担（南京琅文教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内迳付中山市金汇置业有限公司），一审反诉案件受理费9825元（南京琅文教育咨询有限公司已预交），由南京琅文教育咨询有限公司负担；二审案件受理费18579元（南京琅文教育咨询有限公司已预交），由上诉人南京琅文教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾　玲代理审判员　　吴碧英代理审判员　　吴合波二〇一七年五月十五日书　记　员　　罗海欣关注公众号“”